评论：2012年中国房地产行业或将换挡前行

　　【财经网专稿】徐斌 《人民日报》近日高调刊发布研究人员文章：《中国有条件避免房地产市场硬着陆》，这说明尽管决策者不希望2012年中国房价上涨，但也担忧房地产硬着陆对宏观经济的冲击作用。体制内研究人员的文章，也曲折反映出决策者和管理层现在的纠结心态。因此无论从政策，还是资金上看，2012年是中国房地产换挡降速的一年，很难看到硬着陆。

　　国际上一般将房价同比降幅超过30%的调整，称作房地产熊市，而所谓“硬着陆”，就是价格跌幅超过三成不说，成交量大幅萎缩，同时引发上下游相关行业企业出清库存，最后宏观经济大跳水。去年四季度中国房地产就有这样的兆头。

　　但近日《人民日报》刊发的文章，却高调表态：“我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生”。

　　2011年三季度开始房地产调整，本质上是两种因素交织在一起导致的：限购令与货币紧缩。尤其是后者，对楼市的杀伤力巨大，直接导致了四季度的楼市销售量急剧萎缩。但从基本上看，中国房地产行业似乎并未到行业发展拐点之时。

　　观察房地产行业拐点是否到来，只需两个指标即可：房租和民间利率。房租是现有收入条件下房地产需求的真实指标，而民间利率则是市场流动性的真实衡量标准。就房租而言，无论是商业地产还是住宅地产，2011年都是大涨而非小涨。尤其是北京这样的一线城市房租，涨得更是厉害。链家地产1月1日发布的2011年北京租赁市年度报告显示，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，比2010年略有回落，但其平均房租涨幅仍居一线城市之首。房租涨幅惊人的背后，是城镇化导致的房屋需求依旧旺盛。这种条件下，指望房地产行业出现拐点不现实。

　　而民间利率因为央行的货币紧缩，在去年下半年急剧飙升，东部沿海再现老板跳楼自焚潮，地下钱庄排队倒闭。货币数量紧缩政策，这是去年四季度房价下跌20~30%的根本原因——你想买房发现商业银行突然不给你贷款了，房价不跌那反而是怪事。而到2012年，中央有关各方逐步透漏出货币有所放松的信号。而近期《人民日报》的刊文，似乎显示房地产调控政策，也不可能再紧了。

　　试问货币最紧，房地产调控最严厉的时刻都挺过来了，那么2012年可能还稍有放松，房地产行业还会硬着陆？这说法，不靠谱。

　　指望房价再次重复前十年的暴涨大牛行情，似乎概率又不是很大，主要是房价已经很高了。尤其是北京、上海等一线城市的房价，甚至对高收入家庭都失去了吸引力。招商银行去年的调查报告显示，净资产千万规模以上的富裕家庭，开始将购买房产的眼光，放在海外欧美市场，因为从性价比考虑，国内一线城市的房产已经不具备吸引力了。

　　暴跌不可能，暴涨也不可能，2012年的中国房地产行业或将是换挡前行的态势。

　　(证券市场周刊供稿)