荣盛发展：沈溪土地一级开发 大沈阳战略扩张

　　海通证券研究所 涂力磊

　　事件：

　　近日，公司与本溪高新技术开发区管委会签署《沈溪新城国际健康城项目合作框架协议》。

　　投资建议：

　　本次协议签订后，公司有望获取本溪新城地区近150万平土地权益开发面积。健康城项目位于沈阳与本溪之间的沈溪新城，属于沈本一体化经济圈之内。项目预计总投资12亿，折合平均土地整理成本在375元每平米左右。目前邻近地区住宅土地价格在700元到2000元每平米不等，商业土地价格在2600元每平米以上。我们预计该项目未来依旧具备较好盈利能力。更为重要的是，公司在实体市场下滑时介入一级市场开发，既有利于降低未来拆迁成本和难度，又为以后介入土地二级开发打下良好基础。目前公司以沈阳为中心，连续在盘锦、本溪强势扩张。除原本的河北、江苏市场外，“大沈阳”区域成为公司新战略重心。

　　截止3季报期末，公司资产负债率为76.95%，有息负债率为43.32%，低于中报和去年同期；预收账款为91.88亿元，占负债总额的43.7%。在负债结构上，短期借款和一年内到期的非流动负债为36.47亿元，占负债总额的18.57%，短期偿债压力不大，且好于市场预期。我们预计公司2011、2012年每股收益分别是0.81和1.16元，对应RNAV在10.81元左右。截至12月16日，公司收盘于8.08元，对应2011年PE为9.98倍，2012年PE为6.97倍。给予公司2011年12倍安全市盈率，目标价为9.72元，维持对公司的“买入”评级。

　　主要内容： 1.正式参与本溪新城一级开发：本次框架协议签订后，公司全资子公司本溪荣盛将按50%权益与本溪开发区管委会下属辽宁药都投资(集团)公司成立合资公司，负责本溪健康城项目开发工作。健康城项目位于沈溪新城，总可用土地面积约4500亩。经土地整理后，其中张其寨乡大翻身村区域可建设用地约3000亩，沈溪新城紧邻未来市政府核心区北侧沈丹高速公路以西区域可建设用地约1500亩，共计整理后可开发建设净用地不低于300万平方米(4500亩)。