北清创意园残局：低价取得科研用地建成后销售

　　【作者：《财经》记者 左林 】

　　近年来，低价取得科研、工业、教育用地，立项后改变用途，建成住宅并销售，类似打“擦边球”的行为，在北京房地产业屡屡发生

　　2011年8月11日上午，位于北京昌平区的中关村生命科学园内，50余名北清创意园业主围住办公楼，要求生命园方面清除对小区的“封锁”，以便入住。

　　随后业主与园区保安发生冲突，在网络上传的视频中，十余名保安用折叠椅追打业主，致四人受伤，血流满面。获知讯息后，更多业主赶到，他们捶打玻璃幕墙，喊着口号，双方僵持至深夜。昌平警方出动警力，方始平息事态。

　　北清创意园位于国家级创新基地——中关村生命科学园(下称生命园)内，土地规划用途为研发用地。2007年，北京春晖世纪置业有限公司(下称春晖公司)通过协议出让取得该地块后，建起12栋住宅楼，并将500余套房屋销售一空。

　　2009年，房屋竣工。生命园向北京市政府举报春晖公司私自改变土地用途，房屋竣工验收被叫停。2011年3月起，为阻止业主入住，园方在小区外以土石围起高墙，引发业主不断抗议，最终酿成冲突。

　　8月底，北京市副市长陈刚、市委常委赵凤桐作出批示，要求昌平区成立工作组，由生命园方面进行资格审核，不符合“科研”用途的购房人，劝其退房。

　　北清创意园购房人、开发商、园区三方矛盾集中爆发，揭开科研用地乱象一角。近年来，低价取得科研、工业、教育用地，立项后改变用途，以住宅形式销售，类似打“擦边球”的行为，在北京房地产业中屡屡发生，北清创意园事件堪为其中典型案例。

　　科研楼变性

　　北清创意园位于中关村生命科学园正门东侧200米，紧邻北清路，位置优越。项目外观与园区内其他建筑迥异——孵化项目、生物企业用房多为独栋建筑，而“北清创意园”内，12栋深灰色楼房依次排开，显然按住宅样式建造。但在土地用途规划中，其本应是科研用房。

　　按照此前规划，北清创意园项目所占7号地块为生命园一期科研用地，应用于生物医药等高新技术研发。

　　2007年初，春晖公司找到生命园管理方——北京中关村生命科学园发展有限责任公司(下称生命园公司)，要求购地、入园。为证明项目“科研”用途，春晖公司出示了其与教育部留学服务中心(下称留服中心)签订的《合作共建“春晖留学人员创新创业孵化基地”协议书》。

　　该协议称，为落实教育部“春晖计划”，双方决定共建孵化基地，留服中心负责推荐人员、项目入驻，春晖公司提供孵化基地的建设、运营和管理。协议所附合作运营方案则称，该项目将建成集高科技研发、企业孵化、科技成果转化于一体的国际化高科技园区，包括癌症诊断纳米显影剂等33个项目拟入园区。协议还称，这些均为教育部“春晖杯”中国留学人员创新创业大赛入围项目，也契合生命园的生物科技定位。

　　2007年5月9日，生命园同意将7号地块转让给春晖公司，该地块面积为3.3万平方米，生命园作为土地一级开发商，已完成征地补偿、三通一平、市政基础设施建设，春晖公司作为二级开发主体，以每建筑平方米1488元的价格，向生命园支付土地开发费，共计7440万元。春晖公司则承诺项目将严格用于生物医药产业基地建设。

　　2007年11月8日，北清创意园项目正式在昌平区发改委立项。2008年3月12日，春晖公司以协议转让方式，获得7号地块的50年土地使用权，土地规划用途为研发，楼面地价每平方米360元，总价744万元，这一价格大约相当于周边挂牌出让住宅用地的十分之一。

　　同年4月29日，北京市规划委向北清创意园颁发建设工程规划许可证。6月30日，北京市建委颁发建筑工程施工许可证。10月22日，春晖公司取得商品房预售许可证，许可证明确标注商品房用途为：研发。

　　一路绿灯取得“五证”的同时，春晖公司开始了售房宣传。数家网站均挂出了“北清创意园买一层送一层LOFT，均价每平方米13500元”的售楼广告。“生态园区5.5米高庭，湖畔低密LOFT”的大幅广告亦在现场挂出。

