退地与地王共存怪象 土地市场的冰与火

　　本报记者 王海春 上海报道

　　近期，土地市场出现了一个怪现象：有的开发商忙着找政府退地，有的开发商则为拿到心仪地块抢得不亦乐乎。

　　7月10日，中赫置地以26.3亿元的总价、4.29万元/平方米的楼面价，将北京万柳地块收入囊中，万柳地王也刷新了全国住宅地块单价的最高记录。恒大则在上月18日，以32967元/平方米的高价拍下广州珠江新城地王，溢价率高达170%。

　　地王再现江湖的同时，荣安地产(000517.SZ)却宣布将2009年获得的宁波地王，退还给当地政府。银亿股份(000981.SZ)董事会办公室相关人士则向《华夏时报》记者证实，该公司已于近日退掉了位于浙江舟山的一块土地。

　　到底是什么原因，造成了土地市场“冰火两重天”的局面？

　　退地和抢地的开发商们

　　6月28日，银亿股份发布公告称，在与舟山市政府部门协商后，国土部门原则上已经同意退回位于浙江舟山市鲁家峙岛东南涂A地块的国有土地。

　　据该公司披露的信息，2010年1月份银亿股份旗下的舟山银亿房产以4.14亿的价格拍得了舟山市鲁家峙岛其中的A地块。

　　“我们在舟山市的其中一块土地的确已经退掉了。另外四幅在舟山的地块，目前还没有要退掉的打算。”银亿股份董事会办公室相关人士告诉记者，接下来政府方面会将已经支付的1.16亿元的首期土地款退还给公司。

　　开发商近期将土地退还给政府，并非个案。在短短的两周时间，浙江就有两家开发商退地。

　　6月21日，在与宁波市国土资源局签署了退地协议后，荣安地产旗下的宁波康信置业将2009年底拍得的“地王”退还给了政府。荣安地产在取回23.07亿土地出让金的同时，还按年息12%的标准获赔4.15亿元。

　　“一些中小型开发商因为手头资金紧张，可能会产生退地的想法。但退地也和开发商的预期有关。如果认为已经拍得的地块市场前景不好，宁愿损失少量的保证金，也要把地退掉以减轻公司的负担。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示。

　　在荣安地产、银亿股份等房企为退地而四处奔波的时候，另一些开发商却在为获得优质地块而展开了激烈争夺，以至近期在北京、广州等一线城市先后出现多个“地王”。

　　今年4月，南昌市政投资控股公司在经过10次网上报价和现场40轮激烈竞价，击败万科、首创等房企后，最终以19.15亿元的价格拍得该地块。2.5万元/平方米，创造了当时全国住宅用地最高的楼板价。但该记录只维持了两个月，就被万柳地块全面超越。

　　冷热不均的背后

　　中富投资资深研究员汪峰表示，退地和地王的同时出现，说明开发商对楼市未来一段时间的走向，出现了较大的分歧。

　　“最主要是什么样的地被退，又是什么样的地成了‘地王’。现在被争抢的‘地王’，都是一线城市位置最核心的土地，交通、商业等配套都已经相当成熟。中赫置地此前已经成功开发过钓鱼台七号院，而万柳地块真正具有稀缺性，所以才引来很多房企的争夺。”张良军表示。

　　分析人士指出，开发商在土地市场的选择上不仅仅与地块所处的地段、开发商的实力有关，还与他们对未来的预期有关。“土地市场某种程度上可以看成是未来商品房市场的晴雨表，也可以从中看出开发商对未来市场持有不同的预期。”同策房产研究总监张宏伟说。

　　“三四线城市未来的土地供应量非常大。在走势还不明朗的情况下，即使开发出来，很可能也没办法获得销售回款。在这样的情况下，开发商为了减轻压力而退地也就可以理解了。”汪峰说。

　　记者在采访中了解到，开发商之所以选择退地，也与本身资金紧张及短期不看好项目有关。分析师认为，这一点在银亿股份退地上有所体现。

　　“除了土地规划调整的原因，与公司资金紧张也有一定关系。开发商前期在舟山的土地上投入了不少资金，后期开发商的压力也加大了。按现在的形势，即使项目开发出来，恐怕也很难卖出去。”中原地产一位不愿透露姓名的分析师表示。

　　银亿股份2011年年报显示，公司在舟山市先后通过竞拍，在一年的时间里获得了舟山市鲁家峙岛的五幅地块。而这五幅地块，开发商需要支付的土地款超过了20亿元。

　　银亿股份今年一季报数据显示，该公司一季度营业总收入由去年同期的5.99亿元下降至今年的3.08亿元，下降幅度高达48.5%。与此同时，由于要还到期的银行借款，公司的货币资金也从今年年初的6.42亿元，减至期末的4.12亿元。

　　业内人士告诉记者，在资金已经较紧张的情况下，如果土地因闲置而被政府收回，开发商将面临相当大的损失。

　　“银亿股份和舟山市政府的关系处得还不错，因为他们在那里计划要投资开发几个相当大体量的地产项目，这将对当地经济起到不小的拉动作用。前期银亿股份已经支付了不少的土地款，但近两年房地产的持续低迷，让开发商感到了很大的压力。”汪峰告诉记者。

　　“退地还是拿地也和开发商的预期有关。如果开发商不看好地块前景，加上缺少资金，就有可能选择退地。”张宏伟表示。