价稳量升不改房价筑底过程

　　□本报记者 陈莹莹

　　楼市真的回暖了吗？本期“中证面对面”邀请北京房地产协会秘书长陈志和伟业我爱我家市场研究院经理程浩业对此展开深入探讨。两位嘉宾认为，当前全国房地产市场尤其是北上广深等一线城市的成交呈现“价稳量升”，但未来房价仍将处于筑底过程。

　　中国证券报(微博)：近期包括北上广深等一线城市在内的多地楼市成交量出现较快上升，这是否表明楼市已回暖？

　　陈志：这不能单纯解读为楼市回暖，只能说是交易量指标回升，这是调控应该出现的效果。房地产宏观调控政策实施至今，交易量曾出现明显萎缩，但今年尤其是4、5月份交易量开始回升。一方面，房地产开发商主动顺应市场要求，调低房价；另一方面，政策对于刚需购房加大支持。房价呈现“U”型曲线，未来将是房价筑底的过程。

　　目前，在以北京为代表的一线城市房地产市场上，新房和二手房的交易量基本持平，这说明市场开始出现交易量的反弹，购房者的观望情绪在慢慢松动。

　　程浩业：4月以来，楼市成交量回升比较明显。以北京为例，5月中上旬的成交量为13120套，同比上升35.2%。历史数据显示，去年5月也是市场开始升温的转折点，而今年的升势比去年更猛。再如，广州5月中上旬的成交量也同比上升超过20%。

　　成交量上升一方面是因为市场整体供应量比较充裕，4、5月各城市针对刚需的楼盘集中释放，北京4月下旬就有十多个新的预售项目。另一方面，需求较旺盛，尤其是观望了一年多的刚性需求选择在这个时候集中入市。

　　中国证券报：如何判断未来几个季度的房价走势？房地产开发商还有“以价换量”的空间吗？

　　陈志：如果房企上半年的业绩完成得不错，那就不会调整价格。如果上半年业绩不好或旗下楼盘都集中在下半年入市，则这部分房企的项目价格还有下降空间。从整体的供给看，以北京为例，6月会有33个新盘入市，其中有十几个盘针对改善型需求，区位较好，因此6月北京的整体成交均价会略微上涨。

　　程浩业：未来一两个月内，整体房价还是会保持稳中有降的态势。下半年或者更长时间内的整体房价如何走面临两个不确定性：第一，未来宏观经济和房地产宏观调控的基调会不会有一个新的方向？第二，货币政策等将如何调整？

　　中国证券报：如何看待下半年的调控政策？如何看待多个地方试探性放松调控的行为？

　　陈志：房地产宏观调控方向不会轻易改变，未来仍将坚持控制投机需求、调整房屋供给结构，改善老百姓基本住房条件等。同时，支持城市发展、支持住房升级、支持改善型需求等也属于调控政策范围内。相关部门必须要有相应的配套制度，必须加快长期制度建设，一定要让房地产行业、企业和百姓能看清房地产行业未来健康的、正常的发展路径。

　　地方调控政策适度微调无可厚非，但调控的大方向不能变。例如，政策调整的前提必须是满足首次置业需求。