金九幻觉中地产股集体沦陷

　　《红周刊》记者 郝宁

　　“-26.55%！”本周绿城中国在港股领跌中资地产板块，雅居乐地产、富力地产等纷纷惨跌，而A股市场上以“招保万金”为代表的地产股也同期破位下跌。谁是房地产股暴跌的“元凶”？分析人士认为，不仅是8月份惨淡的房地产销售数据，银监会调查绿城中国房地产信托的违约风险也是暴跌的推手。虽然绿城当即予以否认，但是仍然难以缓解市场对房地产板块在政策收紧之下经营性现金流持续萎缩的担忧。

　　资金断流危险逼近

　　本周四市场传闻，银监会要求信托公司清查与绿城中国相关的房地产信托，并注明风险判断意见，这令绿城中国等内地房地产股开盘就暴跌不止，也加重了A股地产板块的跌势。市场分析人士认为，此前信托筹资已经成了房地产企业的“救命稻草”，随着政府房地产调控力度不断加大，现在部分房地产信托出现了不能按期兑付的迹象。而绿城事件也表明了管理层对房地产信托市场严厉监管的态度。“前期部分房地产信托收益率达到了32%，今年平均房地产信托收益率也在15%左右，极高的收益率背后隐藏着极高风险。”西南证券分析师肖剑说。

　　在紧缩货币政策和严厉楼市调控影响下，低迷的成交已经成为常态。从今年中报可以看出，截至二季度末，133家上市房企库存总量高达1.09万亿，较一季度末上升了9%，同比增加了38.54%，82家上市房企的存款周转率同比下滑。与此同时，上半年A股上市房企负债总额突破万亿元，同比上涨41.29%。就在房地产业“入冬”之际，银监会近期对信托业务进行清查，对于负债率高企、不断通过信托融资缓解现金流的房企来说，无疑有“卡喉”之危。中投顾问研究员韩长吉认为，如果信托渠道被控制，那么房地产行业至少损失20%的资金来源。

　　“金九银十”只是幻觉

　　这边卡住了房地产公司的“喉咙”，那边买卖双方还在僵持不下，在房价已经实质性松动后，观望气氛愈发浓重。据国家统计局最新数据显示，8月份全国房价环比下降和持平的城市增加15个，比例高达21%，环比上涨的城市仅24个，涨幅均未超过0.4%，而同比涨幅缩小的城市也达到了40个。

　　“8月份全国楼市价格回归正在加速进行，调控效果越发显著。”链家地产首席分析师张月说道，“自今年年初宏观调控以来，房价环比停涨的城市首次超过一半，这意味着全国房价全面下行的阶段即将正式到来，年底前房价拐点可能将加速显现。”当前，有效需求不足成为楼市销量的最大制约因素。链家地产数据显示，9月1日~20日全国新房住宅供应量为6690套，同比增加70%，新房住宅成交3013套，同比减少6%，年内新房住宅成交首次不足供应一半(见附表)。

　　《红周刊》记者发现，与6月份放量不同，9月中上旬的供应剧增至今并未明显推动成交。张月分析道，“这说明市场已逐步进入深度观望期，单纯供应放量难以成为成交上涨的动力”。中信证券分析师陈聪表示，未来供应量上升的过程中，就算企业积极降价，恐怕也不能热销。但如果企业不降价应对，销售情况可能更加惨淡。他指出，“今年没有‘金九银十’，销售速度和房价的颓势还会继续持续”。

　　难涨亦难跌

　　这种悲观预期反映到股市上，表现为地产股的跌势难止，与楼市的惨淡经营遥相呼应。在周初8月份数据公布后，地产股就开始破位下跌。周四绿城事件出现后，更是加重了跌势，许多一线地产股跌幅巨大且技术上向下破位明显，万科A、首开股份、金地集团等多只个股均创出近期新低。“在银根紧缩以及限购政策的影响下，房地产公司的业绩较去年出现滑坡是必然的情况，即使目前市盈率和市净率双双处于历史低位，地产股在今年走出独立行情的可能性也非常小。”肖剑判断称。

　　业内人士指出，地产股迟迟未表现的原因在于缺乏催化剂。现阶段的催化剂有两个：一是政策放松导致的政策驱动，二是销售超预期带来的业绩驱动，但在目前情况下，这两个催化剂暂时还看不到。因此，地产股只有超跌反弹的机会而无趋势性行情。