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律师王建文:新房产税试点应当缓行

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-10 14:38 来源: 中国周刊

  中国周刊:王建文 | 著名律师

  沪渝两地针对居民个人住房试点征收的房产税(下称新房产税),最近又成热点,对于这样一个已突破了现行诸多法律、对城镇居民个人居住财产有重大影响的新税收,应深思熟虑、稳步试点、不可大干快上。

  首先从程序上看,房产税试点违反现行法律和行政法规。我国现行的国务院《房产税暂行条例》明确规定,“个人所有非营业用的房产” “免纳房产税”。尽管两地试点时,说明是“根据国务院常务会议有关精神”,即从某种程度上,获得了国务院的授权,但根据《宪法》、《税收征收管理法》和《立法法》的规定,“对公民的私有财产实行征收”必须“依照法律规定”;税收的开征必须“依照法律规定执行”、“只能制定法律”。《立法法》还有规定,“被授权机关不得将该项权力转授给其他机关。”亦即国务院并不能再将此授权转授给地方人民政府。同时,地方性法规、规章不得超越权限;下位法不得违反上位法。

  其次从法理和情理上看,我国目前城镇商品房所对应的土地都只有使用权、没有所有权,出让土地使用权的期限根据用地性质不同,可分为40-70年不等。房子的所有权是永久的,土地使用权是“租”来的,土地出让金本质上是地租,即为获得相应年期土地使用权而缴纳的租金。房子(地上物)是贬值的,土地是增值的。

  沪渝两地试点都是以房产整体(房子和土地)作为征税基数的,那么:一、升值土地的所有权是国家的,贬值的房屋才是产权人的,产权人即使是缴纳了土地出让金(地租),也只是获得了一定年期的土地使用权,即从来对土地所有权就没有“保有”过,那么又为何要为租来的、而且已经缴纳了租金的使用权缴纳财产保有税呢?二、按揭购房人的贷款是个人负债,对于这个相当部分是债务的房产,为何要按房产总值计收房产税呢?换言之,对于贷款的购房人而言,其每年还需为其偿还的银行贷款本息缴纳“财产保有税”。三、两地对于“新购住房”,均以购房合同提交或网上备案日期为准计征新房产税。众所周知,多数购房人签约购买的都是期房,即双方签约时,仅形成了债权债务关系,而且这种关系会存续多年直到交房领证,根据《物权法》规定,只有取得《房屋所有权证》才获得不动产物权。沪渝两地试点,均是从债权关系确立起、购房人尚只是债权人、而非产权人时,即征收物权的财产保有税,明显是一种违法侵权行为。

  而且,从征收成本和社会效果看,是得不偿失。一、新房产税是直接税,这涉及到税收征收成本问题。个人所得税等直接税是通过纳税代扣代缴义务人来缴纳的,新房产税很难找到有效的代扣代缴义务人。二、《税收征收管理法》中有关行政强制执行的限制规定已经是最后的底线,很难再突破。如果允许地方政府以试点名义,即可随意突破法律底线,对城市居民的个人存款及住房进行强制扣押或处置,那么到了地县、乡镇一级基层政府时,其行政违法行为可能更难以控制,近年来愈演愈烈的基层非法强拆即是明证。三、两难悖论:严格控制征收范围,税收额度小、没有实际意义;扩大征收范围,税收额度增大,但可能涉及大多数城镇居民、进一步引发官民冲突,并对扩大内需消费造成直接的负面影响,压制中产阶级内需消费。四、对欠税者通过媒体定期公告,将直接涉及到官员不动产财产公开的问题;开征新直接税将强化纳税人的权利义务对等意识,目前看,各级政府及公务员对这两点还没有足够的心理准备。

  综上,社会制度改革应在现行法律制度框架下进行。如果允许地方政府以试点的名义,突破和违反现行法律设立新税种进行征收,并且自行扩大行政执法权,那么今后在其他领域将形成很坏的示范效应。税制改革、特别是针对居民个人开征的直接税,在各方面都不成熟的情况下,仅在新房产税上孤军深入地寻求突破,并赋予其众多职责和使命,显然是不够客观、现实的。

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