马光远：扬州楼市新政不会被叫停 但会进行调整

　　CCTV2《今日观察》：

　　买房有奖 刺激的不是楼市？

　　个人买房，政府奖励？这两天，一项扬州市政府发布的政策，让近期有些平淡的房地产市场又热闹起来。近期，扬州市的房管局和财政局发布通知，从7月1号起，对个人购买成品住房给予奖励，最高可以达到房款的千分之六。这个消息迅速引起了媒体的关注，很多人把扬州的这项新政策看作是又一次对限购政策突破的尝试。8号，在扬州市房管局的官方网站上，这份通知一度的消失，但是几个小时之后，又悄然的挂了出来。随后扬州市房管局回应说，此举不是为了刺激楼市，大家对新政策有所误读。这到底是怎么回事？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　个人买房，政府奖励，是刺激楼市？还是政策误读？购买成品房最高奖励房款千分之六，钱从哪里出？奖金发出谁？扬州房产新政刺激的是什么？

　　勾凤诚(扬州市房管局局长)：网站上炒的说提振楼市，说刺激楼市，这个没什么大的作用，我们主要是引导老百姓的一个理念，鼓励开发商开发这样的产品，它就解读为扬州对购买商品房奖励了。这是未来发展的一个导向，但是在扬州这样的地区，老百姓不太接受，希望通过这样一个政策调整，既引导我们的企业开发这样的房子，也引导我们的老百姓购来买这样的房子。

　　勾凤诚局长说有误读的是两天前，由扬州市财政局市、房管局出台的一项新政策，对个人购买成品住房进行奖励，按照这项政策的标准对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的对购买人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励，建筑面积在90平方米以上120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之五的奖励。建筑面积在120平方米及以上144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之四的奖励，奖励政策从2012年7月1号起执行，执行期暂定一年，奖励资金由市、区两级财政各承担50%。这项政策一出台，就引起了广泛关注，很多人都认为，扬州此举的目的是为了刺激房地产市场销售。对此，扬州市房管局反复强调说，并不是所有的房子都能享受奖励。

　　勾凤诚：首先对这个房子的定性是成品住房，它实际上就是一个精装修房，就是提包入住的房子，这个房子可能在大城市的比例比较高，是对这个进行一个奖励。

　　记者：担不担心普通商品房用户有意见？

　　勾凤诚：这个应该不会，精装修房应该是房地产事业发展的一个方向，如果说对所有的人都普惠，就不叫优惠政策了，对吧？第二个就是刚才讲的，就是我们也能讲得通，精装修房把装修部分老百姓交的契税，实际上我们做了一个适当的安抚，或者说是适当的返还，当然它不是一对一的对等的，但是普通的毛坯房不可能享受这个政策的，如果说变成一个普惠的政策，那它就有问题了。

　　扬州市房管局的负责人还表示，按照省政府文件的要求，“十二五”期末，像扬州这样的地区，精装修的比例要达到40%以上，而目前扬州精装房不到5%，那么对于该项奖励资金是否会给当地政府的财政增加压力，扬州市房管局负责人表示压力不大。

　　勾凤诚：压力不大，我不是跟你讲了吗？我们现在市场上的(精装修)产品也就是占了总量的5%，也就说卖1000套房子也只有50套，100套房子也只有5套，1套房子，我们扬州的房价基本是七千块钱左右均价，那么就是一百个平方的房子，也就是七十万，七十万按照这个千分之五的奖励的话，也就是三千五百块钱。

　　张鸿：扬州市政府能对房产新政自圆其说

　　(《今日观察》评论员)

　　从政策本身上来说，我被他说服了，因为它是可以自圆其说的。我查了一下相关文件，从中央部委层面，在2008年的时候，住建部有一个《关于进一步加强住宅装饰装修管理》的通知，这里边就要求制定出台相关的扶持政策引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位，或者是菜单式装修模式，就是我们过去说的毛坯房太多，应该装修好了再卖给大家。

　　2011年，江苏省有一个《关于加快成品住房开发建设的实施意见》，成品住房是一个专用名词，就是装修好的房子，它要求说，总体目标到2015年的时候，苏南城市中心区的新建成品住房的比例要占到60%以上，其他地区占到40%以上。我不知道为什么扬州被算成了其他地区，反正是40%以上要达标，现在只达到5%，所以它还不够。这里面就要求对购买新建成品住房，且属于第一套住房的家庭，由当地政府根据本地的实际情况给予相应的优惠政策支持，所以扬州完全可以说，说我这次的行动就是优惠政策的一个支持。

　　马光远：扬州新政没有分清自住跟投资的区别

　　(《今日观察》评论员)

