当前国内楼市基本态势及2012年走向

　　当前国内楼市基本态势及2012年走向

　　易宪容

　　一、当前国内房地产市场基本态势

　　从2010年国十条起，政府出台一系列的房地产宏观调控政策，经过一年来房地产宏观调控，尽管房地产市场“量降价滞”的僵局持续较长时间，但国内房地产市场的调整已经开始。从10月18日国家统计局公布的数据来看，从今年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。比如房地产开发投资增长有所回落；房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制；房地产的价格上涨的势头开始转变；保障房的建设进度在快速推进等。从10月份之后，这种变化更是明显。在11月，不仅全国的住宅销售面积下降1.7%，而且全国商品房销售额当月也下降1.2%。尤其是一些早几年房价上涨较快的一二线城市，住房销售下降更是幅度大，同时这些城市的住房价格下降也开始松动。比如中指院的数据显示，10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%。继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。其中北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720元/平方米，其价格已经跌至今年3月来最低水平。

　　另外，在住房销售快速下跌的情况下，房地产上市企业业绩也不容乐观。如2011年第三季度季报显示，144家房地产企业第三季合计营业收入及净利润都比上季度分别下跌了1成到3成。到2011年底，国内房地产企业存货总量可达1.22万亿元，按年涨42%。还有，不少国内房地产中小企业，由于资金的压力被迫出售旗下的项目逐渐增多。开发商无奈降价出售，但又遭遇到前期业主砸楼维权，退房价潮掀起。从这些事件来看，房价下降已经成了国内房地产市场不可逆转的大势。

　　二、当前国内房地产市场最大风险

　　早些时候，温家宝总理指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固房地产宏观调控的成果。而巩固房地产宏观调控的主要方式，是抓好保障性住房建设及增加普通商品房的用地供给。在2011年12月9日的中央政治局会议公告中，同样把“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”作为2012年经济工作的主要任务。不过，如果仅是把房地产的宏观调控工具主要放在加大保障性住房的建设上及增加商品的供应上，当然可在一定程度上解决城市低收入民众的住房问题，也可保证房地产对经济动力作用不减弱，但是能否保证国内房地产市场走上健康持续发展之路是相当不确定的。

　　因为，抓好保障性住房建设当然是好事，但这里不仅要问的是，保障性住房的建设其地方政府财政投入，钱从何来？就当前的情况来看，不仅二三线城市的保障性住房存在严重的资金缺口，而且在一线城市保障性住房建设的资金也是同样严重不足。而且由于国内房价迟迟不能回归理性或合理价位，在高房价的城市，能够购买保障性住房就是一种福利或一种获得大利的途径，甚至于不少人为了获得一套保障性住房弄虚作假。如果说保障性住房没有一套好的公平公正的分配规则，这种住房同样也可能成为一些人谋利的工具。

　　因此，要让国内房地产市场健康发展，并非仅是增加住房的建设与供给问题，最为重要的就是要弱化房地产作为宏观经济调控的工具的作用。但是，政府在对房地产的宗旨与性质、对房地产泡沫的危害性有清醒认识的基础上，如何保证房地产成为国内经济增长之动力，如何保证房地产能够持续健康发展，应该根据当前国内房地产市场实际情况完善房地产经济杠杆的作用，以此来保证房地产政策连续性及稳定性。就当前国内房地产市场形势而言，就是由于政府对市场干预过多导致政策不确定，当前楼市最大的风险就是房地产政策的不确定性。

　　国内房地产市场的价格为何没有按照一般经济逻辑调整，问题就在于，当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场。而在一个以投资炒作主导的房地产市场，住房定价的基础、价格运作机制是与作为消费品住房是完全不一样的。这个市场的住房价格取决于投资者的市场预期，而投资者市场预期又取决政府政策及当前的信贷条件。特别是从近十年情况来看，由于房地产政策的不确定性，谁先出手，谁就吃亏。所以，在这样的一种市场心理状态下，无论是房地产开发商还是住房投机炒作者，手有持有住房宁可持有手上，也不降价销售。如果中央政府的房地产宏观调整政策能够给市场一个明确信号，即坚决要打击房地产市场投机炒作，并让房地产市场回到一个以消费为主导的市场，住房投机炒作者岂敢一直把住房持有在手上而不降价出售呢？

