《理财周刊》：

5月楼市或现价格“拐点”

文》本刊记者/甄爱军

　　5月份开发商开盘意愿大增，楼市僵持格局有望打破。

　　“新国八条”出台3个月之后的5月份，楼市僵持格局有望打破。

　　源于“新国八条”出台的第三轮调控，让买卖双方同时陷入观望状态。在过去的两个月里，由于需求受到限制，使得开发商推盘变得更为谨慎。但另一方面，开发商主动降价意愿并不大，因而市场一直陷入僵持状态。

　　不过这种态势在5月份将会打破。由于市场持续低迷，交易状况并不理想，导致开发商资金链进一步紧绷。而随着央行不断收紧流动性，开发商“供血”愈发不足，唯一可做的就是通过降价促销加快资金回笼来缓解资金困局。

　　5月开盘意愿大增

　　5月份，京沪穗三大一线城市不约而同地加大了推盘力度。

　　据搜房网数据监控中心统计(截至4月21日)，2011年5月北京有48项目计划开盘，环比上月计划开盘数量增长65.5%。上海、广州两城市同样也准备掀起开盘高潮。统计数据显示(截至4月20日)，上海5月预计52个住宅项目开盘。其中，公寓项目31个，别墅项目19个，另有2个为公寓、别墅混合盘，环比4月份的33个增加58%。广州5月份开盘数量达45个，环比4月份增加35.3%。

　　记者注意到，京沪穗三地一些老项目后续推出的房源，其报价均低于预期售价。如位于北京市通州区的世纪星城长城国际在今年2月份曾将售价定在22000元/平方米，不过现在已经报价做出了调整，预计5月份开盘价为20000元/平方米，下调幅度为9%。上海在上周末(4月23日、24日)开盘的项目，就有不少项目直接给出一定程度的优惠，如临港海滨国际花园预计均价9300元/平方米，开盘打96折；世茂爱马尚郡为8800元/平方米，开盘95折，盘古天地给出的各项优惠总和最大约相当于94折左右。位于广州市中心城区的项目岭南湾畔将以21000元/平方米在5月开盘，不过对于一次性付款的客户将予以95折优惠。

　　开盘意愿的增加，其实是开发商资金链紧张所致。WIND数据显示，截至4月11日，84家上市房企经营性现金流量净额为负705.9亿元，同比大减1150亿元。针对这种变化，中国指数研究院副院长陈晟表示，开发商的日子过得越来越紧巴了。

