潘石屹：国土资源部收回土地不应隔靴搔痒

　　国土资源部隔一段时间说一次逾期(不开发)要收回，我觉得说的话都是隔靴搔痒，就是没有抓到问题的实质

　　近日，SOHO中国董事长潘石屹(微博)接受《南方周末(微博)》专访，就近期闲置土地无偿收回的热点话题作出解释。潘石屹指出，国土资源局多一段就说一次，闲置土地逾期不开放就要收回，但都是隔靴搔痒没有找到问题的实质。

　　在潘石屹看来，地王的出现很大程度上在于资本市场对上市公司土地储备量的评价标准。这种标准导致开放商大量囤积土地。国土资源局不应仅从口头上说说，而要抓典型，警告资本市场要真正收回逾期不开发土地，打破这种评价标准。

　　此外，潘石屹还提出，房价上涨，根源在于非私有化的土地制度，同时还要严格监控二手房买卖。另外，对通货膨胀所作预期，以及不动产会升值两个因素也会导致房价上涨。

　　以下是潘石屹观点摘录。

　　潘石屹：

　　收回储备土地不应隔靴搔痒

　　(地王的出现)第一个原因就是钱多。政府的救市计划，包括宽松的货币政策，使放到市场的钱的量很大，钱的成本很低。

　　第二个原因就是我们国家的土地政策造成土地资源稀缺：农村土地和城市土地被区隔；在中国城市化的进程中，18亿亩的红线一定不能突破。

　　第三点原因，可能影响最大的，是资本市场对上市公司的一个评价。

　　资本市场对别的行业的评价，一般是通过销售额和利润派生的指标去评价，例如PE值。只有房地产例外。除了销售额、利润、税收指标以外，还有一个比这三个指标还要重要的指标，就是土地储备。

　　这个资本市场的评价，不仅在中国(大陆)的，还包括香港国外的股票市场，对房产公司的评价，都如此。一个房地产公司可以供多少年开发的土地，是人们挂到嘴边的一句话。时时刻刻的都在说，如果在香港、新加坡、美国、英国，是完全合理的，因为他们的土地是私有化的土地，土地的年限是无限期的，也有短期的，一百年的，两百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是拥有土地的话，不存政府还要收回。

　　中国的土地所有权是属于国家，是使用权的转让、出让这样一种方式。中国还有一条就是附加的政策，就是两年不开发的土地，要无偿收回。可是资本市场的评价跟法律是完全抵触的，就是谁储备的土地多，谁的市值就可以高，人们就看好，觉得你有未来。

　　资本市场的评价首先的前提是要合法，可是这个评价的土地储备指标是游离于中国法律之外的。中国政府光说不做。就是两年不开发土地要无偿收回，说了十年，也不收回。所以资本市场认为这个法律是不会执行的。在这种情况下，当然每一家上市公司都会囤地。

　　很多上市公司说土地储备只够五年十年的开发。实际上，我们把中国九家房地产上市公司2008年年报上面公布的数据，土地储备的数据，和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。所以房地开发商有了一个趋向，就是我可以不赚钱，赚钱少一点不要紧，土地储备一定要多，没有土地储备的话，他们就给我在这个市值上面打折。而利润方面，哪怕今年的利润少，说我有一百年的土地储备，别人说你今年赚不到钱，但你明年后年可以赚钱。

　　我觉得这个评价指标现在是一个错误。为什么中国的资本市场和国外的资本市场都会发生这个错误呢？是因为我们政策的原因，颁布的法律不执行，放任出现了这样的现象。国土资源部隔一段时间说一次逾期(不开发)要收回，我觉得说的话都是隔靴搔痒，就是没有抓到问题的实质。问题的实质就是要警告资本市场，逾期马上就要收回了，不行就抓一个案例示范。

　　房价上涨原因在于土地制度

　　(关于收回储备土地的法律)没有执行过，十多年了没执行过。不用管地方政府、房地产开发商，只要把资本市场这个评价标准给他转过来，这些人自然就好好的去盖房子，就不用圈地了。因为圈地没用了。不必骂地方政府因为土地财政，跟开发商狼狈为奸。圈土的根源在资本市场。

　　国土部应该要严格警告这些上市公司。没有上市的公司，跟不准备上市的公司才不圈地，拿一块地就建房子，他就算我有利润就得了。国土资源部该警告资本市场，说这个评价指标是非法的。

　　(房价上涨)实际上最核心的问题是我们国家非私有化的土地制度，商人一定是趋利的，商人能够卖两万块钱，为什么卖一万块钱呢？可是一万块钱卖不出去，就只有五千块钱出去。

　　另外全社会大声呼吁要让开发商降来价，他若降价卖给别人，别人二手房再转让出去的话，价格一样会起来。

　　第三个原因是对通货膨胀预期，还有一个就是不动产会升值。这两个是一个长期的原因。

　　市场公开才能减少腐败

　　我的观点是市场一定要公开，只有公开，才能够达到公平，才能够少一些腐败。

　　土地招拍挂制度，实际上他是有三种：招标、拍卖、挂牌。现在挂牌和拍卖，实际上都变成拍卖了。而招标里面有好多问题，就是在标书上面设置各种各样的条件什么东西，就这个腐败。

　　我在今年年初的时候，联合了三十多个人大代表，专门给北京市政府写了一个议案，提议以后尽量不要用招标的方式。招标的方式腐败太多了，就在里面设置各种各样排他的条款。标书为你定，头发什么样，穿黑衣服，皮肤是什么样的，别人的话就不能过来。这个东西对社会风气各方面都是非常不好的。还是要放在阳光下。

　　北京市从今年年初以来，所有的土地出让方式全是挂牌，挂牌最后就是拍卖。北京市去年大部分是招标。我觉得可能我以人大代表牵头人的身份，提的这个议案，还是见到效果了。

　　历史有的时候不是简单重复的。明天到底发生什么事情，尤其在这样大的起伏的过程中，很难预测。一个公司要能驾驭起伏，就是市场发疯的时候你该做什么，市场低迷的时候你该做什么，把这个平衡好就行了。

　　(文章摘自《南方周末》，有删节)