万科入港玄机：否认融资驱动 借海外市场转型

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　万科的总部位于深圳，距离邻土国际资金扎据点香港仅几步之遥。然而，这几步却走了28年。这位中国房地产界的千亿航母将海外进军计划定在其即将迈入而立之年的时间点上。

　　5月14日晚间，万科公告称，其全资子公司万科置业(香港)有限公司于2012年5月13日与永泰地产有限公司达成协议，在南联地产(1036.HK)进行公司重组后，万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港元向永泰地产(0369.HK)所持有的南联地产73.91%股权，收购价格5.6197港元/股。

　　航母的举动又激起千层浪花，外界纷纷质疑由于陷入资金紧张局面，万科不得不打通海外融资渠道。事实上，质疑声无法羁绊万科启动的海外拓展路线，更无法阻碍万科在转型升级期的各种尝新。

　　否认融资驱动

　　连日来，万科一直否认市场上关于买壳融资的猜想。

　　按照万科董秘谭华杰回应的说法，获得境外融资平台不是万科本次收购的主要目的。他解释道，由于收购的标的公司规模有限，根据香港证券市场的相关规定，短期内可以注入的资产规模有限，实质上也难以起到境外融资平台的作用。

　　资料显示，南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。永泰地产直接和间接持有南联地产股份比例为73.91%。

　　万科相关人士介绍，南联地产正在资产重组，绝大部分资产将被置出，重组后南联将仅持有香港新界葵涌区65.7万平方英尺(约6.1万平米)物业，该物业评估值11.29亿港元。届时万科方可进行收购。

　　业界人士给万科算了一笔账，认为万科虽然在此笔交易上豪掷10亿港元，但收购作价合理，并没有过多土地储备的南联地产能够顺利地为万科提供“港壳”。

　　有业内人士向媒体道破海外收购的原机，报道指在香港贷款只需2厘多的成本，日本贷款的成本只有1厘多，相比境内，资金成本要低很多。因此，在当地有项目开发或者有公司成立，都会有助于获得当地资本。

　　有分析指出，通过境内的房地产信托等融资渠道，开发商普遍要支付15%左右的成本，但是在境外建立桥头堡公司，则可通过股票二级市场增发等方式募集海外资金，成本只有内地的1/10甚至更低。

　　此外，港壳所缔造的平台为进军海外市场提供便利。

　　“成功拥有了壳，万科就可以通过这个平台购买香港和海外的地皮，大军进军海外市场，同时，公司也可以通过平台获得海外资本的注入支持。”香港置业有限公司曾姓分析师告诉本报记者。

　　谭华杰公开回应收购的意图，指万科是为了进行国际化尝试，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，未来或将借助此次股权收购进军海外市场，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　据国泰君安分析师李品科、孙建平判断，万科购壳将用于开拓香港融资道路，并可能作为万科海外业务拓展平台，有望实现融资及海外业务突破，显示公司具备长远眼光。

　　申银万国分析人士认为万科的海外计划有了短期看，万科将通过其熟悉海外房地产开发、商业管理的运作经验，以进一步深化海外房地产开发和内地的商业地产运营；中期看，不排除万科通过做大、做强这一海外子公司，使其成为重要的融资平台，以应对国内较高的融资成本。

　　海外路线谱图

　　就在收购公布的前三日，万科董事长王石匆匆从纽约赶回来，参与万科5月11日股东会。

　　在会上，王石对万科在量变与质变的关系向股东作出了交待，“万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位万科和我都想保持，但这就延伸出一个疑问：是靠数量保持还是靠质量保持？如果要质量，就可能会降低速度，万科也有可能从第一降到第二。”

　　靠质量保持世界上最大的房地产龙头地位，有业界人士指出，这一转变是万科自2009年开始向质量和效益转型的延续和升级。

　　2009年的转变之后，万科除了在量上的激增外，效益并不十分如意。这从2011年的年报可以发现万科存在低利润率的危机，有分析指，万科2011年销售额1215.4亿元，营业收入717.8亿元，实现利润96.2亿元。反观其他房企如保利地产，2011年销售732.42亿元，营业收入470.4亿元，实现利润100.7亿元，万科的利润率比同行要低。

　　与此同时，在量变的刺激下，万科的负债也开始攀升。Wind统计数据显示，截至2011年末，沪深两市32家房地产企业负债总额4818.4亿元人民币，而其中，万科一家负债总额达2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。

　　那么，升级版的转型该如何下手？在哈佛游学了一年的王石，不时提出要考虑万科的业务，记者也从万科总裁郁亮口中得知，王石在游学期间时常思考万科国际化实践计划。

　　在作出收购第一步后，万科立即发表声明，从长期看，海外扩张对万科来说主要还是一种“演习”，并非主要发展方向，这试图为这些探索向投资者赢得更长的时间和资金支持。

　　尽管如此，这艘千亿航母的海外进军蓝图正在悄然进行。

　　“万科的海外计划正在试行。”万科内部熟知该事项的人士告诉记者，从美国、新加坡、台湾以及日本，从住宅产业到商业地产，万科内部也在学习他们的精华。

　　“外界看得比较多的是海外融资，其实，万科走就迈出了第一步，现在就差投身海外房地产经营。”上述人士表示对海外计划感到兴奋。

　　他口中的万科海外融资第一步始于2004年，彼时，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一德国银行达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。之后的几年，万科分别与新加坡政府产业投资有限公司附属公司RZP，以及全球最大的地产公司通用电气商业金融房地产公司合作。

　　郁亮在万科5月11日股东会上也提到，公司需要拓宽融资渠道，开辟国内国外多元化融资渠道，以满足发展要求。

　　然而，这些只是停留在融资层面。相比其他房企涉足海外房地产开发的激进做法，万科并未踏出第一步。

　　公开资料显示，早在2011年7月，万通地产通过在新加坡参股公司正式开发台湾新北市淡水小坪顶山区276户度假别墅，这是大陆首家赴台开发项目的房地产公司。

　　同样地，2012年年初，颐和地产进驻海外的首个项目正式在国内发售，项目坐落于悉尼以西14公里的Strathfield区。碧桂园(02007.HK)在马来西亚的首个项目有望今年推出，五一期间该项目在上海的房博会设展，项目位于马来西亚最富裕的雪兰莪州。光耀地产也在韩国直接拿地，自行开发建房。

　　“去年在马来西亚看地时，曾遇到国内多家知名开发商，预计不久的将来，还会陆续有房企出海的消息传出。”光耀地产珠三角区域总裁李丁向媒体透露。

　　王石在2010年初的一个公开场合上曾预测，未来五年，全球前十位的开发商都将来自中国。在海外蓝图中，万科是否在海外融资的基础上，计划把品牌和产品输出香港以至海外，为打造新的盈利激增点铺路，仍不得而知。