央行降准地产股有望走出低谷

　　作者：新金融记者 智梦寻

　　楼市调控，注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今，楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”，信贷政策的态度就立即“转转调子”，夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。

　　自本周一起，紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测，此举大约将释放4000亿元的流动性。

　　同气连枝的地产股价则迅速调整“坐姿”。存款准备金率上调的消息刚刚释放，估值已逼近2008年最低水平的地产板块顿时精神抖擞。12月1日，申万地产指数整体上扬3.43%，世联地产等多只个股当日以涨停收盘。

　　当然，从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”，僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反，正如万科总裁郁亮所言，“现在的楼市已经进入下半场”。

　　夹缝中生存的地产股，将在下半场博弈论中历经怎样的命运？多位机构分析师向新金融记者表示，由于信贷微调政策的提早出台，预计本将于明年二季度出现的地产板块底部，有望得到提前确认。

　　上半场战果

　　房企利润明年探底

　　行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。

　　与调控政策长期对峙，已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”，成为压垮房企承受力的最后一根稻草。

　　金九银十过后，房地产上市公司三季报如期呈上，对于130余家企业的成绩，山西证券分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。

　　《新金融观察》报统计显示，根据申万行业分类，2011年前三季度，136家A股地产公司合计盈利约为474亿元，同比增长22.6%，相比去年同期，利润增速下滑3个百分点。

　　令行业寒心的是，经过金色九月的沉淀，地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑，20家公司发生亏损，相比半年报的成绩未有任何起色。

　　对此，国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道：“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份，之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积，数据都可圈可点。所以，今年的年报只会略微下滑，明年上半年的数据才真正惨淡。”

　　国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断，与“金色九月”擦肩而过后，四季度“银色十月”也接踵失约。

　　2011年1到10月，全国商品房销售面积7.96亿平方米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点，累计销售额4.4万亿元。

　　其中，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看，15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%，较9月份创下的35%的降幅继续扩大。

　　上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表，成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏，不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。

　　“行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。

　　值得关注的是，深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业，根据该分析师的介绍，在地产板块中名声赫赫的中粮地产、首开股份以及泛海建设的短期偿债压力都相当严峻。

　　而据《新金融观察》报的统计，截至今年3季度末，136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元，相比去年同期扩大了12%。

　　但与此同时，房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后，尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷，但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元，同比萎缩近39%。

　　进入四季度，房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断，地产商的资金来源正在减速。

　　张忆东分析，销售不利导致资金来源窘迫，1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时，受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响，房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。

　　对峙至此，既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”？

　　转折焦点

　　还款期倒逼“降价潮”

　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。

　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。

　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。

　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。

　　行业“老大”万科领衔降价，其上海尚源楼盘直接打出“七折促销”牌。据了解，近期推出的深圳罗湖区兰亭国际名园也以“七五折”的价格问世。引人注目的，一线城市核心地块的楼盘也有松动迹象。11月上旬，绿地集团以“八折”优惠出手了其位于上海徐汇区的海珀旭晖楼盘。

　　正所谓“楼市价格萧萧下，股市寒流滚滚来”。在房地产市场接连爆出低价楼盘的同时，A股市场上，房地产板块也连创新低。11月期间，申万房地产指数整体下滑了8.12%，香江控股、天业股份和鲁商置业的月度跌幅都超过了20%。

　　截至11月30日，申万地产指数的动态市盈率已大约跌至13倍附近，基本持平于2008年的历史最低水平。作为实体经济的“晴雨表”，地产股已率先步入最困难时期。

　　但是，伴随采访的深入，新金融记者发现，地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示，开发商之所以在大力促销楼盘，其目的并不在于提高业绩，而是希望迅速回款支撑流动性，流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘，更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。

　　由于信贷持续从紧，自2010年下半年开始，房地产信托呈现井喷状态，成为支撑房地产流动性的重要力量，甚至引发了监管层的高度关注。

　　《新金融观察》报根据用益信托工作室提供的数据进行统计，结果显示，2010年1月至2011年11月期间，新成立的房地产信托数量高达1449个，融资规模为4245.2亿元，占同期信托产品总规模的45%。

　　统计显示，大约将有200个房地产信托产品在2012年到期，到期规模约为482亿元。明年一、二季度将分别有规模达70亿元和141亿元的房地产信托产品到期，而今年上半年房地产信托的整体到期规模仅79亿元，2012年的信托还款压力将明显大于往年。

　　事实上，信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。新金融记者就此事采访了某信托的相关工作人员。

　　“2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期，这种产品的期限通常在1年半到3年之间，所以明年上半年正好是兑付时点，据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言，“一旦不能按期兑付，那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋，动辄上亿元的抵押资产，在市场流动性不好的时候，处置起来是很困难的，甚至会遇到各种纠纷。” 

　　该人士告诉新金融记者，信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况，因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。

　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。

　　“年底面临工程款的结算，明年二、三季度又有大量信托借款到期，降价促销售的压力会越来越大，估计价格调整还将持续。”张崴认为。

　　受此影响，“明年二季度，地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。

　　下半场展望

　　信贷有望支撑刚需

　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？

　　“业内之所以预测行业会在明年二季度见底，是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松，下半年的情况肯定比上半年更惨，这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。

　　持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为，地产股价最敏感在于政策，基本面是否探底是第二位的因素。

　　但是，令所有人大跌眼镜的是，政策放松的信号竟然提前释放。11月30日，央行对外宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。

　　根据国泰君安汪进的预测，央行此举将直接释放约4000亿元的流动性，经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。

　　消息一出，A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日，地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点，申万地产指数当日上涨3.43%，仅此一日，申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。

　　当日，地产个股也风云突变道，博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停，另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。

　　但是，在查阅当日异动交易记录时，新金融记者却发现，机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情，并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色；相反 ，三大机构席位当日共减持套现2537万元，仅有一机构席位出现于买方阵营，加仓520余万元。

　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？

　　12月1日刚刚收市，新金融记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向，这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告，先前的结论将紧随政策发生微调，最终结论还在酝酿。

　　但郑闵刚明确告诉新金融记者：“流动性放松对房地产行业是绝对利好，对行业的直接影响虽然有限，但对心理层面的影响非常大。”他认为，行业的思维方向需要跟随政策一同转向。

　　不谋而合，“货币政策转向将提振楼市消费信心，消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来，楼市将由此企稳，特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。

　　乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同，券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。

　　“现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求，这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张，有的按揭申请一个季度都批不下来，房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为，如果“限购”不放松，那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求，依然能够对房地产销量产生积极刺激。

　　中银国际的周路也提到，银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者，“若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”

　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。

　　“降准代表政策上行确立，虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷，但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转，股价将逐步完成底部抬升。”李品科认为。

　　此时此刻，马云所谓“今天很黑暗，明天更黑暗，后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业，政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。