叶檀：鄂尔多斯或繁华落尽

　　叶檀

　　鄂尔多斯房地产崩溃的消息不绝于耳，有媒体称，鄂尔多斯面临实质性冬天。

　　鄂尔多斯房地产是否会崩溃，取决于三点。

　　首先，鄂尔多斯的煤炭产生的现金流是否足以支持房地产市场的发展。

　　鄂尔多斯是靠资源起家的城市，“羊煤土气”是支持鄂尔多斯经济的基础。此地的成长主因是在宽松的货币刺激下，资源价格的普遍高估，和煤炭的相对市场定价体制给予煤炭价格足够的成长空间。

　　今年全球大宗商品跌宕起伏，而中国的环渤海动力煤价格在很长时间处于高位。但最近显露颓势：海运煤炭网11月30日最新公布的数据显示，环渤海地区港口平仓的发热量5500大卡市场动力煤的综合平均价格报收847元/吨，连续第三周回落，三周共下跌6元/吨，周跌幅扩大到3元/吨，所有监测交易品种价格全部停止上涨。

　　一方面是国家发改委限价。11月30日，发改委宣布对煤炭价格进行限制，规定2012年合同煤价在5%的幅度内可适当上涨，同时限制市场煤价，秦皇岛北方港口5500大卡煤炭每吨不能超过800元，该水平明显低于当前市场动力煤交易价格。实体经济下行导致的煤炭需求低迷，与限价一起重击了煤炭价格。对于鄂尔多斯等靠煤炭为生的资源性城市而言，煤炭就是现金流，就是硬通货，一旦煤炭等资源价格下行，等于被卡住了现金流的脖子。原来建立在高价煤预期上的大规模房地产建设资金，顿时遭遇釜底抽薪。

　　其次，社会是否高估了鄂尔多斯的财富，以及财富是否分配到了大多数人手中。

　　目前鄂尔多斯房地产深度低迷，使开发商怀疑，鄂尔多斯人的财富被高估。此前有数据称，当地每217个人中就有1个亿万富翁；每15个人就有1个千万富翁。即使这一数据属实，如果财富集中到少数人手中，或者鄂尔多斯的财富没有吸引到更多的外地人才、外部资金，没有形成新的财富生成链条，就不足以支撑过度膨胀的房地产市场。

　　第三，鄂尔多斯是否能够在短期内建成新的财富生成链条。

　　资源性城市即使资源没有枯竭，但资源的价格受制于政策，财富进行了无度的消耗，同样无法支撑建立在海市蜃楼基础上的基建。鄂尔多斯的大规模基建既依赖于资源价格高价变现能力，更依赖于迅速形成新的产业链条，吸引外部劳动力与资金流入，形成财富生成的良性循环。此前鄂尔多斯的煤炭、房地产与民间借贷，说明资源与虚拟经济成为两大主要生财之道，一旦煤炭价格或者房地产、民间借贷出现问题，那么建立在沙盘上的所有预测都得推倒重来。吊诡的是，正是高利贷与高价房，阻止了实体经济进入鄂尔多斯的步伐，没有多少企业能够承担如此之高的房租与借贷、人力成本。

　　GDP超过香港的鄂尔多斯是个奇迹。其房地产早就是个泡沫，却摇摇不倒。下列数据可以印证泡沫之在，据高和投资统计数据显示，2010年鄂尔多斯商品房销售面积高达1009.4万平方米，而2010年北京商品房销售面积为1639.5万平方米，前者为后者的近62%。从人口规模看，鄂尔多斯目前常住人口有194.07万人，北京常住人口为1961.2万人，前者仅为后者的约10%。

　　如果货币全面放松，允许煤炭价格上涨，鄂尔多斯房地产泡沫不一定会崩溃，起码目前不会；如果货币政策与房地产政策没有全面放松，而煤炭价格受到限制，鄂尔多斯的命运将出现逆转。

　　这是一个急剧求大求快的城市，从游牧到商业城市的步伐过快、时间过短，他们一睁开眼，发现自己成了千万富翁，再一睁眼，发现新城赛若天仙。但没有商气吸引不了人流、物流、资金流。北有鄂尔多斯，南有温州，这两个城市面临的问题各不相同，导火索却引燃在同样的点上，就是民间借贷与房地产。

　　毫无疑问，政府将介入、救助，以暂时冻结当地信用市场的方式，以及定向宽松的方式。