　　据多位业主称，春晖公司在进行售楼宣传时，未隐瞒项目的“科研”性质，但同时承诺未来办理房产证时不会出问题。至2009年，北清创意园500套房屋销售一空。

　　据生命园方面提供的数据，458名购房人中，绝大部分均以个人名义购买，以投资和自住为主，毫无“科研”背景，仅5户房屋系以公司名义购买。

　　自2008年底开始，生命园多次向市区两级政府提交报告，举报春晖公司改变土地性质，违规销售住宅。随后，房屋竣工验收、产权证办理均被暂停，450余名业主至今无法入住。

　　在业主看来，正是因为看到北清创意园拥有齐全“五证”，他们的疑虑才被打消了。业主时宏业认为，购房人仅能信任政府文件，若开发商确有违规，园区和政府在监管上都存在失职。

　　实际上，在春晖公司向北京市、昌平区两级建委备案的施工图纸上，即可看出其“变性”意图。

　　2010年，生命园赴昌平区建委查询施工图纸后，出具了一份鉴定报告，认为春晖项目的平面布局为典型的住宅式设计，以户型为单位，每户设计有厨房、卫生间、卧室等，建筑设计选用了《北京市住宅区及住宅安全防范设计标准》，不符合研发楼设计规范要求。且在荷载标准上，不满足研发楼的设计规范要求。

　　“建委看到图纸后，为何要批准这个项目呢？”业主娄杰对此表示难以理解。

　　据生命园公司总经理郭利所述，2008年10月，见到售楼广告后，他们即上报昌平区政府。当月底，区建委责令项目停工，并要求春晖公司暂停宣传销售。但是数月后，项目却又悄然复工。

　　郭利表示，他曾去北京市建委市场处咨询，对方称，法律并不禁止科研用地建筑商品房，建委只负责对建筑本体的审查，审核此前的土地、规划许可证后，若无程序问题，即可发给施工许可证，难以监管房屋建成后是否真的用于科研。

　　真假协议谜团

　　从2007年拿地，至2008年获得“五证”，进而按照住宅标准施工……种种迹象表明，春晖公司从一开始就没有真正打算建设孵化基地，其所以能成功游说各方，起到关键作用的即是当年那份《合作共建“春晖留学人员创新创业孵化基地”协议书》(下称《合作共建协议》)。

　　2007年2月，春晖公司向生命园出具上述协议副本，协议签署时间为2007年2月5日，上有留服中心副主任邵巍的签名。生命园公司办公室主任王更生表示，自2008年下半年起，生命园与春晖公司发生纠纷后，生命园方面曾数次向春晖公司要求查看协议原件，但均被拒绝。

　　据留服中心2011年9月16日出具的书面说明，春晖公司向生命园提交的《合作共建协议》系伪造，留服中心对此并不知情。

　　但留服中心投资处处长戴争鸣承认，留服中心投资处确实曾与春晖公司签订一份《共建协议书》，不过，其签订时间为2007年2月15日，并非“假协议”的2月5日，签字人也不是邵巍，而是戴争鸣本人。同时“真协议”的内容较“假协议”宽泛，仅约定留服中心推荐留学人员项目入驻孵化基地；春晖公司将搭建留学人员创新创业的平台，且孵化基地将位于海淀区。

　　“如果确实另有一份真协议，春晖公司何苦冒伪造文书、私刻公章的风险？”生命园公司办公室主任王更生怀疑，留服中心声称存在的“真协议”，系双方在事发后另行补签，更改签字人、日期，以及孵化基地地点，希望以此将留服中心撇清。

　　留服中心在情况说明中称，直到2009年5月13日，在有关部门向其核实与春晖公司签署的《合作共建协议》时，该中心才知道“假协议”的存在。但无法解释的是，2008年7月28日，留服中心投资处处长戴争鸣、项目主管汪天洁等一行六人，曾亲自前去生命园，与生命园董事长袁曙光、总经理郭利等人会面，表示中心与春晖公司合作共建“孵化基地”确有其事，土地的研发用途可以得到保证。

　　据了解，留服中心系教育部下属事业单位，中心下设出国处、来华处、护照处、投资处、认证中心等13个部门，经办留学、回国、档案寄存等事宜。自数年前开始，留服中心已不再接受财政拨款，自收自支，且赢利能力强大。