　　表 京沪穗5月部分开盘楼盘表

城市	项目名称	开盘时间	简介	报价
北京	建邦·礼仕阁	5月	54㎡一房，80㎡两房	54000元/㎡起
	期颐百年	5月1日	60㎡一房，80～100㎡两房，130～157㎡三房	均价23000元/㎡
	雍景山岚	5月	90㎡两房、140㎡三房	25000～26000元/㎡
	西山壹号院	5月	200～300㎡三房	待定
	首开国风美唐	5月	首期推出50～70㎡小户型	15000元/㎡
	首开·颐悦山	5月26日	100㎡三房、80㎡两房	待定
	万科幸福汇	5月	85㎡两房、90～120㎡三房	11000元/㎡起
	珠江国际公馆	5月	77㎡一房、104㎡两房	待定
	北京城建·筑年华	5月	64㎡一房、90㎡两房、121㎡三房	26000元/㎡起
	御翠尚府	5月	150～210㎡三房、270㎡四房	均价40000元/㎡
	金科·巴登假日	5月	40～60㎡小户型	60万元/套起
	领秀慧谷	5月	70㎡一房、82～96㎡两房、114～140㎡三房	均价20000元/㎡
	富力丹麦小镇	5月	98～268㎡不等	12500元/㎡
	金地仰山	5月	96～198㎡不等	均价21000元/㎡
	水墨林溪	5月8日	一到四房	7500元/㎡起
	世纪星城长城国际	5月	40～60㎡一房、98㎡两房、140㎡三房	均价20000元/㎡
	京汉铂寓	5月	90㎡两房、130㎡三房	17000元/㎡
上海	万科金色城市	预计5月底	90㎡紧凑型三房	33000元/㎡
	悦豪斯	初定5月29日	90㎡精装两房	待定
	天之骄子	预计5月底	30～80㎡酒店式公寓	待定
	铂庭	预计5月底	90㎡左右紧凑型三房	待定
	象屿名城	5月中下旬	90㎡全朝南两房	待定
	云间名门	5月	70～140㎡，一、二、三房	均价15000元/㎡
	同润菲诗艾伦	5月	88㎡精装两房	均价15000元/㎡
	春申景城MIDTOWN	5月底	140㎡左右三房、196㎡四房	均价26000元/㎡
	虹桥晶典苑	5月中旬	93～128㎡两房、三房	30000元/㎡
	中环1号	5月底	主推85㎡左右的两房和137㎡三房	均价20000元/㎡
	东方帕堤欧	5月初	80㎡一房和90㎡两房	均价17500元/㎡
	嘉城(新航城)	5月8日	53㎡一房，77㎡、88㎡两房	均价18000元/㎡
	铂宫	5月上旬	40～70㎡小户型	25000元/㎡起
	上海滩大宁城	5月	93㎡两房、三房	待定
	百汇园	5月下旬	130㎡两房、180㎡三房	均价50000元/㎡
广州	保利东江首府	五一	83～130㎡的两房至四房	预计售价约7300元/㎡起，送1600元/㎡装修
	碧桂园凤凰城	五一前	推出A1栋洋房，125、135㎡，3房	均价1.1万～1.2万元/㎡，带2800元/㎡的装修
	碧桂园豪园	五一	120~386㎡的三房至五房，主打三、四房	待定
	景新豪庭	五一前后	110~160㎡的洋房单位	待定
	中信香樟墅	预计5月初	主推70~120㎡的两房、三房和160㎡以上的复式	待定
	尚东紫御	五一期间	别墅产品220～300㎡	联排别墅预计均价1万～1.2万元/㎡，双拼别墅预计均价1.2万～1.5万元/㎡
	迪亚春天	5-6月	250~300㎡联排别墅	待定
	金竹家园	5月	户型85㎡的两房和105㎡的三房单位	待定
	金河湾家园	5月	60～80㎡一房、两房	待定
	珠江国际城	5月7日	主力户型为80～120㎡的两房至四房	均价4600元/㎡
	东方夏湾拿	4月底5月初	370～400㎡双拼	待定
	富力泉天下	五一	278㎡联排别墅	待定
	望谷美庐	5-6月	70～120㎡洋房	待定
	方圆明月山溪	五一	240～260㎡联排和双拼	待定
	紫泉流溪湾	5月	150㎡、290㎡和380㎡独栋别墅	总价300～800万元/㎡，带装修
	德福河畔花园(莱茵水岸)	五一	别墅	待定
	宏业楼	五一	第五期洋房，108㎡的洋房	7200～7500元/㎡，带装修
	丽柏国际公寓	5月份前后	4～26层公寓	待定
	岭南湾畔	5月或6月	80～103㎡小三房	预计均价21000元/㎡，带装修
	御金沙	5月	包括二房、三房、大平层、双拼、联排和叠加低层住宅等多类产品	待定
	东城国际公寓	五一前后	45～55㎡的单间	价格1.5万元/㎡

5月将现“拐点”

　　近期市场交投状况回升，而房价保持平稳态势，这是否意味着在此番较量中，开发商将笑到最后？

　　记者注意到，虽然5月份开盘项目数量大增，但明确表示愿意真正降价促销的项目却寥寥无几，而最近一段时间交易量却呈现回升态势。由CREIS中指数据提供的跟踪监控数据显示，上周(4月18日至24日)，京沪穗深四大一线城市交易量持续上升，同比增幅分别为57.52%、32.47%、2.21%和16.06%。

　　交易量出现大幅回升，令人担忧的是价格并未出现实质性的回调，这是否意味着今年的调控又将面临越调越涨的尴尬局面？专家蔡为民表示，完全不必为此担心，“政府今年绝不会容许房价大幅上涨”。

　　在专家看来，不管出于何种目的，注定今年的调控不会变成“空调”。一旦楼市出现像去年三季度末那样反弹行情，肯定会招致新一轮打压。有专家预测，未来最有可能采用的政策有限购面的扩大，此外税收方面如土地增值税、房地产税试点扩大，以及转让环节个人所得税仍存在上调空间。

　　僵持的局面在5月份会出现变化。蔡为民表示，如果房价仍然维持在高位，而开发商继续跟政策博弈不肯做出实质性的降价举措，那么后果就是招致新一轮调控，届时，“拐点”出现的概率将会大增。

　　

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