银监会调查绿城信托融资透露了三个重要信息

　　徐绍峰

　　早就疲弱不堪的地产股，终于被“一根稻草”压垮了。

　　9月22日，一则关于“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息，引爆了人们对绿城集团财务状况的担忧，以至绿城中国在香港市场上一度大跌逾17%至4.43港元，A股市场上的地产股受托累也出现了暴跌，保利地产以6.94%的跌幅一马当先，万科、招商地产、金地集团等大盘地产股紧随其后，均录得了5%以上的跌幅。

　　何以银监会要求信托公司对绿城集团信托融资展开调查，竟引发了地产股如此大的“雪崩”效应？

　　地产股的大幅下挫，并非市场过度反应。因为在楼市成交量不断萎缩，开发商资金流日益窘迫，融资成本不断上升的背景下，此次银监会要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务的情况调查，至少传递了以下三个方面的信息：

　　一是对绿城集团财务状况的担心。银监会此次下文要求信托公司填写的是，与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务的调查表，同时，还要根据项目运行情况注明风险判断意见。之所以监管部门对绿城集团格外“垂青”，是因为自登陆H股以来，绿城每年的年度负债率几乎都不低于140%。而绿城中国2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的净资本负债率为163.2%，较2010年底上升了31.2个百分点。虽然此前绿城集团在高负债率中长袖善舞，从来没有出现过财务危机，但目前的货币政策迥异于当年，信贷收紧程度也超出以往。显然，负债率如此之高的绿城集团，能否顺利偿还百亿级别的信托合作业务，监管层不能不忧心忡忡。绿城中国首席财务官曾表示：“在房地产宏观调控的大背景下，公司的销售是受到一定影响，资金紧张是真的，但绝不会出现资金链断裂。”话是这么说，导致公司资金链断裂的有些因素，又岂是公司自己所能控制？

　　二是进一步收紧了房地产业的融资渠道。自从商业银行对开发商的信贷大门收窄后，房地产信托便成了地产业融资的重要渠道。中国信托行业协会的数据显示，截至2011年二季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。可见，一方面，今年上半年有更多开发商取道信托融资，使得信托业务金额较之去年出现了近乎翻倍的增长；另一方面，在资金链普遍紧绷的今年上半年，信托融资确实在缓解开发商资金困难方面发挥了举足轻重的作用。现在，监管部门开始清查信托产品，监管力度进一步增强，信托融资变得艰难，房地产企业的资金链将变得更加紧张。如果楼市调控政策和信贷政策保持不变，接下来的时间里，资金实力将直接影响开发商的生死存亡。

　　三是对房地产业的前景态度谨慎。经过数月的限购，房地产市场销售异常疲软；交易冷清，成交清淡，即便在传统的楼市销售旺季“金九银十”，也不例外。问题是，货币政策基调未见任何转向，限购范围只见扩大未见缩小……诸如此类的政策环境，使监管部门对未来楼市的总体走势表现出谨慎的态度，表现为：如果楼市销售继续延续目前的状态，开发商资金链断裂的风险将急剧增大，偿债能力将面临考验。一旦开发商无力偿还债务，风险将会通过信托违约迅速传导给投资者，进而形成威胁经济稳定运行的债务危机。因此，在楼市前景总体趋淡的大背景下，监管部门通过信托公司对开发商的债务偿还能力进行摸底，对信托融资的风险进行评估，显示的正是对楼市前景不甚乐观，以及对潜在债务违约风险的未雨绸缪。