余丰慧：2000亿房地产信托兑付风险不可小觑

　　□余丰慧(财经评论员)

　　中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　此前关于今年和明年房地产信托遭遇密集到期兑付期情况已经多次讨论，引起社会各界以及监管部门的重视。但是，笔者还是要提醒和重申：对今年到期规模2234亿元和明年到期规模2816亿元兑付风险绝不可小觑。

　　风险来自三个方面：首先，这两年集中到期的房地产信托产品都是在2010年房价畸高阶段发行的。信托产品设计基础是在房价继续走高预期下，包括融资规模、发行对象、产品收益率等等。而随着房地产调控不松懈，向纵深发展，发行时房价继续走高的预期落空，风险随之凸显出来。

　　其次，由于在高房价并且预期走高情况下发行房地产信托产品，一般收益率都高于其他产品，这种高收益率加重了兑付成本，使得已经出现资金链条断裂的房企兑付压力雪上加霜。

　　再次，房企本身资金链条断裂带来的风险。房地产信托产品兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。即使有销售回款，开发商可能也顾及不到信托产品兑付上，可能用在更加急迫的应付款上。这使得房地产信托兑付风险加剧。

　　此前，鄂尔多斯市等城市出现的楼市危机，已经给房地产信托兑付风险提前预警。从2010年后半年开始，央行不断提高存款准备金率，使得银行信贷资金吃紧，大大压缩房地产开发信贷资金需求。对房地产热红了眼的开发商，四处寻求新的融资渠道。而信托公司也急于寻求赢利点，自然把眼光投向了房地产行业，也想在房地产上分一杯羹。开发商与信托公司一拍即合，设计出层出不穷的房地产信托产品。找到商业银行通过其平台销售产品。而商业银行也急于发展中间业务，力图从销售房地产信托产品中增加中间业务收入。结果是，房地产信托产品来者不拒，帮助其销售。开发商、信托公司和商业银行特别是国有银行三方共同导演了一款又一款房地产信托产品投入市场销售，一度曾经达到疯狂之地步。最终酿造了连续两年高达5600亿元的集中兑付风险。

　　今年房地产信托产品出现兑付风险是无疑的，只是风险大小、风险面广与窄的问题。因为，依赖高房价下以楼盘销售回款为兑付资金主要来源的基础已经不复存在。同时，这么大兑付压力和兑付资金额度，依靠信托公司自有资产和资金垫付是杯水车薪；依靠信托公司“发新补旧”，是否能够发得出去，是否有投资者购买，不确定性因素较多。依靠延期兑付的可能性也不大，因为，延期兑付必须许诺更高回报，而更高回报将加重融资成本、兑付压力，将来风险会更大。依靠处理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品与发行时评估价格已经大大缩水，不足以抵偿兑付总额。

　　因此，提醒监管部门密切关注房地产信托集中到期兑付风险。一定要把控好抵押品，一经发现有兑付风险苗头，一定要及时处置抵押品。一定要督促监督开发商将楼盘销售回款备作兑付资金而不是挪作他处。一定要将信托公司自有资产和资金作为兑付准备，尽量把风险化解到最小程度。