一线城市房价全面停涨 沪部分新盘价低于二手房

　　晚上好，欢迎收看《经济半小时》，从今天开始，我们将持续关注眼下的房地产市场新动向。昨天，国家统计局公布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份房价环比停涨的城市达到31个，和6月份相比增加了5个，停涨的城市中包括北京、上海、广州、深圳这四大一线城市。这也是三年来一线城市首次出现全面停涨的局面。在日益收紧的房地产调控大背景下，市场层面究竟发生了多大变化，我们的记者兵分几路进行了调查。今天我们先来看上海的情况。

　　在上海陆家嘴中心区域不到500米的东昌路上，集聚了10几家房产中介，这是上海有名的房产中介一条街。吴刚从事房产中介工作已经有6年历史了，他是德佑地产的销售服务明星，不过最近吴刚坦言压力很大。吴刚说，在目前的市场环境下，可能平均下来要两三个月才有一套住宅成交。

　　21世纪不动产东昌路店经理余冠华也告诉记者，销售量的下降幅度是比较大的，基本上在60%左右，而且客户买房的不多租房的多。

　　中介工作人员还告诉记者，自今年1月底楼市调控政策出台以来，成交量急剧下滑，虽然价格没有出现明显的降幅，不过已经有部分房东表示可以接受议价。德佑地产东昌路店经理王凯说，从8月份以后看，房价有急速下滑的趋势，像财富海景3000万的可以下到200-300万都有。

　　记者在这条房产中介一条街走访时，也恰巧多次碰到一位一路挂牌出售二手房屋的陈阿姨，她是昨天从辽宁特意赶到上海的。陈阿姨说这次是来帮自己的侄女挂牌出售一套130平米的房产。阿姨说这套房子放着也是白放，不如便宜点卖出去。

　　新建商品房价格又有什么变化呢？在上海，中心城区已经少有新房开盘，记者驱车一个多小时来到浦东外环以外区域，在唐陆路沿线发现了不少在建的楼盘。绿城玉兰花园、毕加索小镇二期、保利御樽苑、金领国际等多个楼盘已经开始了降价促销，降价幅度和降价方式各不相同。记者也注意到在这个区域，距离地铁二号线和最近的公交车站，走路需要15--20分钟，周围几乎看不见任何商业配套设施。绿城玉兰花园在售的平层官邸，面积320-400平米四房及五房，均价45000-50000元/平米，全款购买97折，贷款购买98折。该楼盘预计8月底9月初还将推出公寓房源，每套面积为180-240平米，预计的均价45000元/平米。而和它仅一条马路之隔的毕加索小镇二期，电梯公寓均价每平方米20500元，而2009年开盘的一期同类房源，现在的二手房价格也是2万元左右，新楼盘和二手房价格相当。新楼盘价格优惠幅度这么大，部分准备买房的上海市民会不会买账呢？

　　记者碰到了一位毕加索小镇的看房者，她觉得现在房子的质量不错，但是二期的价格还是没有低到心里想要的价格，可能还会继续观望。  

　　据数据监控中心截至8月10日的统计，8月上海楼市打折优惠项目总数已经达到145个，创今年单月打折优惠项目数量新高。其中16个是8月新增优惠，占全部新增打折优惠半数以上。比较前两个月，优惠幅度也提升不少，优惠幅度超过10万元的就有13个之多，其中处于中内环的项目所占比例约为六成，且包揽排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定户型40万元的优惠居全市优惠之首。而外环外的项目中，以毕加索小镇总价最高优惠27万元居首。

　　记者走访了上海内、中、外环多个区域的新建商品房和二手房市场，发现不少地段新上市商品房价格比三年前上市的二手房的价格还要低。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，宝山月浦楼盘是表现最明显的，它7月份三个盘成交均价都是在12500左右。同质二手房，就是交房刚刚两三年的房子，报价也都是16000。

　　黄河滔对上海商品房交易走势、政策变动以及交易双方心态变化都有深入研究。他分析了旗下300多家门店数据，发现这一现象主要出现在新盘供应集中的地区。

　　根据上海网上房地产数据统计，8月前14天全市新建商品住宅累计成交套数为1986套，成交面积为22.8万㎡，环比分别下降了23.4%、24.8%；成交均价约2.14万元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累计成交914套、环比下降14.7%；成交均价约为2.13万元/㎡，环比下降1.38%。新房成交持续走低，已达到近五个月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情况下，上海市中心的高品质写字楼受到的关注度却越来越高。

