谁最先受不了房价深度下跌

　　徐绍峰

　　如果房价下跌50%，谁最受不了？有开发商近来放言，“房价跌50%，银行肯定比我先死。”而银监会前主席刘明康日前则表示，“房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。”有人针对刘明康此番表述指出，目前10万亿元人民币以上的房贷中，并未包含“那些用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款”，并测算这部分的“隐形涉房贷款”规模约在10万亿元左右，认为一旦房价下跌50%，银行信贷资产的不良率将会因房贷风险而陡增。而开发商认定“房价跌50%，银行肯定比我先死”的依据，似乎正来自于此。

　　尽管经过“限贷、限购、限价”等持续而严厉的楼市调控，房价松动迹象日益明显，尽管有学者认为，“中国的房地产泡沫现在是爆了”，并认为房价“下跌不是一步到位的，先期先下跌20%至30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%”，但房价未来究竟能否下跌50%，依然是见仁见智。即便如此，人们依然对“谁最受不了房价下跌50%”津津乐道。在这场探讨中，底气最足、也“最不怕”房价下跌的似乎只有开发商。在他们看来，在房地产业这些年高歌猛进的发展中，开发商通过房贷上的各种腾挪变通，已经深度“绑架”了银行；房价下跌，最该紧张的是银行，最该担心的还是银行；如果楼市调控政策一如既往，房价暴跌，最先“倒霉”的也还是银行。而开发商俨然可以作壁上观，成为幸灾乐祸的“旁观者”。

　　不过，从开发商嘴里发出的声音，终究还应当还原到开发商的本意上去。拿银行做“挡箭牌”、用危言耸听的“银行肯定先死”来干扰调控者的决心、倒逼政策改弦更张，上一轮楼市调控中开发商使出的这一招，现在如法炮制，灵不灵姑且不论，这件事本身所透露出的恰恰是开发商的心虚胆怯和底气不足，他们放言的目的，不过是想抓住“最后一根救命稻草”。很简单的问题是，房价下跌50%，是哪里的房价下跌50%？是一个城市的均价，还是全国楼市的均价？中国地域如此辽阔，各地差异如此之大，笼统用“房价下跌50%”来描述，“运算”的不过是“银行肯定先死”的伪命题。

　　从目前各地房价下跌的情况看，一线城市和被限购的二三线城市，是此次房价下跌的“主力”。这些地方个别楼盘的降幅甚至高达40%，但终究只属于少数楼盘，50%的降幅迄今闻所未闻。由于不同城市、以及同一城市不同地段的房价跌幅不一，因此，“房价下跌50%”可能对刚好“屯兵”、“扎堆”于这些地段的开发商影响很大，比如一些项目在一二线城市郊县的中小开发商，受楼市调控影响，成交量始终低迷，已不得不开始转让项目或者股权。这些主城区之外地区的房价的局部下跌，对开发商影响大，对整个银行房贷的影响则微不足道。银行固然应当对楼市调控可能带来的降价浪潮、以及由此可能对房贷产生的不利影响未雨绸缪，但开发商也不要忘记了这样的事实：由于“能够借给它钱的行业已经借完了，所以房地产要出现大幅度下降是必然的”。有学者认为，中国未来几个月将会出现中小房企开始倒闭的现象。

　　其实，如果真的全国房价普降50%，那么，最受不了的将不仅仅是银行和开发商，还有那些坐拥多套房产的投资客、依赖土地财政的地方政府，以及与房地产业景气休戚相关的钢铁、水泥、家电、家具等长长产业链条上的企业……或许从这个意义上说，房价下跌50%，影响的将不仅仅是房地产业，它的波及范围将会触及整个经济、影响到所有人的生活。也正因为如此，温家宝总理才会在俄罗斯圣彼得堡发表讲话时如此强调，“要使房价回归到合理的价格”。的确，房价下跌只有到达“民众能够接受”、能使“房地产业健康有序发展”的幅度，才是“合理”的，暴涨暴跌都不是调控的终极目标。