房企止跌反涨冲动：资本利益链条作祟

　　田新杰

　　 据CRIC数据系统的统计，万科、鲁能、富力、朗诗、SOHO中国、东原地产，近日纷纷出现小幅涨价或酝酿缩小直至取消优惠的举动。

　　 本报记者注意到，随着多地地方政府接连推出花样繁多的楼市微调政策，楼市及资本市场作出了积极反应。地产股板块上周持续领涨，部分个股周涨幅达30％甚至更多。

　　 但资本市场的多位人士认为，地产股止跌反涨的冲动更多来自资本层面，本轮调控以来，房价回落幅度尚未拉大，但地产股下跌惨烈，部分个股跌幅超过70%，对于众多寄望于地产股的庞大资本而言，反转急不可待。

　　 反涨逆流背后，涉房资本利益链条的力量清晰可见。

　　 房企集体酝酿涨价？

　　 来自中房信的报告披露，2月24日，重庆鲁能星城、珠江太阳城、富力城等楼盘的特价房销售一空，开发商集体酝酿涨价；南京朗诗钟山绿郡宣布将从3月1日开始，在原价基础上每平方米上调100至600元不等；SOHO中国项目从3月1日起提价2%试探市场。

　　 还有消息称，万科将对重庆的相关项目减少折扣优惠，鲁能的重庆项目鲁能星城及富力的重庆项目富力城均取消特价房。

　　 “近期政策微调、成交复苏、刚需释放，是促推房企逆市提价试探市场的三大基本因素。”中房信分析师孙田认为，尽管地方相关松动举措多被紧急叫停，但市场依然预期会有越来越多的地方政府选择“暗松。2月份以来，累积的刚性需求逐步释放，推动市场需求上升，成交出现回升迹象，令开发商蠢蠢欲动。

　　 CRIC监测数据显示，2012年第7周、第8周，典型城市的商品住宅或商品房成交量出现明显上升，尤其是2月20日至2月26日，一线城市的商品房成交量环比上涨两成以上。多方面迹象反映，一线城市出现“小阳春”走势，楼盘销售陡然升温。

　　 而这些，仅仅是部分房企酝酿涨价的市场浅层因素。来自资本市场众券商对地产板块的集体唱多，同样成为一股不可忽视的力量。

　　 国信证券在近日报告中指出，未来4-10个月，地产股将呈现逆周期的投资机会，地产股是唯一有政策对冲的板块，继续建议超配。中金公司的房地产行业研究报告认为，预计未来一个月成交量反弹将继续，房地产板块将伴随着成交量的回暖延续反弹行情，投资者可提高地产板块的风险偏好。

　　 盼涨背后的利益链条

　　 市场层面的供求关系，只是近期楼市止跌反涨的一个基本因素，而背后利益链条上的资本力量，或许是更重要的推手。

　　 一股来自资本市场的力量，是众多或看好地产股、或重仓地产股、或已深套地产股的基金及其背后的庞大资本。

　　 例如著名基金经理王亚伟管理的华夏大盘、华夏策略两大基金，仍然重仓地产股，房地产为其第一大重仓行业，持有比例分别高达17.26%和15.34%。

　　 一位不愿透露姓名的分析师坦言，去年四季度开始，陆续有基金逐步加仓地产股，而近期楼市利好消息刺激下，地产股的一波反弹行情让这些基金尝到了甜头，继续为楼市的止跌反涨唱多，成为这些资本力量的重要策略。例如去年四季度华夏大盘精选首次重仓华发股份（600325.SH），近期多次出现单日涨幅5％左右的行情。

　　 与股市投资基金不同，房地产企业和地方政府对于市场反转的渴求，主要来自于生存和周转的资本诉求。

　　 数据显示，房地产企业动辄数千亿的偿债压力巨大，地方政府则面临10万亿的地方债务，均需房地产这个最直接的地方财政引擎重新启动。但是，调控的任务和楼市的基本面，并不允许市场走势屈服于单纯的资本利益冲动。

　　 “开发商盲目提价将令市场反弹夭折，这是最为直接的伤害。”孙田在报告中指出，今年中央将会延续从严的调控主基调，尽管对首次购房者信贷有所松动，但限购政策不会退出，抑制投机投资性需求仍是主要调控目标。“若房价出现回升，一方面会导致中央再度施压，地方政策微调的主动权被中央收回；另一方面市场主调未变，房价上涨后将令楼市再度陷入低迷，这对很多房企将是雪上加霜。”

　　 摆在房企面前的救赎路径并没有改变：在市场成交反弹期大量推盘，采取持续降价促销策略，加速跑量，保证资金链才是上策。