　　投资人裴先生告诉记者，他现在已经不能再买房了，只能买商业的。 民间的资本投资渠道不是很多。股市行情不好，房市也调控得厉害，这让他总是很困惑，很纠结。

　　上周陆家嘴地区的高端写字楼项目嘉瑞国际广场和环球金融中心都出现了大面积成交。其中，嘉瑞国际广场除了顶层房源，其余174套房源两天内全部售出，而环球金融中心也成交了三层写字楼，单价达每平米8.3万元，略高于前期房源，这也是该项目自5月以来的首次成交。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，他觉得主要还是政策的引导，因为现在住宅受限得很厉害。而且可能要扩到二、三线城市，商业地产其实是没有这些限制的。商业地产是5成的首付，二套住宅的话，还要6成，这就使很多资金涌向商业地产，包括办公楼，而且办公楼的这一块的表现确实比住宅市场要好很多。

　　7月末，上海出台地产调控“新四条”，不但新增加了限价要求，还堵住了补交纳税证明的购房渠道，这使得八月份的地产市场更加冷清。房价出现松动，这反而加重了人们持币待购的观望情绪。更重要的是，政策调控的威力在上市房企的财报中也开始体现，曾经风光多年的房企净利润增幅开始回落，与此同时，机构对于未来地产股更为悲观，二季度继续大幅度减仓。在已经发布中报和中期业绩快报的39家上市房企中，上半年合计净利润同比仅增长10.2%，与过去三年动辄30%和50%的净利润增幅相比，增长幅度已明显回落，那么目前房地产开发企业面临怎样的生存状况呢？

　　已发布中报和业绩快报的39家上市房企，合计净利润同比仅增长10.2%，而从2008年至2010年三年间，这些公司上半年净利润同比增幅分别为58.35%，16.97%和41.93%，就连在楼市低谷的2009年上半年，业绩增长幅度也高于今年上半年。

　　房地产市场低迷已经迅速影响到房企的经营，部分房企中报显示已经出现业绩同比负增长。已发布中报和业绩快报的39家上市房企业绩显示，有17家中期净利润同比负增长，占比达到43.59%。在中期净利润同比仍有增长的22家房企中，也仅有10家净利润增幅超过30%。

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋告诉记者，尽管有一部分房企利润出现了下滑，但是像万科这样的房地产业中的超级航母，它们的业绩却出现了比较大的增长，这说明从这两年开始，在房地产调控实施的过程中，房地产出现了比较大的分化，强者恒强，反过来有部分中小企业则面临着被淘汰的背景。   

　　在楼市经营利润下降的背景下，莱茵置业在其年中报中透露，2011年6月23日，该公司在贵州省设立全资子公司，收购贵州黔南华益矿业有限公司35%的股权进军矿产行业。另一家上市房企浙江东日则宣布，下半年将投资现代服务业。

　　德佑地产副总经理罗亚东说，开发商将原本投放在房地产市场的开发资金转投到其他领域，主要有两个趋向：第一是不再亲自去开发项目，而是成立房地产基金，用于对其他优势项目进行选择，比如说从住宅开始转向商业地产；另外一个就是完全将房地产市场资金抽离，去从事其他行业，比如投资矿产等。

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋说，出现中小房企主营业务多元化趋势的情况，反应出中小企业在比较严格的政策制约，以及自己本身面临着的生存压力的情况之下，开始向更多元方向发展的趋势。

　　招商地产对资金的渴求也早已显现。其年报中称，加快项目开发进度、提升周转率是公司的核心管理目标之一。下半年将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快速销售，实现资金回笼。业内人士表示上市房企原来的融资渠道主要依靠银行贷款，以及上市配股、定向增发等，现在由于上市、增发、银行贷款都实行了一定的控制，企业也采取了多元化的融资策略，比如在国内的债权市场，通过发行短期债务或者是在票据市场，通过短期的票据融资来取得资金。但随着债权市场短期票据市场融资成本越来越高。一些开发商又瞄准了信托产品。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，房地产开发的时候，希望有信托基金进入，然后让基金来分享一定的股权，让它按照企业的收益来分享一部分的利益；第二种就是从国内市场转到国际市场了，先到国际市场上市和贷款，再到资金相对比较充裕的地方像香港市场、台湾市场或者其它市场去融资，这就可能和房地产企业结成创业联盟共同开发。