　　另外，当前国内房地产市场政策不确定性的风险，还表现为房地产政策的目标和宗旨与具体实施的房地产政策矛盾及不统一性。比如说，在一个成熟的房地产市场，要打击房地产投机炒作，一般只要动用信贷政策及税收政策这两个基本的经济杠杆就可以的。在国内，尽管房地产的信贷政策在货币政策收紧之后开始在改变过度优惠信贷政策及税收政策，但是，这种政策的改变也仅是局部的，或仅是针对新进入的购买住房者，而不对已有的住房购买投机炒作者。而要降低当前国内房地产市场政策的不确定性，就得在2010年国十条对国内住房市场发展目标及宗旨十分明确的基础上，更重要的是运用成熟市场的以经济杠杆为主导的政策工具。如住房信贷政策、住房按揭贷款政策及税收政策地，减少政府行政权力对市场干预。其次，加快改订国内房地产市场不少政策法律，把不少政府行政的政策固化为法律。当政府的行政权力固化为法律法规时，房地产市场的企业及投资炒作者的预期也就确定，未来国内房地产市场发展就有了既定的发展方向。笔者认为，这将是2012年房地产市场政策调整的重要方面。

　　三、国内房地产市场计划与市场争论的实质

　　2011年下半年以来，关于国内房地产市场计划与市场的争论十分激烈。在前两个月，在全国人大对城镇保障性住房建设和管理的询问会，吴晓灵认为，政府长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节；而住建部部长姜伟新则认为，楼市限购政策是行政手段，是不得已而采取的办法。其实，对于当前国内房地产的计划与市场之争论，如果不了解当前中国房地产市场实质，也不去结合现实状况，那么这种争论只能是无源之水、无本之木。

　　可以说，当前国内房地产市场最大特征就是住房市场要素的非市场化及住房产品的市场化。所谓的住房市场要素的非市场化就是土地、资金、劳动力、城市规划等方面的不是以市场价格机制来运行，而且是通过政府权力来运行。由于土地的交易既不能够在有效的市场方式下进行也不能够政府管制下进行，这就使得国有土地既无法真正的市场运作也无法让国有土地为改善绝大多数人的住房福利条件来服务。同时，房地产是资金密集型产业，房地产信贷政策决定该市场能否繁荣关键。在中国金融市场严格的管制下，政府的不少信贷政策通过对资金的价格管制与数量管制，把社会稀缺的资金以低成本的方式流入房地产开发商及住房投机炒作者手中。可见，国内房地产市场的要素基本上不是通过价格机制来运作，而更多的是通过政府权力的方式来交易。

　　不过，对于住房商品来说，住房商品又完全市场化。由于住房商品是一种十分特殊的商品(既可是投资品也是消费品、每一个住房商品都具有唯一性)，再加上中国住房市场刚刚形成(一手住房比例80%以上，而成熟的房地产市场这个比例不会超过15%)，这就为房地产开发商进行垄断性定价创造了条件。当住房市场完全是投资炒作为主导时，或住房市场蜕变为虚拟经济时，那么住房市场的价格一定会远远偏离实质性住房商品的价值，市场法则在为也就失败，从而使得国内住房市场持续暴利十几年。

　　现在的问题是，取消当前各城市住房限购令是不是能够增加国内住房的市场化程度，政府是不是要鼓励国内住房市场居民的住房投资。可以说，对于当前国内房地产市场与计划之论争，不是用行政干预的方式来解决当前房地产市场问题，而是更多的要用成熟市场中通用的经济杠杆(或国际惯例)来化解房地产市场的问题。于是如何让这些行政化的房地产管制手段过度到市场化的手段，将是2012年房地产宏观调控的主要任务。

　　四、政治局的公告给2012年房地产市场发展定调

　　温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。2011年12月9日政治局公告，即“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，不仅深化了温家宝总理的讲话内容，而且也将给2012年国内房地产市场发展确定明确的基调。

