世荣兆业资产注入预期强 拥有大量廉价土地

　　方正证券

　　广东世荣兆业股份有限公司(世荣兆业，002016)前身为广东威尔医学科技股份有限公司，主要经营医疗器械业务。2008年2月，完成重大资产重组后，上市公司更名为世荣兆业，开始积极向房地产行业转型。

　　目前世荣兆业实际控制人是梁社增，其实际持股比例达到74.92%。2008年资产重组时，公司仅将世荣实业的76.25%注入上市公司，但大股东承诺在收购完成后的三年内将其持有的另外23.75%股份适时注入到上市公司。事实上，大股东一直有意向上市公司注入剩余23.75%的股权，但因2011年地产调控政策而被证监会撤回申报材料。考虑到世荣兆业拥有大量优质且价低的土地储备，富有巨大的升值空间、成长性突出，具备资产注入预期。一旦时机成熟，资产注入有望为公司带来新的发展机遇，值得重点关注。

　　上市公司一直与珠海政府和商业界保持密切的合作关系：一方面能以较低的成本获得贷款，另一方面拥有较强的人际和资源优势开展项目运作。目前世荣兆业正积极准备扩大土地储备，未来发展前景广阔。

　　考虑到珠海市房地产市场的发展前景以及公司庞大的低成本优质土地储备优势，我们预测世荣兆业2012-2014年EPS分别为0.20元、0.25元、0.28元，3年收益复合增长率为12%。给予公司“买入”评级。

　　坐享珠海经济发展红利

　　作为广东产业结构调整和区域经济结构调整的关键，珠海的经济及战略地位一度升至广东最前沿。随着城市的综合经济实力不断增加，居民可支配收入也将渐创新高，为珠海房地产市场的发展提供更为充足的原动力。

　　《横琴总体发展规划》中计划要在2020年前将占地106.46万平方米的横琴岛建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，成为服务港澳的商务服务平台和休闲旅游基地。根据发展规划，到2020年，横琴岛第三产业增加值占地区生产总值的比重超过75%，达到世界发达国家以服务业为主导的中心城市水平；高新技术产业增加值占工业增加值的比重不低于80%。

　　2011年签订的《粤澳合作协议》中，珠海被定位为国际商务休闲旅游度假区，而横琴岛则成为珠澳协同发展的合作试验区。协议计划到2015年初步建成跨境基础设施网络，届时珠澳协同发展将全面展开，生活圈和区域经济的融合将助力珠海城市经济的发展。随着横琴岛经济建设的推进，2011年起，横琴岛固定资产投资和地方财政收入迅速增长。

　　世荣兆业现有的开发项目和土地储备全部在珠海市，因此珠海经济的发展前景和房地产市场的景气度决定了公司的发展空间。随着珠海“十二五”规划的实施，城市定位升级、交通设施改善、横琴大开发的启动以及珠港澳合作机制的一一落实，都将大大提高城市价值，公司有望充分享受城市经济提升所带来的收益。

　　土地储备增值空间大

　　世荣兆业目前拥有的土地储备均在较早时期获得，且都是毛地，周边的基建和配套设施基本全无，因此土地出让成本低廉。尽管公司在滚动开发前还需对土地进行前期填土和平整工作，但总开发成本依旧低于当前周边地区的土地出让成本，因此公司在市场竞争中的核心竞争力就是大规模低成本优质土地储备。

　　截至2012年6月底，世荣兆业拥有约300万平方米的权益建筑面积可供结算，其中主要来自里维埃拉和华发水郡两个项目。根据公开资料测算，该地块土地增值空间达到60亿元，而公司当前市值不足40亿元，公司资产被严重低估。

　　里维埃拉(二、三期)和华发水郡已陆续进入收获期，考虑到公司对当地市场的了解，丰富的管理效率、成本控制经验，以及土地成本低廉的优势，项目能成功收获较大的升值空间，是公司在地产调控这一特殊时期业绩持续稳定发展的强有力保障。此外，较好的去库存速度也为公司新项目的拓展奠定基础。

　　世荣兆业目前最大体量的项目是正在开发的“里维埃拉”，是目前珠海地区知名的大型楼盘之一。项目占地面积213万平方米，全部建成后建筑面积达380万平方米。

　　由于里维埃拉项目体量之大，公司将其规划为超大型社区项目，全部建成后将成为珠海市面积最大的楼盘，也是珠三角乃至全国少有的超大型楼盘，项目品牌辐射范围广阔。自2006年开始入市后，购房群体遍布全国10多个省市，潜在客户群体广泛。

　　考虑到市区低端项目供应不足，以及珠海城市西扩的不断展开，珠海西区(斗门、金湾)的楼盘项目将会分流较大部分的刚需群体。且斗门地区并不在珠海限购令的政策范围内，里维埃拉以6000元/平方米的价格入市，无论对刚需、改善型或是投资型客户都极具吸引力，销售前景乐观。

　　里维埃拉土地储备成本与前期开发成本低廉，项目毛利达到45%以上，是公司业绩增长的主要来源。另外在楼市前景不明的背景下，低廉的土地储备成本为公司带来广阔的增值空间，也提升了公司对市场价格下跌风险的抵抗力。

　　世荣名筑作为公司继“里维埃拉”后的第二个大项目，项目位于珠海斗门区湖心路中心地带，总占地面积3.72万平方米，建筑面积为11.13万平方米，预计今年9月起开始预售。

　　华发水郡位于斗门井岸镇尖峰大桥南，占地1700亩，公司权益占比38.13%，是公司第一个与当地龙头开发商合作的项目，既保证扩张速度，又最大限度地控制扩张成本、降低风险和缓解资金压力。华发水郡建筑面积49.8万平方米，目前已开发了3期，第一期5.6万平方米已售罄，未来可供结算面积约40万平方米，按照当前1.4万元/平方米的现价计算，项目未来市值为56亿元。公司权益增加值为21亿元。

　　除目前在售项目外，世荣兆业近三年累计有65万平方米的建筑面积入市。考虑到珠海区域交通的改善、产业定位的升级和横琴岛大开发带来的历史性机遇，项目有望坐享珠海经济发展红利，未来三年高增长可期。