　　在房地产调控政策的高压之下，一些开发商已经感觉到丝丝的寒意，为了应对有可能到来的风险，缓解资金压力，一些房地产企业已经做好了未来转型的打算。

　　根据18日国家统计局发布的70个大中城市7月份房价数据，再对照住建部前两天公布的新增限购城市名单的5项建议标准，秦皇岛等14个城市面临出台限购令的压力。再加上包括房产税试点扩大等中长期调控措施正在研究的消息也纷纷传来，这对大举扩张的房地产企业来说无异于沉重的打击，转型成了很多开发商在近期的重要选择。

　　万泉集团从事房地产开发已经有15年了，房地产开发的项目遍布全国各地，在行业内也是小有名气。而近段时间以来公司正在花大力气在湖南、湖北、广西的一些地方找矿。

　　上海万远投资有限公司总经理王东生说，他们进行了一些探矿权的收购，以后还想在采矿权或者矿产资源开发等方面跟相关企业进行更加紧密的合作。

　　王东生介绍说，在目前楼市经营利润下降的情况下，如果以房地产为单一业务的话将存在很大风险，而矿产资源的稀缺性，使矿产价格有上涨预期。他感觉到宏观调控以后，房地产资金的开发，总体上来说没有过去那么充足，同时房地产开发企业竞争的程度也越来越高，利润水平相对来讲比较低。

　　作为一家国资背景的房地产开发企业，上海城建集团，因资金原因，今年开发建设的重点转向了保障房建设。上海城建集团总裁张焰称，宏观调控对公司整个投资的资金、包括建设项目的减少，都会有一些影响。而公司则希望通过保障房建设，来增加企业规模。目前房地产开发企业的资金还是有一定压力，而参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。保障房建设需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款；此外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。随着市场发展的规模量大了，公司从中还可以得到更大的利益。

　　上海市住房保障房屋管理局住房建设监管处处长张立新说，市政府也采取了一些措施，也制订了一些鼓励的措施，比如说节能专项资金向住宅产业化倾斜，优先可以获得建筑节能资金的支持。

　　房地产开发商们纷纷另做打算，那么像建筑、设计、装修等上下游公司该何去何从呢？我们也了解到，一些对市场敏感的企业早就嗅出了政策的风向。

　　35岁的周维刚，2个月前还在家族企业，上海厚杰建设工程有限公司担任总经理。上海的地标性建筑虹口足球场以及虹口区的多个小区，都是由他们公司作为工程承建方建造的。不过，他现在的新身份是上海汇鍀利投资管理有限公司的董事长，主打业务是航运运价金融衍生品。6月28日上海航运运价交易有限公司发放首批20家会员牌照，周维刚的公司就是其中之一。他从建筑商变成了券商，究竟是什么原因呢？谈及打拼多年的建筑事业，周维刚坦言不舍得。多年楼市的打拼，周氏家族获益颇丰，尤其是在上海世博会之前，工程项目是一个接着一个，正是因为抓住了机遇，周维刚的公司利润也是水涨船高。

　　周维刚说转型是从2010年开始的，国际房地产调控政策一波接着一波，从那时起他的房地产工程项目慢慢萎缩， 2011年春节后，新一轮房产调控政策密集出台，随着调控的力度越来越大，今年的5月份周维刚彻底停掉了房地产住宅项目的承建，即使接一些建筑项目，也只是厂房建设这一类的项目。周维刚说，在3月份有一个很好的机会，是一个福建的世界500强企业的厂房建设合同。另外一个合同是房产项目1.8亿的合同，他直接就签3000万的厂房合同。

　　放弃1.8亿房产项目，而选择3000万的厂房合同， 周维纲说他们最看重现金流，他之所以现在已经把大部分精力从房产住宅项目中抽离出来主要还是资金的问题。对于他们建筑公司来说利润并不是很高，只有5%--10%的利润，而建筑公司给开发商垫资这是一个潜规则，现在部分开发商资金紧张，拿钱也越来越晚，而建筑公司却要支付民工工资和材料款，建筑商很可能要为开发商资金断裂埋单。他认为房地产肯定要走下坡路，而且非常严峻。

　　和周维刚一样转投金融行业的还不止他们一家，多姆投资公司的母体公司是多姆设计工程有限公司，成立于2004年，主要是帮开发商进行全装修项目，一直以来效益都不错，而从2011年开始公司投入500万元成立了一家投资公司，转行做起了金融。多姆设计工程有限公司副总经理侯建坤接受采访时说：希望在公司在将来涉足资本市场之后，能够有一个多元化经营的考虑。