　　经教育部授权后，留服中心还独家经营境外学历学位认证、留学人员档案寄存、公派留学人员机票、签证代理等业务。据知情人士介绍，仅境外学历学位认证一项，该中心一年收入即高达上千万元，留学人员档案寄存业务年收入也有2000万元，另外，其他项目也能分别带来20万元至200万元不等的收入。另外，留服中心还拥有一家嘉华世达国际教育交流有限公司，主营留学中介业务。

　　据知情人称，留服中心“下属每个处室都有创收任务，涉及此次事件的投资处，其原来职能是为留学归国人员创业联系投资，但一直以来效益并不好”。

　　上述知情者还透露，春晖公司事发后，留服中心曾向教育部递交报告，称该中心对孵化基地土地变性一事全不知情，春晖公司提交的协议，系由其自行伪造。

　　关键人张永宏

　　实际上，春晖公司、生命园与留服中心三方产生交集并非偶然，实为用心运作的结果，其中的关键人名叫张永宏。

　　上世纪90年代末，张永宏在北大科技园任副总，分管招商工作，而北大科技园隶属于中关村科技园，两者皆由中关村管委会规划建设处负责协调。彼时，现任的生命园总经理郭利在中关村管委会规划建设处工作，由于业务往来，张、郭二人关系熟稔。

　　2006年底，郭利调离中关村管委会，赴生命园公司任总经理。2007年初，旧交张永宏找到郭利，极力推荐春晖公司与留服中心合作的孵化基地项目。“这听起来是个好项目。”郭利说。此后，在郭的推荐下，项目顺利进入生命园。

　　而在此时，张永宏正是春晖公司的实际操盘者。据工商资料显示，春晖公司注册于2006年12月5日，法人代表为尹炎鑫，注册资金1000万元。其中，威海春晖国际投资有限公司占股30%，其法人代表就是张永宏，另70%股份由北京市潜能时代科技有限公司持有，该公司法人代表为尹炎鑫。

　　据知情人士透露，在整个孵化基地项目中，张永宏系策划和联络人，主要出资人尹炎鑫与公司班底皆来自长春，事发后已返回长春。

　　另一方面，张永宏与留服中心亦颇有渊源。2000年，科技部、人事部、教育部等联合发文，在全国推广建立留学创业园，为留学归国人员提供政策、土地优惠。公开资料显示，2006年－2008年期间，张永宏在威海留学创业园任主任，威海留学创业园系威海市经济技术开发区与北京大学、中关村国际孵化园的共建项目。

　　此外，自2006年起，教育部、科技部联合开展“春晖杯”留学人员创新创业大赛，威海留学创业园以及张永宏名下另一家公司春晖兴业投资有限公司，均为大赛合作方。张永宏名下公司为“春晖杯”大赛提供赞助，并参与入围项目评选，而其任职的威海留学创业园，则为入围项目提供落地服务。

　　接近留服中心的人士称，张永宏和留服中心投资处处长戴争鸣关系很近，“经常看到他们在一起”。

　　据郭利称，在获得生命园的土地后，张永宏就以春晖公司总经理的身份，频频和自己接触，推进项目。但不久以后，春晖公司却以资金周转不灵为由，开始拖欠土地开发费用，郭、张二人也因此关系破裂。后来，张永宏便不再露面，春晖公司派出另一负责人李臣正与生命园联络。

　　公开资料显示，自2009年起至今，张永宏离京前往深圳，任北京大学深圳研究生院副院长。

　　生命园土地账

　　作为此次事件中关键一方，中关村生命科学园2000年创立，隶属于中关村科技园，系国家级创新基地，占地254公顷，其实际运作方为生命园公司，该公司由三大国企投资成立，分别为北京中关村发展集团股份有限公司(原北京科技园建设(集团)股份有限公司)、昌平兴昌高科技发展公司(昌平区属企业)、海淀科学园建设公司(海淀区属企业)。

　　生命园公司注册资本金4.5亿元，目前总资产超过10亿元，系经过政府授权的土地一级开发商，从事园区征地拆迁、土地平整、招商引资等业务，其主要收入来源为入园企业支付的土地开发费用。有统计显示，生命园公司近年来每年土地开发收入均在3亿元左右。目前，园区90%的土地已开发完毕。