　　这个政策出台以后，被误读是非常正常的，如果没有误读，我觉得反而很反常了。在目前的情况下，整个房地产调控可以说处在最微妙的阶段，不仅仅扬州在做试探，有很多地方在做各种各样的试探。

　　扬州这么一个政策出台以后，比如鼓励成品房不对吗？我觉得非常对，现在就是毛坯房太多了，毛坯房造成的环境污染，造成的资源浪费，造成的产业地段的问题比比皆是。据我所知，我们鼓励成品房的政策早于2008年很多年，江苏省是2011年的2月份，扬州为什么在2012年的5月份的时候才出台这么一个政策？也就是说，真的要加快贯彻，这个贯彻的速度也太慢了一点。第二，在江苏省政府的文件里强调的是，给予补贴也好，给予鼓励也好，是有范围的，是家庭的第一套住房。但是在扬州的这个政策里，哪怕你是八套、九套、十套都是可以享受补贴的，根本没有分清自住跟投资的区别，这从政策制定本身来讲，显然不符合我们目前的房地产调控。

　　我们看到扬州市的这个政策出台以后，在网上曾经消失了几个小时，之后挂上去的政策就增加了解释的内容。在目前这个房地产调控非常微妙的时刻，如果这个政策出台的程序能够颠倒一下，你拿出来的政策是后来既有解释同时又有政策本身的政策，我想没有人会误读。那么政策本身究竟是出于一个什么样的考虑？它的四条解释都很好。第一个讲为什么要推成品房，第二个讲政策依据是什么，第三个讲奖励的范围是千分之六，不是百分之六等等，最后还特别强调我们还应当加强房地产调控。如果这个政策本身在出台的时候，把这四条放在前边就不会引起误读。它第一次出现的时候，标题叫购买成品房有奖，在官网上用这么一个标题，这样很容易让大家跟目前的整个房地产调控，跟一些地方上的救市相联系，所以我认为误读是很正常的。

　　张鸿：这500万为何不用于补扬州市保障性安居工程的缺口？

　　(《今日观察》评论员)

　　除了实际上的选择，还有一个技术上的选择，就是无论是住建部，还是江苏省的文件都没有明确的说如何来鼓励，你要因地制宜，你要想办法，就是你直接补贴给买房人，是不是一个最好的调整成品房和毛坯房的这个比例的办法？或者收取土地出让金的时候，少收一点？这一次，扬州方面表态说只有500万，一年大概用500万作为试点，所以我更多地愿意把它理解成为了达到2015年可能达到的那个标，当然按照那个速度，2015年它很难达标，达到40%的这个标，做出了一个达标的姿态，说我们采取了一些措施。

　　如果真如他所算的一年500万，那么对扬州这样一个城市肯定压力不大，这是非常小的一个数字。但我们从另一个角度来看，我们在调控房价的同时，我们要花很多钱去盖保障性住房、公租房等等这些项目。那么，我还看到了扬州市保障性安居工程开局的一个报告，里面提到了难点和需要关注的问题，就是建设资金偏紧，渠道单一。报告中提到，2011年，江苏省下达给扬州市的保障性安居工程需要13100间套，总面积90万平方米，再加上棚户区改造等需要资金是30亿，目前全市筹集到7.5亿资金，所以他说我们缺口巨大，20多亿。如果我们这么算的话，那么一点点的这个钱，其实都可以用来补充你20多亿的缺口。

　　此外，如果说这个政策是一个信号，那么这个信号灯就打偏了，很难起到说让消费者和开发商来增加供应和购买，它可能会在另一方向起到一个信号，就是大家觉得救市了，调控放松了。

　　马光远：任何一笔公共的支出应该有一个明确的流程

　　(《今日观察》评论员)

　　这个政策本身还有一个执行期的问题，执行期限只有一年。我想成品房的这么一个政策本身，不应该只有一年。因为试点可以完善，如果政策的主基调就是鼓励成品房的这个比例，那么这个政策应该是一个长期政策，不应该是个短期政策。所以我认为不是说大家要质疑，不是说大家要误读，是实在留下让大家误读的东西太多了。因为我们现在没有看到说这个决策的出台是一个什么样的流程，我想这不是一个钱的问题，不是说500万是个小数字，财政局、房管局就可以决定，我想任何一笔公共的支出本身，我们应该有一个明确的流程。

　　这个政策，就是说总量差不多支出是500万，对每一套房子的补贴，可能就是三四千块钱。目前整个房价走势，现在从统计的趋势来看，还处在一个下降的通道，也就是说大家对下降的预期多于上涨的预期。在这种情况下，一套房子有三、四千块钱，对一个购房者的刺激力度、激励力度有多大？我想连开发商对这套房子本身的鼓励还不如。从目前大家对于精装房，对这个政策的力度来看，我认为要是一个购房者，我简单的算一笔帐的话，那么这个政策的刺激力度等于零，因为我担心他精装以后，我付出的更多。

