政策或微调但难言放松 房企仍陷深度调控

　　2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时，在促进房价合理回归的精神指导下，房地产调控政策难言放松

　　■  本刊记者 黄杨

　　香格里拉(亚洲)有限公司(00069.HK)、嘉里建设有限公司(00683.HK)2011年12月24日联合发布公告，将终止购买辽宁省营口市老边区之项目地块土地使用权。虽然香格里拉、嘉里建设在公告中称放弃项目的原因是“合资各方于同一城市(营口市鲅鱼圈)已拥有项目，合资各方已重新检讨相关事宜并决定退出老边项目”，但市场还是将主要原因归结为“受到房地产持续低迷影响”。

　　上述情况与2011年年初知名房地产企业的热情大相径庭。就在2011年元旦前后，在地价大幅上涨的情况下，全国知名房地产商还纷纷看好营口老边区项目，嘉里建设摘了大水塘的土地，地价是2400元/平方米，光竞买保证金就近3亿元。

　　香格里拉与嘉里建设的退却，并非个案。有统计数据显示，至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落1.4个百分点。

　　房企弃价保量

　　嘉里建设年初热情高涨、年尾“重新检讨”的表现是2011年房地产市场走势的写照。2011年上半年，重点城市房价总体保持坚挺，但自下半年起，随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销，降价大幕随之拉启，包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月，北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。

　　“每周一套特价房”、“三天内签约总房款减6万”、“购买即享8.5折”、“首付仅需10%”⋯⋯这些都是京城媒体形容北京房市“深度折扣”的语言。据爱房网新房监控中心统计，目前北京城区及郊区在售新房项目打折楼盘共计284个，占了总数的近6成。据亚豪机构统计，目前北京在售对外报价低于8.5折的楼盘共有12个，京贸国际城、领海朗文世家、中粮万科长阳半岛与其今年以来的价格高点相比，价格下跌了30%~40%。

　　某房地产中介机构的分析师分析说，在降价初期，楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现，推盘量和降价幅度均较为有限，意在试探市场的心理底线。如在8月初，位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右，且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗，直接降价的项目开始增多。其次，大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域，而这些降价楼盘多以知名大型房企引领，包括保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)、富力(02777.HK)、远洋(03377.HK)等。

　　2011年1~11月，7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%，但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008〜2010年，重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月，重点城市合计供求比值为1.28，为2009年以来的高位。其中，北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。

　　据中原地产研究中心调研，库存压力高居不下的现象，不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来，部分二线城市供应量大幅增加，库存压力也持续加大。例如，2011年1~10月，福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%，但成交量却下滑11%，10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71，2011年前9个月新增供应大增26%，成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%，成交量同比增幅仅为23%。

　　“限购”政策影响不一

　　观察各地房价不难发现，2011年以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市，市场成交量不降反升；以杭州、长沙为代表的城市，成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。虽然同处在“限购”和“限贷”调控政策下，但不同城市房地产市场表现差异却有很大不同。

　　究其原因，很容易看出未实施“限购”政策的城市，市场表现优于受政策调控的城市，如广东的东莞、惠州。另外，深究可以发现投资性比例较高、本地刚性需求支撑力量较弱的城市，受到调控的影响较大。例如，杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首，这就与其高端住宅市场份额较大，外来投资性需求较为集中有关。与杭州的情况相对应的，经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市，受调控影响也较小，市场抗风险能力较强。例如，作为中部核心城市的武汉，受经济发展水平和本地居民收入水平的推动，近年来住房需求猛增，房价上涨较快，2011年前11个月成交量同比增幅达8%。

　　政策或微调，但难言放松

　　2011年12月9日中央政治局会议召开，会议表示，2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并根据形势变化做出预调和微调；同时，会议提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　上述精神再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降，房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，房地产调控一旦放松，必定引发楼市大幅反弹，从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此在政策层面，2012年从紧的宏观调控方向在很大程度上不会发生改变，但存在局部微调的可能性。

　　2011年以来，央行共进行3次加息，国家6次上调存款准备金率，偏紧的货币政策对楼市产生的作用不可低估。流动性压力使得银行不同程度提高首付比例和贷款利率，收缩房贷业务。

　　2010年至2011年三季度末，房地产贷款增速持续回落。2011年三季度末，全国房地产贷款余额同比增速为14.60%，较金融机构各项贷款余额增速少1.3个百分点。信贷收紧使得需求方购房能力被进一步抑制，这是新房和二手房成交连续数月低位徘徊，难见起色的重要原因。

　　中原地产研究中心报告分析说，全国商品住宅销售面积与M2增速及金融机构信贷规模有较为密切的关系。2011年前10个月，全国金融机构人民币各项贷款余额增速和M2增速呈不断下滑趋势，同期全国商品住宅销量增幅也出现大幅减少，但尚未出现负增长。