　　过去数年间，北京各开发区土地价格一路飙升。2003年，生命园的土地开发费用每亩为30万－40万元，今日已涨至每亩160万元。自2007年起，北京市房产政策收紧，住宅土地供应减少，中小开发商拿地日益艰难，转而寻求政策缝隙，在工业园区内拿地，以建设商品房出售。业内人士表示，这一轮热潮后，伴随着地价一路上涨，自2009年开始，北京不少开发区逐步收紧供地，宁愿自行持有，或对外租赁，以待升值。

　　实际上，生命园亦有意愿回收春晖公司的项目用地。在一份向北京市政府提交的问题说明中，生命园建议统一清退目前不符合资质的购房人，购房人可起诉春晖公司追回购房款，至于项目本身，则由生命园按照成本价回购，按研发功能的要求进行改造，继续用作研发用途。

　　但现实情况是，购房人买房两年来，房产已大幅升值，业主对于成本价回购均表示难以接受。

　　今年8月底，北京市政府表态，要求善后处理时需考虑购房人利益。

　　9月12日，《财经》记者看到，昌平区政府已在园区内搭建白色帐篷的临时建筑，准备进入现场办公，进行纠纷善后处理。

　　据了解，目前市区两级政府出具的处理意见为：园区逐个对购房人资格进行审查，不符合科研用途的仍需清退，不得保留。另外，聘请中介机构来评估房产实际价值，按市值补偿购房人，补偿金通过追回春晖公司违法所得筹集，差价部分则由生命园垫付。

　　郭利表示，如果春晖公司所为，被最终定性为违规改变土地用途，便可对其处以罚没土地的处罚，而春晖公司当年支付给他们的土地开发费也无需退回。

　　在土地价格继续飙升背景下，如果能收回春晖公司的土地，生命园或许不赔反赚。

　　但是业主显然并不满意这一结果：“如果真的要清退，我们500户居民这两年赔进去的时间、精力就白费了，实在付出太多了。”

　　科研用地乱象

　　实际上，改变土地用途，在科研、工业、教育用地上兴建住宅出售，北清创意园事件在北京并非孤例。

　　与“北清创意园”毗邻，昌平史各庄的“尚城”项目，同样是建于科研用地上的“变脸”住宅项目，2009年底经媒体曝光后，一度被叫停销售，但9月12日，《财经》记者在“尚城”内看到，部分楼的业主已经入住，并正在装修。

　　“尚城”项目由北京中天华瑞科技发展有限公司开发，共有房屋1770套，其地块性质为50年产权的科研用地，按照科研办公楼立项，面向社会公开发售，与“北清创意园”一样，多以自然人购房。但两者命运却大相径庭。

　　知情人士表示，“尚城”占用的是昌平区属开发区土地，影响较小，且开发商与园区、昌平区政府关系顺畅，停工避过风头之后，即被偷偷放行。而生命园系国家级园区，影响重大，“被看得更严”。

　　即使在生命园中，类似打擦边球的项目也不止一处。就在生命园二期，即有一处名为博雅A5的商住两用项目，一期已经竣工。博雅A5所在地块的规划用途为商业配套用地，由北大国际医院买下后，转卖给北大资源集团。北大资源集团后将地块变更了原规划用途，计划建成小户型公寓对外出售，并已在北京大学附近设立售楼处。受到北清创意园事件的影响，2010年，生命园紧急叫停了博雅A5的售楼宣传。目前，此项目处于暂停状态。

　　自2008年12月发生纠纷起，生命园多次向北京市建委、市规委、市政府提交报告，要求处理春晖公司。

　　受此影响，2009年，北京市政府在全市范围内调查发现，全市在售、在建的类似项目共14个。这些建于科研、工业、商业配套土地上的房产，以商住两用、科研工业等项目立项，但实际上违背土地用途，以住宅形式出售。“尚城”“自在香山”等均在其列。

　　此后，北京市政府责成市建委，将上述项目统一叫停，要求整改，另要求项目所在开发区、区县出具担保，承诺保证土地规划用途。

　　接近市建委的人士表示，这14个叫停的项目，后来大部分均被低调放行。售楼工作人员亦找到了“变通”之道，他们对购房人表示，按规定，为保证规划用途，该项目不得出售给自然人用作住宅，但可以出售给公司作教育科研用途，为规避建委的规定，购房者只要能够出具一份公司证明，即可以个人名义购买，房产也不必记入公司名下。

　　唯一僵持至今的，只有“北清创意园”。“园区和开发商关系破裂了，政府也难以调和。”上述接近市建委的人士说。