　　买房奖励首付降低，建构政策屡被微调，房地产调控还能经得起多少刺激？

　　最近不少城市都纷纷出现了刺激楼市的举措，武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市纷纷上调公积金贷款余额上限。其中很多地方对于首套90平方米以下的住房，公积金贷款最低只需要两成。

　　5月4号，沈阳市住房公积金管理中心明确，沈阳市民缴存住房公积金满半年，就可以申请用公积金贷款买房。而在此前，沈阳职工需缴存公积金满一年以上，方可用公积金贷款买房。此外，在沈阳使用公积金用于贷款购买的首套普通住房，如果房屋的建筑面积在90平方米及以下的贷款首付比例最低调整为20%，而在今年1月之前，用公积金贷款购房的首付比例不能低于30%。

　　两天之后，5月6号，广州住房公积金管理中心相关负责人重申，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米及以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付款比例可降至20%。

　　实际上，自从去年下半年开始，部分地方就在悄然对调控政策进行松绑试探，但其中佛山、芜湖等五个城市的变相松绑政策，出生不久，即告夭折最短命的不足一天。

　　马光远：扬州的新政不会被叫停  但会进行调整

　　(《今日观察》评论员)

　　从去年到现在，很多城市都是前赴后继的对调控政策进行试探，所以我们担心扬州的政策具有示范效应，如果这个政策没有被叫停的话，可能又会有各种各样的变相的政策会出台。

　　在我们列的名单里，已经有30多位城市进行过试探了，我想这个名单还会继续延长，但是从目前整个政策的基调来看，我想政策的基调本身是非常明确的。比如有一个城市的微调是放松资格审查，那么对这样的公然挑战限购政策、挑战抑制投资投机政策的这些试探，肯定是果断叫停的。所以在这种情况下，我想除了房价往下走以外，那么在政策上做任何的微调，我们都要打一个问号，它是在鼓励什么？因为有些虽然名为鼓励自住，但事实上可能真正要自住的人买不起。比如鼓励三千、五千，对他来讲没有任何意义。我觉得扬州的这个政策可能不会被叫停，但它会调整，因为它对买了十套、八套房的也进行鼓励，这明显和江苏省政府的政策相违背。因为江苏省政府明确规定，购买第一套房才可以奖励，才可以鼓励。

　　张鸿：地方政府会一个个的跳出来要救市

　　(《今日观察》评论员)

　　我几乎可以肯定，这个地方政府试水名单的后面还会有一大串的前赴后继的城市进来。那么接下来我担心的恰恰是，后面的城市学的越来越聪明，我悄然的披上一个合理的外衣，比如扬州的这个政策就非常合理，你很难在政策上找到他的毛病。

　　扬州第一是引起了媒体关注，因为现在列出的三十多个城市，只要引起媒体关注的都会被叫停，只要没引起媒体关注的，都没被叫停，继续实行着。所以接下来我的担心是，大家都用一个公开的、合理的一个理由，悄然地干着一个事实上可能起到刺激楼市作用的行为。现在地方政府出台政策的时候，要考虑现在的时机是一个敏感的时机，所以他要想好解释，他是想怎么把自己想救市的意图解释成其实他不想救市。

　　我们从证券市场来看，今天我看了光大证券关于扬州新政的一个报告，报告中提到，补贴政策是否不叫停，已经无碍政策回暖的大局。他们回暖的意思就是房价要上涨，房地产会被救活。所以很多的证券人士，包括资本市场的人士，他们的判断是不管扬州和芜湖的新政是否会被叫停，而未来的大势所趋，就是这些地方政府会一个个的跳出来要救市，所以我们担心的恰恰是这样的一个倾向。

　　马光远：各地地方政府的微调不能突破底线

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上，如果我们从最近的表态，从4月份到5月份的这段时间里，你会发现房地产的政策层面非常安静，是一个安静期，没有任何的表示，但是在一季度数据出来以后，温家宝总理在召开的国务院常务会议上特别强调，决不允许出现反复。我想这是高层对整个房地产调控的一个庄严的承诺，那么各地可能会微调，但是这个微调本身有底线，这个底线就是不会再鼓励投资投机，不会再把房价哄抬起来，因为我们的房价在很多地方并没有回到合理的价位。所以如果各地的微调没有突破底线，它可能就能活下来，但一旦突破这个底线，公然的去鼓励投资投机，再让房价走上暴涨的局面，那肯定会果断叫停的。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)