收入倒挂 宝龙地产以住宅反哺商业

　　徐健 柳九邦

　　8月26日，国内商业地产龙头企业之一宝龙地产控股有限公司(01238.HK，下称“宝龙地产”)在香港召开2011年中期业绩发布会。据宝龙地产首席财务官欧阳宝丰介绍，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，商业地产却同比减少55%。

　　“集团目前比较麻烦的是经营的事情，因为我们选的位置都是需要一定时间的培养才能成熟的地段，这个培育期是很痛苦的。”宝龙地产某高层近日对《第一财经日报》如此介绍。

　　以商业地产开发为主营业务的宝龙地产此次中报的数据显示，商业地产这一在住宅限购、限贷之后被众多开发商寄予厚望的领域，并没有原先想象的那么美好。

　　住宅反哺商业？

　　据宝龙地产半年报，2011年上半年，宝龙地产净利润达到25.25亿元，同比增长2.1倍；其中毛利率为43.3%，纯毛利率为13.9%；录得合约销售总额20.35亿元，同比增长87%；投资物业公允价值收益为30.21亿元，同比增长344%。

　　但是，作为一家商业地产开发商，宝龙地产住宅与商业地产的收入出现了“倒挂”。欧阳宝丰解释称，这主要是由于住宅大幅增长从而使商业方面的进度放缓。他表示，下半年，商业地产的发展速度会追上来。

　　宝龙地产首席执行官许华芳在发布会上表示，商业项目作为宝龙地产的重点发展方向，近年来已经有了新的发展策略。其中第一点就是宝龙地产将会长期持有物业。对于新建的购物中心、商场等宝龙地产将会完全自持，不会卖出1平方米，完全由自己经营或出租。许华芳同时表示，今年将会是宝龙地产的商业收成年。全年会有7个项目开业，这将为公司在整体经营面积、经营收入以及租金等方面带来良好的收益。

　　不过，长期持有物业对开发商资金链提出考验。为了支持商业地产的开发，宝龙地产除了在住宅领域强势回款之外，去年9月以来，已两次在境外发债。

　　去年9月，宝龙地产宣布，发行于2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据；今年3月10日，宝龙地产又一次发布公告称，发行优先票据7.5亿美元，为期三年，年利率为11.5%，每半年支付一次。

　　试水旅游地产

　　市场分析人士指出，宝龙地产去年超额完成年度目标，之前的资产负债率也仅为19%，目前负债率也不过56.38%，高息发债的深层次原因可能是为大扩张补血。

　　上述宝龙地产高层向记者透露，公司目前正在探索开辟旅游地产以及豪宅两个全新的领域。其中首个旅游地产项目位于亚沙会主会场烟台海阳宝龙城，拥有300亩黄金沙滩，规划建筑面积近百万平方米，目前开发已初具雏形。“除了天津滨海项目之外，我们近期在山东蓬莱又拿了土地，也将发展成旅游地产和城市综合体一体的项目。”

　　“投资过剩已经成为商业地产综合体开发的最大问题，比如山东某市，一个区几十万人，却批了很多城市综合体，因此很多商业项目都做不起来。”上述宝龙地产高层向本报记者隐晦道出公司探索旅游地产的一大原因，他指出，部分城市商业综合体投资过剩的同时，国内商户的数量也一直无法支撑其招租需求。

　　事实上，宝龙地产此次试水旅游地产，只是众多房企根据现状改善自身投资结构的一个缩影。

　　业内人士指出，除了市场投资过剩之外，商业综合体开发诸如投资高、回款慢这类具有较强周期性的问题也逐渐被一些大型商业地产开发商所熟知，不少企业已开始根据市场的需求和政策导向配置资源。除宝龙地产外，万达、世茂股份(600823.SH)等商业地产开发商早已试水物业出售、持有分配相对灵活的旅游地产等，以分散商业地产开发过于集中可能导致的风险。