□本报记者 刘文忠

　　5月1日起，《商品房销售明码标价规定》正式实施，明确商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，商品房销售实行一房一价，明确公示代收代办收费和物业服务收费。自商品房销售价格公布后，开发商可以自行降价，但涨价必须重新申报备案。5月16日，省物价局公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，进一步就商品房销售明码标价问题作出了明确规定。

　　商品房销售为何要实行“一房一价”？“一房一价”为何执行难？“一房一价”能否抑制房价？记者近日应邀参加搜狐焦点网“尴尬的‘一房一价’”专题讨论时，对多位业内人士进行了采访。

　　“一房一价”初衷何在

　　此前分析人士普遍认为，明码标价，“一房一价”，主要目的在于解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题，有利于保护消费者的权益，使房地产市场运行更加规范有序。

　　参与讨论的合富辉煌中国山东市场部总监许传明、世联怡高房地产顾问机构山东区域市场发展部高级研究员张晶晶以及济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清均表示，解决房地产行业透明度不足和信息不对称问题，规范商品房销售行为，促进市场健康有序发展，确实是出台商品房明码标价政策的主要目的。但同时，“一房一价”政策沿用了针对其他商品的价格管制措施，并特别提出价格公示后涨价需要重新申报，这样既能有效防止开发商捂盘，又能避免开发商的随意调价行为，进而平衡具体的房地产项目价格上涨的速度和幅度。

　　张晶晶同时指出，出台“一房一价”政策，还有两个可能：一个可能是针对现在房价上涨较快却处于限购真空地带的三四线城市；另一个可能是作为各地房价控制目标的一个配合措施，通过明码标价规定，遏制开发商坐地起价的行为，促使房价理性回归。

　　“一房一价”我们更应关注什么

　　明码标价、“一房一价”规定实施后，引起社会各界广泛关注，媒体暗访，政府主管拉网式检查并通过媒体对违规企业进行曝光，将其实早在10来年前济南就已发布实施的政策，重新制造成了当下的焦点。作为购房者，关注“一房一价”政策的实施，更应关注哪些问题？

　　许传明认为，政府主管部门出台的政策对标价过程和形式做了明确规定，作为购房者，首先应该关心的是，政府明令公示的收费项目中，哪些是代收代扣的费用；其次，按规定开发商应该对拟售并已获得预(销)售许可的全部房产明码标价进行公示，购房者需要注意开发商是否真的将全部房源进行了公示；另外，政策对公布房源价格的形式和格式有了统一规范，但具体的公示地点等问题并没有明确，需要防范开发商钻空子。

　　张晶晶认为，作为消费者来说，需要关注的是公示的时间点问题，目前政策并没有明确提到，而开发商的一贯做法是，不到开盘不会公示价格，而在开盘前，开发商通常会通过认筹蓄客，购房者需要防范认筹阶段因价格信息不透明导致个人利益受到损害。

　　曲寿清表示，明码标价确实有助于市场信息的透明化，但实际操作性差了一些。“对房地产市场相对健康的城市来说，如果房源本来就紧张，全部公示出来有可能造成另一个问题，就是房子确实紧张了。”对购房者来说，他认为最重要的还是应当关注是否有适合自己的房源，开发商的价格和优惠情况怎么样，宣传的优惠能否落实到自己头上，是否存在欺诈行为等。“把自己关注的几个点提出来，想买哪套房子就直接去买，只要价格合适就行。如果没有合适的，就是1000套房子公示出来，对某一个购房者而言，并没有多少意义。”

　　与此同时，本报记者和参与讨论的业内人士均认为，关注“一房一价”，还应当关注政策的延续性和主管部门的监督执行情况，比如一些大盘的尾房，是否有必要一直公示下去，如果需要持续公示，如何解决公示场地问题；此外，和其他商品的明码标价一样，如果执行力度不能持续跟上，仍然是一窝蜂式的阶段性监督检查，很难确保政策长期有效的执行，到最后很可能形成一纸空文。

　　“一房一价”为何执行难

　　商品房明码标价规定实施后，从包括济南在内的各个城市最初执行效果看，并不乐观。不少人因此对这一政策的必要性提出了质疑。为什么“一房一价”会面临执行难？

　　曲寿清、张晶晶两人认为，房价说到底是由市场供需状况决定的，在供不应求的情况下，只能是个卖方市场，政府主管部门利用行政手段来定价或者控制价格，执行起来自然有难度。在没有解决供应这一根本问题的前提下，政府限价、控制房价，甚至酝酿控制开发商暴利的政策，本身就有许多争议，开发商也有抵触情绪，政策在实施过程中，可能普遍地遭遇行业高报价再打折之类的潜规则，也就不足为怪。

　　许传明则表示，政策执行过程中，开发商有观望或变通的方式，一个原因是房地产开发行业长期以来在开发策略、开发流程、营销方式等方面都是基于相对透明度不太高的现状，大多数项目的价格其实早在项目启动时就已经确定了，后面的营销方式都是些烟雾弹。政府部门突然出台了“一房一价”政策，“大家可能还没想出办法怎么解决，自然会有一些看法，因为‘一房一价’不是打出一个榜单的问题，而是牵扯到后期开发、营销等一系列问题。”另一方面，此前政府出台的不少政策落实并不好，因此这次开发商普遍觉得一旦自己认真落实了政策，可能需要付出更多的精力和成本，而最后没有认真落实政策的，反而可能沾了光，因此普遍有观望心态，落实政策的积极性也就不会高。

　　同时，参与讨论的其他人士认为，要解决“一房一价”难以落实的问题，关键在于解决房地产开发项目如何合理定价的问题，只有确定了开发商的合理利润空间，同时通过成本审计、利润审计等综合措施的采用，使房地产开发项目定价趋于合理，解决了定价和价格变动的基础性问题，“一房一价”落实才不会太难。

　　按照规定，二手房也应当“一房一价”，张晶晶认为，对二手房市场，“一房一价”基本上没有可操作性。二手房价格通常是由买卖双方甚至多方经过私下商议确定的，这个价格和中介的挂牌价肯定是不对等的，卖方也完全有理由根据市场行情随时改变报价，因此政策执行以及政府监管是否到位，都无法真正做到“一房一价”，对市场格局的影响也十分有限。

　　“一房一价”能否抑制房价

　　在谈到“一房一价”政策时，不少人都曾对这一政策寄予厚望，希望通过政策的严格落实，有效控制房价的快速上涨。

　　对此，许传明和张晶晶认为，“一房一价”最大的作用是增加行业的透明度，促进行业规范发展，但它只是避免了一些不太好的现象如价格欺诈，并不能阻止房价的上涨或下调，对房价的涨跌，这个政策不可能左右得了。

　　曲寿清等另外几位分析人士认为，除了增强市场信息透明度，“一房一价”一定程度上可以减缓相应项目房价的涨幅和频率，因为政策对开发商上调房价设置了很多“门槛”，开发商涨价不能像以前那样随意了。但曲寿清同时认为，房价最终还是要由市场供需状况决定，只要需求大量存在，房价仍然有上涨的冲动和空间，只是涨得快与慢而已，“要真正控制房价，还有待其他政策的出台并发挥综合效力”。

　　

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