下半年面临更猛关店潮

　　上海中介门店或跌破1万家

　　上海二手房中介公司下半年将遭遇生死劫。

　　《东地产》  童丹霞

　　岳峥 　　报道

　　“二手房中介门店高峰时有1.8万家，但截止6月底，已下降至1.2万家，下半年成交量不见回暖的话，门店数量将进一步下降至9000到1万家。”汉宇地产董事总经理施宏叡预计。

　　关店潮已逐步在上海二手房中介公司内蔓延。

　　焦虑的置业顾问

　　09年来到上海从事二手房置业顾问的陶刚，辉煌时期，他一个人一个月能成交2套以上二手房。但好景不再，从今年年初至今，他所在的门店难得接到一通来电咨询电话，交易量可想而知的差。万般无奈之下，陶刚辞职重回吴江。

　　陶刚的遭遇并不是个别现象，《东地产》在踩点的二手房中介公司发现，整整多日上午，长宁天山商圈的多家中介门店几乎没有一位上门看房的购房者。

　　在茅台路古北路路口的一家二手房中介门店内，一位置业顾问向《东地产》透露，她已经不指望通过成交赚取佣金，每个月有房源出租，已经不错。“在长宁区，几乎没有新盘放量，而二手房房东又不愿意松动挂牌价，所以成交越来越难，连出租量，都比之前少了三成左右。”

　　成本提升加快关店潮

　　根据21世纪不动产市场研究报告显示，今年上半年，上海全市二手房成交8.27万套，仅一月份就成交2.12万套，也就意味着在之后的五个月，上海全市平均每月成交仅在1.23万套。按照施宏叡提供的上海1.2万家中介门店计算，平均每家门店仅成交1套的佣金远远无法满足门店的月开支。

　　更悲观的是，成交量不见回暖的同时，门店开支成本却在大幅上升。

　　“以往经纪人基本工资在1200元，但在同行竞争之下，目前行业工资水平已在2000元每月。此外，员工各项交金也改为城镇保险，上述两项就将成本大幅拉高。”在接受采访时施宏叡计算称：“从同行处了解到，跳单率也出现上升，约有20%。”

　　跳单的发生，将直接导致二手房中介公司在提供门店资源时无法获得佣金收入。对此，施鸿叡认为，以往一致认为的月成交水平1.5万套是一个盈亏平衡点，现在肯定将超过这一平均成交套数。

　　下半年量稳价跌

　　而对于下半年上海二手房成交量是否会有回暖？

　　施宏叡悲观认为，回暖的可能性不大，每月平均水平能维持在上半年水平就已不错。因此，在历经4月份的一次关店潮后，施宏叡认为紧接的7、8月份也将陆续有中介公司退出市场。

　　在预见的成交套数不见回暖之时，施宏叡认为成交价格在下半年或将出现10%的下调。“中低端产品价格下浮最有可能，”中原地产市场研究咨询部总监宋会雍表示，在下半年二手房市场，一旦区域内有一手房先行降价，二手房将从众下调。而目前，一手房下降空间较大的仍集中在外环市场、中低端产品。

　　上海我爱我家市场研究中心同样认为，下半年大批中低价新盘及保障房项目的逐步入市，将会对其周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，因此二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。

　　超甲级办公楼租金只涨不跌

　　“上海超甲级办公楼的平均租金已攀升到每平方米每天9.6元，环比上涨4.8%，半年涨幅达到13.0%。”

　　仲量联行日前发布报告称，上海超甲级办公楼租金持续“高温”，从去年下半年开始，已连续出现上涨，并逐步接近上海办公楼租金的历史高峰。

　　而在金融危机影响下，上海全市办公楼均出现不同程度下调，其中超甲级办公楼环球金融中心租金被传最低点仅为对外报价9-11每平方米每天的50%。

　　“从去年下半年开始，办公楼租金就有非常明显的上涨冲动，租户需求也变得更加旺盛。”仲量联行办公楼部董事张静告诉《东地产》。

　　张静举例，联华国际信托在时代金融中心扩租约2000平方米，较之前的办公面积增长近50%。花旗集团大厦内一些因租户扩租搬迁至上海国金中心二期而留下的面积也很快被拜耳填补。

　　由于看好未来办公楼租金和资本值增长的前景，国内外投资者需求保持强劲。

　　《东地产》观察发现，其中位于浦东的超甲级写字楼中，出租率达到96%以上的超甲级写字楼就有花旗集团大厦、时代金融中心、汇亚中心、国金中心一期、星展银行大厦等。

　　此外，环球金融中心因有8%已售，另有84%已出租，因此空置率也大幅降低至8%。

　　不过，由于预计年内甲级办公楼新增供应量将创历史记录，对于上海甲级办公楼的空置率，业界也表现稍许担忧。在刚刚过去的二季度，新鸿基的两栋超甲级办公楼交付使用使得全市办公楼空置面积有所提高。

　　据了解，位于浦东陆家嘴的新鸿基国金中心二期，截止到6月底，预租为42%。另外一栋位于徐汇淮海中路的新鸿基环贸大厦一期，预租表现相当。两栋超甲级办公楼的面市共计为超甲级办公楼市场新增17.6627万平方米的供应量。此外，在非中央商务区甲级办公楼市场，绿地海外滩中心二季度竣工交付，为市场新增7.7万平方米的供应。

　　由此上海全市办公楼空置率上升至12.6%。

　　

分享到: