保利地产：2011年经营符预期 业绩将稳增

　　招商证券 贾祖国

　　2011年业绩基本符合预期。报告期内，公司全年实现营业收入470.36亿元，实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。公司EPS为1.10元，基本符合我们1.05元的预期。

　　销售业绩稳步增长。全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元；公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

　　公司商业地产逐步发力。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有商业地产的实际运营面积超50万平方米。

　　启动股票期权激励，建立长效激励机制。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

　　业绩预测。2012-2014年，我们预计公司：房地产结算收入分别为557亿元、632亿元和694亿元；公司主营收入分别为582亿元、660亿元和724亿元；公司EPS分别为1.36元、1.55元和1.66元；股票估值。我们按2012年10倍动态PE对保利地产进行估值，即目标价13.6元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。

　　风险提示：行业调控超预期。