　　观一叶而知秋。尽管现在一些城市的房价依然坚挺，但是通过我们对市场的调查分析后我们能看到房地产行业的各个环节已经不再是铁板一块。有促销卖房的，有忙着转行的。种种迹象表明，中国房地产市场高歌猛进的时代正在成为历史。

　　对于接下来的楼市价格走向，参与市场的部分业内人士认为，楼市下行近在眼前。 2010年4月份，第一波调控政策出台，二手房均价同比增幅从最高点开始往下回落，这其实是第一个拐点。而2011年2月，房产税、强征营业税等政策的出台，楼市的同比增幅变成了负数，上涨的趋势得到了的控制，这其实就是第二波的拐点。而随着限购高压政策的持续和扩大，以及《新沪4条》对补交税和购房资格的禁止，交易双方观望或者博弈的加剧的态势难以避免，楼市已经到达极限点，再次的拐点一触即发。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，市场经过这么长时间的持续下降，其中有销售压力的项目就必须抓住金九银十这个最后的销售时机，可能它们的价格下降会刺激到二手房，从而带动二手房价格的局部下降。所以真正的降价可能在不久的将来就能见分晓。

　　上海德佑地产研究中心主任陆骑麟也告诉记者，下半年可能会有一波房价小幅的调整，真正的拐点应该是今年年底过程明年年初，同时这就要看政策是否严厉执行，执行到位。

　　针对楼市下一步的拐点，记者也对多位业内人士进行了采访，复旦大学经济学院副院长孙立坚教授认为，真正开发商资金链断裂的时候才是房价回落的时候，从目前来看开发商的资金依然充足，开发商仍然能够从各种渠道融资，这也足以支撑房产市场持续坚持一段时间。孙教授还说，他自己EMBA的学生也是开发商的老板，他有个学生自己成立了金融公司，只要拿得到地，现在不向银行贷钱一点问题都没有。因为老百姓都把存款搬家了，都把自己家里可以变现金的资产加入到这场金钱游戏中来了。开发商把现在民间需要高收益投资回报的资金集中起来，这些资金的第一大来源是来自民间，这也补充了银行的信贷资金。

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋说，可能在未来的一年时间，房地产资金链条依然可以稳定，特别是在保障房推出的背景下，规模非常大。如果每年1000万套保障房可以进入到建设的过程中，其实对房地产公司来说，又是资金链条方便的一个支持，至少是业务的支持，这也维持了房地产公司进一步的发展。

　　那么在这些专家眼里什么时候才是楼市真正的拐点，从哪些方面入手房地产调控的效果才能真正显现呢？

　　复旦大学经济学院副院长教授孙立坚告诉记者，当断裂的现象开始全部铺开的时候，房价一定会跌落。当物价一控制下来，经济一好起来，资金链就会断。很多人和企业多觉得房产很烫手，一旦他有其他生存方式，资金链马上就会断掉。 

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋说，房地产如果作为一个投资品的属性不被剥夺，它作为一个比较硬的资产以及相对比较软的货币已经越来越多的情况下，它的投资属性会凸现出来，政策着力点最终要把它投资属性完全剥离掉，让它变成一个消费品。

　　随着北京一纸限价令，从2010年4月开始，中国房地产调控进入了攻坚战。而随着调控令向纵深发展，曾经调侃中国房地产市场由总经理说了算的声音逐渐减少。就在今年7月份，银监会主席刘明康表明态度说，根据压力测试的结果，即使房价下跌五成，银行业也能承受，不存在被地产商裹挟一说。从去年的三成，到今年的五成，明白无误地向市场传递了中央政府对地产市场进行调控的决心和信心。

　　尽管目前市场表现来看，一些地方出现了房价松动的迹象，但这样短期的波动并不能乐观地理解为中国房地产市场的拐点已经形成。由于房地产市场和地方经济的发展有着千丝万缕的联系，我们既要考虑银行的承受能力，也要考虑地方政府由于收入减少而和中央政令形成新的博弈。

　　因此要巩固调控成果，让房价和国民收入之间形成良性发展，还要在土地转让、财税制度、住房的多层次保障方面迅速形成配套政策，让房地产回归居住属性。只有这样才能真正让住房地产价格回归到合理的区间。