美房地产市场疲软依 旧年内难改颓势

　　作者：俞靓

　　美国房地产市场是金融危机的“风暴中心”。金融危机过后，房地产市场仍萎靡不振。目前，美国政府的各项经济措施都未能有效刺激房产市场复苏。加上经济衰退阴霾不散，消费者信心减退，美国房地产市场短期内仍难改颓势。

　　房地产市场萎靡不振

　　2010年年初，美国房地产市场一度显示出复苏迹象，部分市场住房价格跌势趋缓。但这主要是受到美国政府给予新购房者8000美元税收减免政策的刺激。随着这一税收减免措施于去年4月底到期，住房销售又再度萎缩。

　　与此同时，许多市场上的房地产价格也开始加速下跌，其中一个重要原因是此前被收回的抵押贷款住房被以更低的价格出售，而这又迫使其他卖家也不得不压低价格。

　　目前，美国房地产价格甚至触及金融危机以来的最低点。与此同时，压低的价格并没有刺激房屋销售。根据美国全国房地产经纪人协会最新数据，今年7月份旧房销量环比减少3.5%；同时，当月二手房签约销售指数环比下降1.3%，为3个月来首次下降。

　　另据美国商务部公布的最新数据，7月份美国建筑开支环比下降1.3%，显示其房地产市场复苏依然动力不足。

　　刺激政策未能对症下药

　　金融危机爆发以来，美国联邦储备委员会或美国财政部一系列救市措施及刺激政策均未能挽救房地产市场，而近期的调控政策又将着眼点放在了就业市场方面。此外，美国监管部门最近对拥有大量抵押资产的银行业的调查恐又将进一步削弱房地产市场。市场人士认为，政策方面对房地产市场难有正面提振。

　　首先，第二轮量化宽松政策到期后，美联储将出台何种刺激政策引人关注。华尔街人士普遍预计，美联储很可能会在保持资产负债表平衡的同时，卖出短期国债，买入长期国债，以激活再融资和房屋销售。

　　然而，不少市场人士认为这种方式恐怕难以见效。原因是，美联储实行了两轮量化宽松政策后，住房抵押贷款利率已处于很低水平，但各项数据显示，房地产市场上仍未见强烈的购房和贷款需求。

　　另外，最近美国监管部门针对金融机构的调查可能会削弱拥有大量抵押贷款的银行机构的实力，这也加剧了投资者对房地产市场的担忧。本月初，美国联邦住房金融局对17家金融机构提起诉讼，要求它们赔偿以欺诈方式给“两房”(房地美和房利美)出售住房抵押贷款证券而给后者造成的损失。这17家金融机构包括美国银行、花旗集团、摩根大通等。投资者担心如果这些拥有大量抵押贷款的银行最终被监管部门课以上亿乃至数十亿美元的重罚后，原本资本金就不足的银行业将会面临更大的危机。随着损失的扩大，这些银行发放房贷的行为无疑将受到限制，从而进一步削弱房地产市场。

　　房地产市场年内难见改观

　　分析人士认为，除了政策方面无法提振房地产之外，美国目前的经济形势也无法给予房地产市场以正面支持，短期来看，美国房地产市场复苏仍然无望。

　　美国商务部最新数据显示，今年第二季度美国国内生产总值第二次预估值按年率增长1.0%，增幅低于首次预估值1.3%。美联储则认为，在接下来几个季度中美国经济仍将面临多重挑战。

　　而美国经济面临的最大挑战就是就业市场严重低迷。美国劳工部本月初的一份报告显示，8月份美非农业部门失业率仍保持在9.1%的高位；同时，当月新增就业岗位为零。此外，在就业环境未现改善，工资增长停滞，食品和汽油等价格不断上涨的情况下，美国国内个人消费也受到限制。

　　密歇根大学和路透社8月底联合宣布，8月份美国消费者信心指数终值为55.7，低于此前市场平均预期的56.0。美国行业研究机构世界大型企业联合会发布的最新数据也显示，8月份美国消费者信心指数从前一个月修正后的59.2降至44.5，为2009年4月以来的最低水平，同时这也是该指数2008年10月以来的最大单月降幅，显示美国消费者信心仍十分不足。

　　分析人士认为，只有在经济复苏迹象足够明显，消费者信心大幅增强的情况下，美国房地产市场才能吸引更多的购买者。