　　我们可以看到，从温家宝上任总理以来，重大的房地产的宏观调控已经进行了三次了。第一次是2003年，面对房地产的巨大风险，当时央行出台121号文件，但是一场“沙斯”，中央急于保证经济增长，当年8月国务院出台了18号文件，结果是严控风险的房地产却成了拉动经济增长的“支柱产业”。之后全国房地产的疯狂发展，政府也一年又一年的出台宏观调控政策，直到2008年初开始见效。但是，2008年下半年美国金融危机爆发，131号文件又让房地产宏观调控政策出现重大逆转，用过度优惠的信贷及税收政策让全国各地的房价炒高、房地产泡沫吹大，把中国金融市场及中国经济带向危险之地步。

　　2010年的国十条，是国内房地产宏观调控政策中宗旨最为明确的政策。该政策第一条第一句话就是要让早几年错误政策引导的房地产市场回归到它的本性，回归到它的居住基本功能。这次中央政府已经汲取以往几次房地产宏观调控半途而废的教训，加大了保障性住房建设，以弥补房地产调控所面临的投资增长真空。正如早些时候温家宝的讲话：当前过高的房价不是稳定而是下降，住房价格下降要回归到理性水平，即绝大多数民众可接受的水平。而政治局的公布同样强调了国内住房价格要回到合理水平，过高的房价要向下调整。

　　我们要明确的是，温家宝总理所说的“房价下降是国家的基本政策”的基本含义不仅在于让住房市场回归本性、回归到居住功能，让住房市场转变为一个消费市场，还在于让住房市场成为一个真正通过市场价格机制运作市场。

　　因此，政治局的公告就是向房地产发出一个明确的信号：只要承认中国房地产有市场，那么该市场价格涨跌是正常的。因此，如果国内房地产市场由投机炒作为主导市场向消费为主导市场转变，那么国内房地产市场价格出现周期性调整也是正常。可以说，只有出现这种市场主体的重大转变，只有国内房地产市场价格出现周期性调整，才能遏制住房地产市场投机炒作的狂热，才能去除房地产赚钱效应，才能挤出房地产市场巨大泡沫，才能让国内房地产走向健康发展之路。这就是政治局公布所主张的房地产市场健康发展的基本含义所在。

　　可见，政治局公告关于房地产的阐述，就是给国内房地产市场特别是2012年的国内房地产市场一个清楚的信号：即当前房地产市场价格下跌是政府当前房地产宏观调控的基本目标。而房价下跌的水平或房价回归理性就在于绝大多数居民可接受及有支付能力购买为基准。如果这样，不仅在于国内住房市场的价格水平逐渐下移，而且国内房地产市场将出现重大的转型及房地产的价格将出现周期性调整。这样才能保证中国房地产市场健康发展以及中国经济持续稳定发展。也就是说，如果国内房地产发展目标一旦确定，其出台的房地产宏观调控政策也就十分明确了，即国内房地产政策未来走势基本上会围绕着打击房地产投机炒作并让房地产由投机炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型而变化。而且这种转型的主要政策储备，主要在于房地产信贷政策进一步调整及优化，房地产税收政策对住房投机炒作更是会严厉。市场传言，房地产财产税是2012年房地产新政策的重点。不过，在笔者看来，在当前基础条件不充分的情况下，仓促地推出房地产财产税，并要创立一种公正公平的房地产财产税并非易事。如果不是这样，房地产财产税的推出的意义不大。因此，在遏制住房市场的投机炒作，要在住房按揭贷款利率及首付比例上下功夫，在住房交易税及交易所得税上下功夫等。

　　总之，如何引导当前国内房地产市场价格理性回归，如何让国内房地产泡沫挤出而平稳过度，最为重要的不是增加政府对市场干预，采取更多的行政手段来干预市场，而是要用有效的金融杠杆及住房税收手段来去除住房市场赚钱效应，去除房地产业作为宏观调控的工具性，让国内房地产市场回到居住的功能。正是这意义上，2012年国内房地产市场的价格下降是一种基本态势。面对这种态势，无论是房地产开发商还是地方政府，无论住房投机炒作者还是住房消费购买者，都得给自己一个清楚定位，以便既有的政策背景及市场环境下做出自己选择。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所金融市场研究室研究员)