商业综合体之战 ①

　　迟到者华润  难执牛耳

　　《东地产》  童丹霞  报道

　　起了个大早，赶了个晚集。

　　华润置地终于计划今年年底在上海开工建万象城了。

　　这距离首个华润万象城项目已过去整整10年，10年间，华润万象城项目在全国业已开业的仅有3家。

　　进军上海

　　作为兵家必争之地的上海，华润尽管在1990年初于浦东开出华润时代广场，但此后在上海的商业布局一直裹足不前。

　　当万达在上海排兵布阵，在上海杨浦、浦东、嘉定、宝山共建成4个万达广场之时，当中粮大悦城去年年底开出上海第一家时，华润万象城才刚刚布局上海。

　　2010年6月29日，华润置地以10亿元代价，从申通地铁手中获得地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权时，称将在此建设华润标志性商业综合项目——“万象城”。

　　按照华润置地的说法，上述项目物业组合将定位为“购物中心+甲级写字楼+国际五星级酒店”。

　　预计今年年底正式动工的上海万象城，在上海乘星行行销服务机构总经理李骁看来，比起万达、中粮，华润万象城晚来一步。

　　不仅如此，2011年全国在建的94个城市综合体项目及2011年成交的511万平方米的城市综合体用地将在2015年前后集中上市。

　　华润置地当年的时机优势已不复存在，零售市场竞争白热化。

　　而就上海而言，已经有上百家类综合体，如来福士广场，万达广场，正大广场，龙之梦等。在洲联集团五合智库总经理邹毅看来，规模复制城市综合体面临着风险。

　　选址存疑

　　作为上海市场的迟到者，华润置地如何突破规模复制城市综合体风险，现在看来还没有一个很好答案。

　　在华润回复《东地产》的采访中一再提及，10号线吴中路地块要建超区域综合体，而对于一个即将开工的项目而言，超区域综合体业态布局，尚无明确说法。

　　华润置地选择10号线吴中路停车场地块作为万象城项目的首址，让外界有所存疑。

　　项目东至虹莘路，南至虹泉路，西至外环线(A20)，北至吴中路，按目前市场消费能力来看，此时距离华润万象城高端定位还有差距。

　　吴中路靠近外环，开发情况尚不乐观，距离项目2公里内，次新房除锦绣江南超过3万每平方米外，其余多数在3万元以内。

　　而根据华润万象城一直以来的高端定位，消费能力与定位显然存有距离。

　　“做万象城精品购物中心，必须要有足够的商圈氛围，消费力支撑核心商圈的土地资源属于极度稀缺资源，成本巨大，风险也较高。”邹毅有所担忧。

　　而从此前华润置地(上海)有限公司副总经理史国庆在接受媒体采访表述来看还没有足够的信心，“希望4年之后可达到逾3亿元的租金收入。”

　　好在，吴中路距离古北，又处在大虹桥核心开发区域，如何吸引古北消费人群购物，或许是华润万象城值得考虑的一个问题。

　　进度缓慢

　　拥有先发优势的华润万象城，此后一直未有快速发展，在外界看来，这跟宁高宁不无关系。

　　这位前华润集团总经理，曾是华润万象城的主推者，在他的推动下，深圳万象城拔地而起，成为华南地区最高端消费地标，那时的他目标是，“所涉足行业，华润必须能进入前3名。”

　　可好景不长，伴随着宁高宁2004年的离开，华润万象城开店暂告一个段落，在此后的几年内，万象城迟迟未再其他城市发展。

　　距离深圳华润万象城开业5年后，第二个万象城才在杭州开业。

　　这样的速度，远不及万达，在2001年万达进军商业地产后，时至今日，万达已在全国开业35个万达广场，同时运营着15家五星级和超五星级酒店，持有开业收租物业面积566万平方米。上月在江桥万达开业现场，万达集团董事长王健林透露到2015年，万达集团将在上海开设10家万达广场。

　　除了万达，当宁高宁离开华润，入主中粮后，华润万象城另一个竞争对手——中粮大悦城，也同样计划快速扩张。2010年11月，中粮集团董事长宁高宁透露，未来5-10年规划的商业资产总额将达到1000亿元以上，未来2-3年在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

　　原本的先行者华润万象城，缓慢前行。

　　而与万达广场边租边售不同的是，此前华润万象城一直以100%持有作为宣传重点。

　　但在上海万象城，根据华润相关负责人此前采访可见，计划将写字楼部分对外出售，而这也将打破万象城只租不售记录。

　　邹毅认为，华润置地“只租不售，长期持有”模式，需要强大的资金支持，资金回收比较缓慢，近4年来，华润置地的流动比率持续下滑，大有跌至2以下的趋势，现金流压力较大；而相继在多个城市进行快速复制，即使有背靠母公司的资金注入及金融平台的融资，但是如此庞大的多个项目启动，又该如何保证其资金有效平衡和周转？

　　后有“追兵”

　　2009年，当大批量的住宅开发商觊觎商业地产，万科、金地等房企纷纷将一部分精力转向商业地产，甚至制定战略目标，其中，万科计划将商业地产比例上升到集团业绩的20%

　　金地同样计划将商业地产的投资规模预计为20亿元，商业的规模，初步定为30%左右。

　　保利的目标则是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%

　　后有“追兵”，华润置地不是没有意识到，由此，从2006年开始，华润置地在商业地产上的投入也开始变得大手笔。

　　先后拿下沈阳、成都、南宁、青岛、郑州、无锡等城市，同时和香港商业地产巨头新鸿基联合开发杭州万象城也在2010年开店运营。

　　不过，在多个城市大规模的开发过程，也导致资金出多进少。

　　“华润置地商业地产营业额也逐年上升，遗憾的是营业额贡献率仍偏低，而近年来由于多个项目都处于开发阶段，营业额贡献率更是大幅下降，去年只有7%，即使历史最高纪录06年的21%，也与公司制定的40%目标相差甚远。”邹毅指出。

　　所幸，比起万达，华润置地有华润集团做为大股东，且上市公司背景的华润置地也较万达有更多融资渠道。2004年至今，华润集团对华润置地进行了7次资产注入，注入的资产总金额高达313亿港元。

　　当然，对于华润置地，更多的是将投入的资金能在商业地产上发酵，而这现在还只是一个未知数。

　　

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