地方政府需求迫切 开发商掘金城市运营

　　荆宝洁

　　 理想很丰满，嗅觉灵敏的商人在城市化进程中看到了商机，而这商机不再是简单的修建一所房子。“简单的模式不行了，任何一个时代都会淘汰一些简单的模式。”北大资源集团总裁余丽说。2月28日，在中央党校课题组“中国城镇化发展与城市运营”研究成果发布会上，余丽透露，北大资源准备整合旗下教育、医疗、IT资源和方正集团旗下的产业资源，做城市运营商。

　　 不只一家开发商提出做城市运营商的战略理念。其中既有中国建筑（601668.SH）、中铁置业等包含全产业链的央企的身影；亦有云南城投（600239.SH）、中南建设（000961.SZ）、陆家嘴（600663.SH）等有地方资源优势的国企；更有一些嗅觉灵敏的如阳光100、万通等受资金、土地等资源困扰的民营房地产企业。

　　 描述一个美丽的故事，最短时间做一个成熟的项目，寻找最佳的商业模式，然后去更多的地方复制。眼下，立志于转型城市运营商的开发商们几乎都在做这件事。然而，先行者有时也很受伤。

　　 城市运营的商机

　　 渴望摆脱“土地财政”、迫切希望植入产业的地方政府，对开发商提出的城市运营模式十分感兴趣。中央党校科社部教授向春玲接受记者采访时表示，“在调研过程中有政府官员跟我们讲，政府能力是有限的，城市的发展需要政府与运营商共同合作，从短期行为变成对城市负责的长期行为。”

　　 向春玲指出，城市运营涉及面广，基础设施、教育、医疗、就业这些问题，是当地政府最关心的。能够提供这些资源支持的企业，才会被政府接纳。而这就是北大资源集团等城市运营商的机会。据了解，北大资源集团2009年重新进入中国的地产行业，目前在北京、济南、开封、武汉、重庆等7个城市拥有项目。

　　 向春玲教授介绍，运粮河项目是中央党校课题组重点跟踪的对象。2010年7月，北大资源集团和河南开封市签约。本报记者获取的内部资料显示，北大资源集团首先拟在运粮河组团8至10平方公里核心启动区内，分别开发3000亩数字信息产业集聚区——包括河南省数据中心、中原数字出版基地、中原数字印刷基地、中原数字版权基地、中原数字出版外包基地、信息技术创新与孵化基地等和2400亩生态宜居区——配套有学校、医院、健康养疗中心等配套设施。

　　 对开封市来说，它看中的显然是北大资源集团后面的独特“资源”：教育、医疗、科技等。因此，核心区将启动建设一个复合型特色示范区，计划植入北京大学与方正集团的科技、教育、医疗等优质资源。这个示范区最快将于年底就有产业园区正式启动。

　　 据前期评估，示范区建成后将年新增营业收入300亿元，产业区年利税100亿元，新增居住人口、学生及从业人员达到10万人以上。北大资源城市运营的开发模式将产业、商业、住宅同步启动，均衡发展，避免形成有城无产或有产无城的死城、睡城现象。中央党校报刊社社长肖勤福说，运粮河项目若建设成功，将成为各地城市运营的示范。

　　 其他开发商也在抢占这样的先机。不久前北京万通刚刚和陕西省西咸新区管委会签约建设立体城市，总投资约300亿元。华夏幸福基业集团也和沈阳、河北香河区政府签约做综合开发，单体项目面积动辄数平方公里。

　　 博弈中的风险

　　 然而，如北大方正集团总裁张兆东所言，企业参与城市运营亦是新课题，还在探索的过程中。事实上，有一些企业在过去的土地一二级联动开发中受了伤。早前，云南城投受昆明市政府委托，对滇池周边的土地做一级开发，但由于规划的变更，土地出让失去了最好的时机，导致企业前期投入的大量资金无法及时回收，业绩产生波动。

　　 城市运营商必须面对种种“骨感”的现实。余丽指出，通常基础设施建设是城市运营商和政府一起合作来做，政府看中企业的资金优势。由于城市运营所涉及的周期非常长，动辄需要上百亿的投入，一般企业无力承担。北大资源集团依托的是方正集团的金融板块，资金基本不成问题。

　　 城市政府的土地指标十分有限，几十平方公里的新区需要滚动开发。政府有阶段性的政绩需求，企业也要追求利益和利润。“这是摆在我们和政府面前的问题，如何在平衡中求得双方甚至多方的共赢发展，是未来要探讨的方向。”余丽说。

　　 和政府合作进行土地开发，与传统的二级市场买地开发有很大不同，如何确保企业在土地一级开发过程中，政府能够给予企业更多的政策支持，是其面临的大问题。信用风险也一直存在。如何确保政府承诺的兑现，需要企业的策略。

　　 余丽在接受本报记者采访时表示，和政府的博弈多是前期的谈判，待合作确定后就会逐步缩小。政府为了当地的发展，对企业的资源有一些特殊的要求，包括希望什么样的产业入驻。企业则是用自己的资源换取政府的土地和市场，寻求合理的利润空间。但城市运营项目周期较长，需要企业与政府着眼于长远利益，寻找最佳模式，共同培植新区域的成长。