徐景宏：房企转型危与机并存

　　专访合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司执行总裁徐景宏

　　简介：自2010年“新国十条”出台伊始，房地产市场进入全新发展阶段。房地产企业也面临全新的生存环境，一面是限购、限贷等房地产调控政策紧压，另一面是宏观经济增速有所减缓的现实。压力之下，房企纷纷调整企业策略，进军二、三线城市，向商业、养老地产等综合性地产领域转型。作为中国内地首家上市的房地产服务企业合富辉煌的领军人物之一，合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司执行总裁徐景宏在接受新金融记者专访时表示，当前经济形势错综复杂，地产业将迎来调控常态化时期，房企转型势在必行。“不过房企无论如何转型，必须结合自身实际，要客观审视企业的特点，才能抓住机遇。”徐景宏表示。

　　新金融记者 刘君 

　　房企面临挑战

　　新金融：经历过“最冷春节行情”后，近期不少城市楼市成交量出现了“回暖”迹象，如何看待近期房地产市场的走势？

　　徐景宏：我们对今年房地产市场的整体判断是，房地产调控依然会持续。以后的政策，或者是房地产政策都要时常进行微调，而房地产调控将呈现常态化。提到最近的楼市成交回升，源于人们对近期几项所谓“政策微调”的解读和预期。包括北京、上海等地放宽普通住房标准，以及商业银行对首套购房者出现房贷利率优惠等。加上春季到来气温回升，人们更愿意出门看房，使得部分去年开始积累的观望情绪出现一波释放。造成了成交量从年初的谷底，到现在出现一波上升的阶段性“波浪式行情”。

　　新金融：接下来，这种成交回升情况是否会持续？

　　徐景宏：目前来看，2月底到目前，出现了一波成交回升的“波浪式行情”。不过无论从房地产调控政策层面看，还是从整体经济增速减缓大环境来看，都不足以支撑房地产市场像以前那样持续“火热”。也许今年还会因各种原因出现几个这样成交回升的“波浪式行情”，房地产企业需要随时从各方面做好准备。不过悲观点看，也有可能今年只会有这样一波“波浪”，房地产行业今年将面临较大挑战。

　　新金融：刚刚结束的两会上，温总理强调“房价远未回归到合理价位”。您如何看接下来的房价走势？

　　徐景宏：还是从当前经济大环境来看，整体房价将维持平稳态势，在某些区域、某些阶段，房价可能会出现“惊喜”，也就是更大幅度的优惠促销，而这种“惊喜”在一线城市出现的可能性更大。如果说去年还不是房企最难过的时候，今年普遍存在的高库存现状，将使快速销售、回笼资金成为房企更迫切的需求。换句话说，更大幅度的优惠促销随时随地可能发生。不过就像股市中只有少数人舍得“止损”一样，大多数房企不是万不得已之下，还是不舍得给出“惊喜”优惠的。我们建议企业还是根据自身情况和当时形势判断，重要的是要有一个明确的企业策略和清晰的企业标准去执行。

　　转型迫在眉睫

　　新金融：去年的房地产调控中，一些之前就开始布局二、三线甚至四线城市的房企，受影响并不明显。是否未来布局中小城市对房企来说是明智选择？

　　徐景宏：也不能一概而论。由于三、四线城市不受限购等调控政策影响，这里的产品短期来看能够快速销售，快速回笼资金，为房企提供充足安全的现金流。可是从客观和长期市场来看，三、四线城市购买力毕竟与一线大城市有着较大差距，所以并不是所有的房地产企业都适合向三、四线城市布局，还是要根据自身企业特点。

　　新金融：对于房地产企业向商业地产、旅游地产、养老地产等综合性地产领域转型的风潮，您怎么看？

　　徐景宏：像房地产这样的行业，如果像过去十多年那样继续一直长期快速发展，确实对实体经济打击很大，可以说这次行业的调整也是必然。住宅确实是房地产行业里受影响最大的一块，所以许多房企希望通过向其他领域的地产类型转型，分担此次行业调整的风险。可转型对房企来说也面临着巨大风险。危机来临时，首先确保自己生存下来，其实比发展更重要，而为了发展的转型如果不慎，对企业反而更不利。比如商业地产，其实在国内很多一、二线城市的商业物业投资回报率是很低的，而且有的区域还会出现供应过剩问题。对于很多需要通过快速滚动迅速积累产业资本的开发企业，需要现金流回笼的时候，做商业地产是满足不了自己产业发展需求的。而且做商业地产对专业性要求可以说极高，往往需要几十年的经验、人才的积累，对体制的了解和完善的资金实力，这些也不是一蹴而就的。所以房企转型势在必行，但更要慎重。

　　新金融：对房地产企业的转型，您有什么其他建议？

　　徐景宏：经历过2008年和之后几年的行业大起大落，这个行业的多数人都会更理性地看待问题。所有企业都想发展，生怕没抓住机遇而在行业中落后，但成熟的企业往往首先考虑的是风险。我觉得危机中，危险和机遇是并存的，无论是那些综合性地产，还是目前受影响最大的住宅地产，未来依然蕴含着机会。要抓住这些机会，需要房企更加努力磨砺自己的综合实力，包括人才实力、资金实力和不断探索创新的能力等等。

　　未来，我们应该把房地产发展跟中国整体经济发展形势更加紧密结合起来，中国城市化率还没有到50%，要发展到70%以上的稳定水平，还有10至15年的发展周期。到那时，房企的生存环境将发生更大变化，市场肯定容不下现在这么多的企业和从业者，企业必须转型。而转型对企业来说，往往说起来容易，做起来难，短则需要5年，长则需要十多年。也就是说，虽然城镇化还有十多年的发展周期，但房企必须早做准备。开拓“十二五”期间的新兴行业，利用房地产市场积累的资本进军实体经济对房企来说也是不错的选择。