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央行降准地产股有望走出低谷

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-04 14:51 来源: 新金融观察报

  作者:新金融记者 智梦寻

  楼市调控,注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今,楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”,信贷政策的态度就立即“转转调子”,夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。

  自本周一起,紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测,此举大约将释放4000亿元的流动性。

  同气连枝的地产股价则迅速调整“坐姿”。存款准备金率上调的消息刚刚释放,估值已逼近2008年最低水平的地产板块顿时精神抖擞。12月1日,申万地产指数整体上扬3.43%,世联地产等多只个股当日以涨停收盘。

  当然,从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”,僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反,正如万科总裁郁亮所言,“现在的楼市已经进入下半场”。

  夹缝中生存的地产股,将在下半场博弈论中历经怎样的命运?多位机构分析师向新金融记者表示,由于信贷微调政策的提早出台,预计本将于明年二季度出现的地产板块底部,有望得到提前确认。

  上半场战果

  房企利润明年探底

  行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。

  与调控政策长期对峙,已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”,成为压垮房企承受力的最后一根稻草。

  金九银十过后,房地产上市公司三季报如期呈上,对于130余家企业的成绩,山西证券分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。

  《新金融观察》报统计显示,根据申万行业分类,2011年前三季度,136家A股地产公司合计盈利约为474亿元,同比增长22.6%,相比去年同期,利润增速下滑3个百分点。

  令行业寒心的是,经过金色九月的沉淀,地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑,20家公司发生亏损,相比半年报的成绩未有任何起色。

  对此,国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道:“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份,之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积,数据都可圈可点。所以,今年的年报只会略微下滑,明年上半年的数据才真正惨淡。”

  国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断,与“金色九月”擦肩而过后,四季度“银色十月”也接踵失约。

  2011年1到10月,全国商品房销售面积7.96亿平方米,同比上升10.0%,升幅较1-9月下降2.9个百分点,累计销售额4.4万亿元。

  其中,10月份住宅销售面积同比下降11.6%,销售额降幅14%,较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看,15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%,较9月份创下的35%的降幅继续扩大。

  上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表,成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏,不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。

  “行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。

  值得关注的是,深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业,根据该分析师的介绍,在地产板块中名声赫赫的中粮地产、首开股份以及泛海建设的短期偿债压力都相当严峻。

  而据《新金融观察》报的统计,截至今年3季度末,136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元,相比去年同期扩大了12%。

  但与此同时,房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后,尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷,但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元,同比萎缩近39%。

  进入四季度,房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断,地产商的资金来源正在减速。

  张忆东分析,销售不利导致资金来源窘迫,1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时,受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响,房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。

  对峙至此,既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”?

  转折焦点

  还款期倒逼“降价潮”

  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。

  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。

  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。

  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。

  行业“老大”万科领衔降价,其上海尚源楼盘直接打出“七折促销”牌。据了解,近期推出的深圳罗湖区兰亭国际名园也以“七五折”的价格问世。引人注目的,一线城市核心地块的楼盘也有松动迹象。11月上旬,绿地集团以“八折”优惠出手了其位于上海徐汇区的海珀旭晖楼盘。

  正所谓“楼市价格萧萧下,股市寒流滚滚来”。在房地产市场接连爆出低价楼盘的同时,A股市场上,房地产板块也连创新低。11月期间,申万房地产指数整体下滑了8.12%,香江控股、天业股份和鲁商置业的月度跌幅都超过了20%。

  截至11月30日,申万地产指数的动态市盈率已大约跌至13倍附近,基本持平于2008年的历史最低水平。作为实体经济的“晴雨表”,地产股已率先步入最困难时期。

  但是,伴随采访的深入,新金融记者发现,地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示,开发商之所以在大力促销楼盘,其目的并不在于提高业绩,而是希望迅速回款支撑流动性,流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘,更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。

  由于信贷持续从紧,自2010年下半年开始,房地产信托呈现井喷状态,成为支撑房地产流动性的重要力量,甚至引发了监管层的高度关注。

  《新金融观察》报根据用益信托工作室提供的数据进行统计,结果显示,2010年1月至2011年11月期间,新成立的房地产信托数量高达1449个,融资规模为4245.2亿元,占同期信托产品总规模的45%。

  统计显示,大约将有200个房地产信托产品在2012年到期,到期规模约为482亿元。明年一、二季度将分别有规模达70亿元和141亿元的房地产信托产品到期,而今年上半年房地产信托的整体到期规模仅79亿元,2012年的信托还款压力将明显大于往年。

  事实上,信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。新金融记者就此事采访了某信托的相关工作人员。

  “2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期,这种产品的期限通常在1年半到3年之间,所以明年上半年正好是兑付时点,据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言,“一旦不能按期兑付,那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋,动辄上亿元的抵押资产,在市场流动性不好的时候,处置起来是很困难的,甚至会遇到各种纠纷。” 

  该人士告诉新金融记者,信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况,因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。

  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。

  “年底面临工程款的结算,明年二、三季度又有大量信托借款到期,降价促销售的压力会越来越大,估计价格调整还将持续。”张崴认为。

  受此影响,“明年二季度,地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。

  下半场展望

  信贷有望支撑刚需

  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?

  “业内之所以预测行业会在明年二季度见底,是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松,下半年的情况肯定比上半年更惨,这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。

  持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为,地产股价最敏感在于政策,基本面是否探底是第二位的因素。

  但是,令所有人大跌眼镜的是,政策放松的信号竟然提前释放。11月30日,央行对外宣布,自2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。

  根据国泰君安汪进的预测,央行此举将直接释放约4000亿元的流动性,经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。

  消息一出,A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日,地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点,申万地产指数当日上涨3.43%,仅此一日,申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。

  当日,地产个股也风云突变道,博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停,另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。

  但是,在查阅当日异动交易记录时,新金融记者却发现,机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情,并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色;相反 ,三大机构席位当日共减持套现2537万元,仅有一机构席位出现于买方阵营,加仓520余万元。

  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?

  12月1日刚刚收市,新金融记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向,这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告,先前的结论将紧随政策发生微调,最终结论还在酝酿。

  但郑闵刚明确告诉新金融记者:“流动性放松对房地产行业是绝对利好,对行业的直接影响虽然有限,但对心理层面的影响非常大。”他认为,行业的思维方向需要跟随政策一同转向。

  不谋而合,“货币政策转向将提振楼市消费信心,消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来,楼市将由此企稳,特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。

  乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同,券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。

  “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求,这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张,有的按揭申请一个季度都批不下来,房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为,如果“限购”不放松,那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求,依然能够对房地产销量产生积极刺激。

  中银国际的周路也提到,银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者,“若放款周期有一定程度的缩短,将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”

  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。

  “降准代表政策上行确立,虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷,但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转,股价将逐步完成底部抬升。”李品科认为。

  此时此刻,马云所谓“今天很黑暗,明天更黑暗,后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业,政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。

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