朱平：房价调整的三个台阶

　　朱 平

　　按照经济学原理，价格是由供求双方共同决定的。但实际情况会复杂许多，房屋供求双方的均衡价格起码有三种：一是泡沫房价，房屋主要不是自住，而是用于投资或投机。在财富分配不均时，比如现在的中国，有钱人买了大量不用于自住的房子，只要这些人的钱还够，这些人还相信房价仍然上涨，这种定价就会维持。但这种幻象会自我加强，所以最后必然会破灭，在日本、香港都曾有这种经历。这是中国政府出人意料强硬调控的主要原因。中国现在房地产市值占GDP比重是2.9，美国和日本破灭时分别是3.16和4.65，但日本房地产破灭后，差不多跌了一半多，所以中国的比重已处于危险之中。

　　但遗憾的是，就算房价下跌到老百姓能买得起，老百姓也未必幸福。因为第二种均衡定价叫拍卖式定价，老百姓正是以一辈子的幸福为代价，换得一套住房，这种房价会按个人资产的多少，从高往低拍卖，所以大城市最好地段的商品房一般都不会降价。因为这些房一般都是拍卖式定价，最有钱的人会占据这些资源。经验上，拍卖式定价下房价一般是居民收入的十倍，像香港或东京之类。如果以中国居民五万元一年的收入计算，房价应该在50万元一套。

　　最低的均衡房价是房屋的成本加合理利润，现在欧美大部分城市处于这种价格之中，房价收入比会低至3倍，当然这与发达国家人均GDP比较高有关。所以中国解决住房问题的一个关键因素是提高劳动生产力，只有人均GDP大幅提高，中国人才可能进入一个极低房价收入比的时代。而这正是目前中国经济转型的根本目的。

　　所以，如果中国房地产调控成功，那么中国的房价应该可能从现在的泡沫式房价降至拍卖式价格。对于超级城市的人来说，很可能永远都得只会停留在这种价格水平。这对中国人来说还是很贵。但如果中国经济能够冲破中等收入陷阱，那么也许大部分地方的房价能降到第三种成本定价的水平。而这就需要中国经济的转型，如果中国的劳动生产率不能大幅提高，那么大部分中国人会永远觉得房价太贵。作为投资者，如果想在将来的股市中获得收益，最重要的基础也正是中国劳动生产率的不断提升，房地产调控可能只是一个必要条件。

　　(来源新浪博客 作者为广发基金经理)