房企贱卖股权扮靓业绩

　　上市、增发及银行贷款等融资成本居高不下，而多家上市公司在年底前突击出售子公司项目或股权，以较低代价成功融资，获得现金流的表面增量，从而增加利润额，“扮靓”业绩。

　　记者 陈予燕／文

　　在宏观调控政策吃紧、融资环境持续恶化的情况下，房企资金链愈发紧张，融资功能的丧失殆尽使得房企陷入一片哀鸿。

　　上市、增发及银行贷款等融资成本居高不下，房企如何渡过寒冬？记者调查发现，多家上市公司在年底前贱卖子公司项目或股权，以获得现金流的表面增量，从而增加利润，“扮靓”业绩。

　　集体贱卖股权

　　进入12月，房企公开出售子公司项目或者股权的不下10家，这与2011年上半年还大手笔投资的房地产行业“盛景”形成了鲜明的对比。

　　一位房地产业内人士表示，转让子公司项目或者股权是业内较为普遍的现象。但对于中小房企来说，贱卖部分子公司项目或者股权就拥有了另一项重要功能——融资。

　　2011年9月，阳光股份(000608.SZ)旗下“星泰地产”以增资方式向“京投置地”转让“京投阳光”45%股权以引入战略投资者，解决项目经营所需资金。

　　随后，仅10月下旬，阳光股份就分别以2.36亿元和2.3亿元分两次转让旗下6家直接和间接持有子公司100%股权。

　　阳光股份转让的5家子公司均为房地产公司，存货增值率几乎为零。其中的一个交易标的“千千树置业”的股权转让价格为1102万元，贬值6420.71万元。

　　“增值率几乎为零意味着‘贱卖’。”上述房地产业内人士指出，房地产企业一般拿地时间较早，土地增值率正常情况下应该成倍增长。

　　阳光股份通过年底前突击出售股权以增加现金流和利润的目的是达到了。通过上述两项交易收回资金22.3亿元，公司预计所产生的利润为2.3亿元，远远高于公司2011年前三季度 1.94亿元的净利润。而这一项将记入公司2011年的非经常性损益，公司预计仅此一项非经常性损益就可贡献2011年净利润的53.2%。

　　查阅阳光股份2011年三季报发现，前三季度该公司总营收为5.58亿元，同比降80.66%；净利润为1.94亿元，同比降60.87%。经营活动产生的现金流量净额为负4.92亿元，同比降19.62%。公司经营现状不容乐观。

　　由此看出，通过年底前突击出售股权项目，阳光股份将获得一次性投资收益2.3亿元，再加上前三季度的净利润1.94亿元，可实现2011年全年业绩和2010年持平甚至有所增长，但实际上，扣除非经常性损益后的净利润将大幅下降。

　　上述房地产业内人士指出，这种靠非经常性损益粉饰报表的行为不可持续，表面上给投资者提交了一份“靓丽”的报表，掩饰了房产企业经营恶化的现状，这种情形非常危险。

　　行业优胜劣汰

　　年底前突击出售股权的房企，除了阳光股份外，还有十余家，通过类似做法，一次性增高利润，获得现金储备。

　　2011年12月，云南城投(600239.SH)、北京建设(00925.HK)等通过出售旗下子公司的部分股权或者全部股权，获得超过70亿元的财务收入。

　　据了解，截至目前，京津沪渝四大产权交易所正在挂牌的房地产类产权交易项目有100宗，达到历史最高值，转让金额超过100亿元。

　　上述房地产业内人士称，在目前房产市场低迷的情况下，一些企业顶不住资金链紧张的压力，又没有别的融资途径，通过出售项目股权，或将向“去地产化”方向转型。“至于具体进入哪个行业，就不得而知了。而这也是行业优胜劣汰的必然结果。”

　　国泰君安证券房地产分析师李品科对本刊记者表示，在目前房地产销售市场低迷的情况下，行业并购机会的增多，将使得行业集中度进一步提高。