评论：能否适度开展租赁性住房投资

　　能否适度开展租赁性住房投资

　　文/黄志龙

　　如果适度开展以租赁为盈利手段的住房投资，或许既可缓解当前经济下行压力，也可完善多层次住房租赁市场，增加居民尤其是中等收入家庭的财产性收入

　　今年以来，国务院和住建部多次强调，地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。

　　然而，当前我国经济下行压力明显，房地产市场陷入低谷，如果适度鼓励以租赁为盈利手段的住房投资，对租赁性投资和投机性投资区别对待，或许有助于稳定经济增长预期，也有利于为逐渐退出以“限购”等短期行政调控手段、严厉打击住房投机活动创造条件。

　　房地产的投资属性和投机属性有根本性区别。房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。

　　长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力或没有购买意愿前提下，存在从商品房租赁市场满足其住房的需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。

　　目前，经济下行压力要求对房地产调控进行微调。今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为国际金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要因素。今年1-3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。

　　1-3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场，交易量也都跌至低点，居民购房的观望情绪较严重。

　　其背景是，地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政负担。而保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究探讨的问题，并可能出现寻租现象。

　　当然，与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但与此同时，也可考虑采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双通路，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。

　　当前鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时为中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。

　　这其中面临的最大挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要制定一系列配套政策，包括：

　　首先，以征收高额房地产交易税打击地产投机。严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击地产投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国地产市场长期发展的目标未必吻合。实际上，打击地产投机最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。

　　其次，征收房屋空置税和房产税。房屋长期空置，是资源的巨大浪费。因此应考虑征收房屋空置税，杜绝这种行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量判断。

　　最后，建立健全的地产租赁市场。目前，住房租赁市场秩序混乱，地产中介机构几乎完全垄断了各类资源，违法行为普遍，应对住房租赁市场严格监管，加强执法，扭转这种失序状态。同时建立严格的住房租赁信息管理平台，对每套住房的每次租赁行为进行登记，对违规行为进行严厉处理。

　　(作者为中国国际经济交流中心副研究员)