二三线城市限购名单浮出水面 14城市难逃限购

　　【中国经营网综合报道】住建部刚刚公布新增限购城市名单的5项建议标准，将房价上涨过快的二、三城市推向了风口浪尖。目前看来，包括秦皇岛在内至少有14个城市面临不得不出台“限购令”的压力。

　　二三线限购城市浮出水面

　　据上海证券报消息，18日，国家统计局发布了70个大中城市7月份房价数据，对照住建部前天公布的新增限购城市名单的5项建议标准，秦皇岛等14个城市面临出台限购令的压力。

　　根据统计局的数据，7月价格同比上涨幅度超过5%的城市共27个，其中有26个城市连续3个月涨幅超过5%。从价格环比涨幅看，7月有39个城市价格上涨，其中24个城市的涨幅增大。目前共有13个未限购的城市的房价同比涨幅连续3个月超过5%。

　　而且，7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数，环比上涨超过0.4%的上涨过快城市的全部为非限购城市。

　　结合7月份数据，并根据同时满足2010年房价涨幅接近或超过5%以上；2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上两个条件推算，理论上应该新增限购城市在14个左右。包括秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则分析表示，除上述城市外，已限购的一线大城市周边城市，如廊坊、中山、珠海等，也很有可能被纳入限购范围，因此新一批限购城市个数将约20个。

　　除了新增二三线城市限购外，包括房产税试点扩大等中长期调控措施正在研究的消息也纷纷传来，在市场上引起不小的波澜。

　　在18日的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产调控要标本兼治、中国收入分配要有效遏制差异扩大，房产税改革是非常必要的。

　　但他也给了大家一颗“定心丸”。他说，房产税无论怎么演进，在中国不会覆盖家庭的第一套房或者家庭人均一定标准下单位面积的住房，这是政府确保的基本住房条件。无论这个家庭是富裕还是不富裕，第一套或者一定人均面积以下的住房是不涉及房产税征收的。

　　即便是第二套房，贾康认为，房产税的征收也应该做特殊处理。“很多人认为买第二套房是给自己买一个商业性的保险，有道理。第二套房如果覆盖，税率应该从轻。”

　　资金逐鹿二、三线城市

　　尽管楼市调控已经取得一些效果，但数据显示，7月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手房价格整体仍呈上涨态势，其中，新建商品住宅同比下降的仅有1个，二手房价格下降的也只有4个。

　　与此同时，受限购政策的影响，房地产市场重心发生明显转移，资金正从一线城市逐步转移到非限购或限购执行力度较轻的城市，而楼市成交量及价格上涨重点也随之转移至二、三线城市。

　　根据中国指数研究院对全国100个城市的房价监测显示，今年1-7月，开发商拿地重心均向二、三线城市倾斜。以万科为例，其前7个月在二、三线城市拿地达760多万平米，而一线城市拿地不足100万平方米。

　　在此背景下，二、三线城市成为近期全国房价的“领头羊”。从统计局昨日公布的数据来看，7月份二、三线城市房价涨幅可观。其中，新建住宅价格同比涨幅最高的为南昌，上涨9.3%，乌鲁木齐上涨8.9%位居第二，丹东上涨8.6%，而长沙、兰州、洛阳涨幅也均超过8%，石家庄、秦皇岛、牡丹江涨幅均逾7%。此外，沈阳、大连、厦门、昆明、西宁、桂林、韶关、常德、襄阳等9个城市房价涨幅也超过6%。而一线城市中，7月份，北京新建商品房同比上涨1.9%，上海上涨2.5%，广州上涨6.4%，深圳上涨4.7%。

　　二三线楼市面临降温

　　据第一财经日报消息，根据住建部《新增限购城市建议标准》，限购令将扩大到前期住宅销售较旺的二三线城市，对全国楼市成交量和开发商业绩形成压力。但扩大的幅度，取决于地方政府的博弈结果。住建部的五条建议标准是：6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反应强烈的。符合上述两条者及以上者列入新增限购名单。

　　中国房地产业协会研究中心总监回建强称，预计有约30个城市进入限购名单，包括70个大中城市里房价上涨过快而又未限购的城市，以及热点区域的周边城市。

　　今年前7月，一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，但与此同时，全国住宅销售面积同比增长12.9%，包括万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世茂、金地、保利等在二三线城市开拓较多的房企前7月销售目标完成率均优于去年同期。

