合肥百货：购地自建购物中心 完善合肥网店布局

　　光大证券

　　公告梗概：

　　1)公司拟与关联方拓基地产以210万/亩联合竞买项目地块并投资建设综合性区域购物中心。地块位于合肥高新区柏堰科技园区，总面积46.425亩，成交总价为9749.25万元；其中公司购买土地19.248亩，成交价为4042万元；2)公司拟投资1000万元注册成立全资分公司或子公司，具体负责该项目建设与后期运营，预计该项目总投资为2.08亿元，占公司最近一期经审计净资产的16.46%。

　　估算静态回收期内增厚EPS0.045元/年，2013年假定亏损600万：公司拟自筹1.38亿元，项目公司的资产负债率33.65%，资本结构合理。我们预计建成第一年可实现年销售收入2亿元，所得税后静态投资回收期约8.8年，年均投资收益率为11.36%。以2.08亿元投资额计算，则年均税后收益约为2362.88万元，静态回收期内增厚EPS0.045元/年。根据协议此项目将在2013年2月9日之前竣工，我们在模型中给予门店2013年2亿收入预测，假定当年亏损600万，短期内不会对公司经营业绩产生较大影响。

　　购地自建有效避免租金风险，完善合肥网点布局。

　　公司通过购地自建方式运营区域购物中心，可以享受投资回收期后剩余长达近30年的自有物业低成本运营优势，有效避免其他租赁项目存在的租金风险。此外公司以210万/亩的价格购买宗地面积的41.46%(19.248亩)，合计4042万元，根据政策规定，公司可申报项目用地政策支持，享受9折计价即189万/亩，合计3638万元的优惠。目前柏堰科技园区已有居住人口7万人，远期规划可形成近20万人的有效消费人群，具备商业发展的规模性需求。在核心商圈已趋于饱和之际，向外围市场扩张可进一步实现公司在合肥的网点纵深覆盖，巩固和提升综合竞争优势，进一步做强做大零售主业。

　　股价已调整充分，维持“买入”评级。

　　我们调整公司2011-2013年全面摊薄后EPS分别0.99(其中主业0.74元)、0.92、1.06元(之前为1.01、0.96、1.14元)，以2010 年为基期未来三年CAGR24.6%，认为公司合理价值在18.40元，对应主营业务2012年20倍市盈率。我们认为虽然鼓楼店短期增速由于装修受到一定影响，但从目前实地调研的品牌调整能力以及公司在四牌楼商圈的影响力来看，我们对于2012年该门店的经营情况反而乐观，目前股价已调整充分，建议积极配置。

　　风险提示：安徽零售市场竞争加剧，宏观经济下滑抑制居民消费需求。