CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　近日，住建部部长姜伟新要求，各地必须在11月末以前全面开工。这意味着，“死限”被推迟一个月。从6月开始的六个月里，约700万套的保障房建设将要上演“生死时速”。

　　据记者调查发现，截至6月8日，北京、上海等一线城市暂未公布保障房建设具体信息，多数城市只是在地方政府网站上转载了住建部通知，仅天津、合肥等少数城市公布相关信息。截至本月3日，天津市已开工保障房项目10个，近5.8万套。从相关渠道了解到，截至5月底，上海经适房项目完成开工计划约25%；江苏省45万套保障房的开工率约30%；浙江省18.5万套保障房的开率33.2%；重庆开工率较高，达41%。

　　从2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部向地方政府下达的“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年11月30日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。但目前保障房整体建设开工率不到30%，距离结点的时间已不过6个月，顿时全国上下都在质疑这一“命令”是否能完成？在执行这一“命令”期间，之前所遇到的难题是否在未来6个月迎刃而解？

　　土地捆绑配建

　　目前各地保障房建设大都依靠配建制，而土地出让频频流拍的消息不绝于耳，在这情况下，有专家分析：职工集资建房恐成今年上市的保障房主力。当然地方政府在保障房问责制与财政压力下，大量推出立项的棚户区等等旧改项目与利用国有划拨土地建设经适房的项目也就在情理之中。

　　今年的1000万套保障房，40%为棚户区改造。有消息称：北京海淀区共有8个市级城乡结合部重点村，已圆满完成了唐家岭、八家、后营等3个重点村的腾退任务；今年，该区将完成门头、振兴、中坞、肖家河、六郎庄5个村的旧村腾退任务，总共腾退旧村约260公顷土地，安置村民约2万人，建设回迁安置房104.48万平方米。实际上，在目前的北京土地僵局的情况下，完成棚户区改造的可能性不大，必然会造成棚户区改造回迁房建设的停滞。有数据显示：从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。现在基本重演了05、06、08年土地供应严重不足的局面。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存向《中国联合商报》表示，“我一直反对以公益的名义强征或者低价征用农民的土地，但是被保障房大建任务逼迫下的地方政府，在没有任何资金支持的局面下，解决土地问题他们还能有什么办法？保障房必然选择配建制，但是没有大量的商品房土地出让，这种配建的土地从何而来？地方政府绝不是传言中的掌握土地决定权，更不可能延续早已经不可能继续的所谓国有划拨土地。所以土地不是没有，而是拆迁补偿和一级城市开发的配套资金之后的成本问题，对于保障房建设来说，没有建设源头的土地支持，根本是空中楼阁。”

　　资金是最大的难题

　　据统计，完成3600万套保障房，不含土地费用的建设资金大约5万亿。这似乎不是什么大问题，但是凭什么不含土地成本？难道鼓励地方政府继续提供新的国有划拨地建设吗？而且是不用新征用的国有划拨地？最大问题将会出在一线城市与少数发达二线城市的土地开发建设，因为有的城市已经到了无地可供的局面。

　　众人皆知建设资金依然靠的是社会集资，这也是现实，分税制之后的地方财政捉襟见肘确实是事实，特别是目前的反向运作下的市场监管力度越大，行政成本越高，地方财政越加严峻。地方无财权，无土地使用权，保障房当然只能是靠社会资金解决。

　　而投资者的资金，永远会自觉选择高回报行业，没有回报支持的资金是违背市场逻辑的。如果选择投资保障房，那么加上土地成本的建设成本究竟有多高？保障房的租售比会存在什么问题？这都是我们不能回避的。

　　远洋地产副总裁徐立曾向媒体表示，2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋·润园限价房项目用地，由于该项目保障房建筑面积大于纯商品房面积，公司压力不小。

　　对于远洋的困境，一位不愿透露姓名的业内人士对记者说，这是绝大部分房企在参与保障房建设中的真实写照：在商品房项目强行配建保障房的要求下，一些房企并非情愿，一部分房企或以承担社会责任的方式“半公益”地参与保障房建设。在建设过程中，被迫进行包括盈利模式等在内的相应问题的“后发式摸索”。

　　陈宝存认为，这是保障房建设机制完善过程中的必经阶段。目前中国保障房建设仍处于初始阶段，将面临包括盈利模式探索等在内的挑战。

　　如果房企难以找到保障房建设的盈利模式，作为社会资金重要贡献者的房企进入这一领域的积极性就会大打折扣。

　　由于保障房建设过程中，大量问题仍无解，华远地产董事长任志强因此提醒说，保障房建设前需算清楚账，盲目“大跃进”不可取。