　　据中原地产统计，今年前7月一线城市的销售比例只占全国300多个城市销量中的4.5%，其他限购城市占比在30%，而三线城市占比达到了65.5%。相比去年提高了超过0.5个百分点，房地产市场重心发生明显转移。

　　在银根紧缩的同时，限购令的扩大将对整个房地产市场造成较大影响，亦会波及开拓二三线的房企的业绩。中原地产分析认为，一旦限购全面扩散，很可能出现明显的短期抑制效果，特别是对目前火热的部分三线城市影响将非常大。预计全国下半年成交量可能下调超过两成。

　　不过，住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴指出，暂时看不到突然出现大规模降价的可能性。房地产市场发展取决于很多宏观经济的背景，例如对通货膨胀的治理、金融制度的完善、投资渠道的畅通等方面，而限购持续时间要看市场的发展情况。

　　地方政府：最好不上名单

　　很多地方政府出于财政压力和经济发展角度的考虑，并不情愿纳入限购范围，能不上名单就最好不上，所以哪些城市最终出现在新名单上，还要经过一个博弈的过程。

　　例如，由于广州、深圳、佛山的限购，部分投资者转向了东莞等城市，东莞7月商品住宅均价为8586元/平方米，已经超出了今年8240元/平方米的控制目标。该市住建局有关官员7月下旬曾表示，房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。“我们也会有相关的预案做好考虑，这个要看数据的监测情况再作考虑。”

　　北上广深7月房价环比停涨

　　据经济参考报消息，房价松动迹象进一步显现，国家统计局18日公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.09，环比增幅已连续三个月收窄，且逼近持平。其中，北上广深四大一线城市新建住宅价格环比停涨。专家认为，在楼市调控政策持续高压下，房价拐点已渐行渐近，预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。

　　统计显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。在北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、成都、宁波等热点城市中，北上广深四大一线城市房价环比停涨，其余城市除天津外，新建商品住宅价格环比增幅均呈下调态势。

　　二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格环比下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。

　　对于新建商品住宅价格环比涨幅持续收窄的原因，中原集团研究董事程澐表示，市场持续低迷不振，空前严厉的限购和信贷政策已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。另一方面，在成交持续低迷的情况下，开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。

　　中原地产统计显示，近几周来，北京、上海等一线城市供过于求的态势愈加显著，一二手房价已全面松动。新房市场方面，中原监测数据显示，8个重点城市新房成交量环比下挫15%，一线城市的下滑现象更为显著。北京连续两周的周成交量处于今年以来的低位，深圳更是环比大幅下降50%。二手住宅市场同样持续低迷。上周，京沪深穗津5大重点城市的成交环比降幅有扩大的趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

　　另据中原对重点城市市场的监测，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道，京沪深穗津5大城市的中原二手住宅挂牌价格指数也仍在低位维持。

　　亚豪机构统计数据也显示，8月上半个月，北京商品住宅的成交均价为22110元/平方米，对比2月份的成交均价24953元/平方米，下降了11.4%。同时，通州、大兴、房山、昌平四个远郊新城8月的成交均价也比2月份分别下降了14 .4%、10 .3%、6.1%、30.9%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫称，近段时间以来，有关特价房的消息不绝于耳，愈来愈多的项目开始了打折促销，并且这样的风潮大有蔓延之势。他举例子说，位于北京通州北关环岛附近的翠福园起价为12900元/平方米，创下了热点区域项目的价格新低。此外，房山的水墨林溪本周末即将推出新的一期，均价8500元/平方米，比价格最高峰时每平方米降了1500元。

　　中原地产预计，未来两个月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，新房价格的下调将带动二手房价的下行，房价拐点已逐步显现，降价将是大势所趋。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，7月份全国房价环比涨幅逼近持平，预计9月份前后房价将首次出现环比负增长，一线城市房价下个月有望下降。

　　不过，有业内人士认为，就房价数据而言，同比、环比的涨跌往往与普通消费者的感受并不一致，参考性不是很强，能否在70个大中城市中选取某一特定区域，公布这一特定区域、同等地段在不同时期的房价变动情况，这可能对普通消费者而言参考价值更大。

　　对未来一段时间的政策走向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，加息以及房价下跌的预期逐步增强，使得全国范围内房价上涨的城市在减少，房价涨幅在缩小，但是不管是新建商品住宅价格，还是二手住宅价格，70个大中城市中仍有一半的城市在上涨，随着住建部限购五条标准的出台，二三线城市的限购已在所难免。