首开股份：销售有望高增长 估值优势突出

　　投资建议：

　　预计公司12年、13年EPS分别为1.42元、1.66元，当前股价对应9.1X、7.8X PE；最新调整后的NAV为18.30元，当前股价近7折交易。公司目前相对、绝对估值均低于二线地产股平均水平，12年销售有望高增长，且京内土地资源优势突出，维持公司“强烈推荐”评级，6月开始的推盘高峰期或将成为股价催化剂。

　　要点：

　　12年总可售面积270万平米，货值约290亿，按50%的去化率保守估计，公司12年销售金额有望达到145亿，较11年114亿的销售金额增长27%。其中，存量楼盘85万平米，货值约90亿；新推楼盘190万平米，货值约200亿。

　　预计1~5月销售超过48亿，6月将推新盘，货值合计29亿。截至5月下旬，仅依靠存量楼盘，销售已超过45亿。预计5月公司销售应超过17亿，1~5月销售超过48亿。6月预计有3个新盘上市，合计新推货值约29亿。

　　土地储备超过1300万平米，资源与周转有效平衡。截止12年初，公司尚有土地储备1343万平米(权益建筑面积1229万平米)。即使按照每年平均250万平米的新开工量计算(过去3年平均新开工面积217万平米/年)，也足够公司5年以上开发之需。

　　京内土地极具稀缺性，盈利性突出。京内普通商品房土地储备近300万平米，加权平均楼板价仅4224元/平米，目前项目销售或可比项目销售加权均价约16754元/平米，净利率在20%以上。京内资源不但极具稀缺性，同样具备很强的盈利性。

　　周转加快，资源优势加速释放。公司10年起加快开发速度，显示了管理层加快周转的战略决心。10年起的大量新开工，从11年起转化为可售量以及销售的高增长，并将在12年开始逐步转化为公司业绩。

　　相对、绝对估值均有明显优势。公司作为高周转的二线龙头地产股，当前股价对应12年9.1X市盈率，低于目前二线地产股12年平均10.4X的动态市盈率，仅相当于一线地产股的估值水平，相对估值优势明显。最新调整后的NAV为18.30元，当前股价近7折交易，低于二线地产股77折交易的平均水平，绝对估值优势突出。

　　风险提示：销售不达预期；系统性风险。

(作者:刘昆)