截止9月底商品房存量同比增三成

 　　记者 刘因 文 毛安

　　据易居房地产研究院统计，截止到2011年9月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4045万平方米，与去年同期相比，新增952万平方米，增长约30.77%，增幅较大，且库存量继续增长的态势明显。9月份，8个典型城市新建商品住宅成交量仅341万平方米，同比大幅下降44%，住宅市场延续前几个月的低迷状态，多数城市成交量并没有因为传统旺季而明显回升，预计四季度楼市的低迷状态仍难有效改观，新建商品住宅库存量还会继续增长。

　　典型城市销量压力巨大

　　北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2725万平方米，比去年同期增长28%左右，新建商品住宅存量创阶段性新高。9月份，4个一线城市新建商品住宅共成交226万平方米，比去年同期下降45%，成交量几乎降到了去年的一半，和楼市繁荣年份更是差距巨大。受限购、限贷等调控政策的影响，众矢之的的一线城市楼市形势明显更为严峻。

　　北京新建商品住宅库存983万平方米，同比增长40.4%；上海新建商品住宅库存880万平方米，同比增长39.7%；广州新建商品住宅库存643万平方米，同比增长5.2%；深圳新建商品住宅库存 219万平方米，同比增长21.1%。4个一线城市新建商品住宅存量均有所增加，特别是北京和上海两市，不仅绝对存量大，而且增长持续快速。

　　济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市新建商品住宅库存总量为1320万平方米，比去年同期增长35.9%，新建商品住宅存量大幅增长。9月份，4个二线城市新建商品住宅共成交115万平方米，比去年同期下降40%，尽管二线城市成交量同比降幅较大，但这一降幅仍小于4个一线城市成交量的同比降幅。

　　存销比连续创阶段高点

　　9月底，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.1，创下自2010年的阶段性新高点。进入2011年以来，典型城市新建商品住宅存销比已经连续7个月上升，预计这一趋势还将延续。

　　4个一线城市新建商品住宅存销比为11.2，成为自2010年的阶段性新高点。

　　北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比分别为12.93、12.81、9.53、8.45。可见，4个一线城市存销比普遍较高，并且呈现出不断走高的态势。特别是北京、上海两市的存销比持续3-4个月高于12，即新建商品住宅库存量过大，明显反映出这些城市新建商品住宅市场表现欠佳，库存压力不断增大，不少开发商面临着资金难以回笼的难题，部分中小型开发商更是逐渐陷入了资金困境，经营出现困难。

　　4个东部二线城市新建商品住宅存销比为11.0，比上月略微下降，但是仍处于相对高位，预计四季度这一数据仍将有所回升。进入2011年以来，东部二线城市新建商品住宅存销比也在波动中明显上升，从1月底的6.1上升到9月底的11.0。

　　南京、杭州、厦门、济南的新建商品住宅存销比分别为11.6、9.5、11.7、11.2，其中南京、杭州两市的新建商品住宅存销比自2010年以来持续上升，今年三季度更是增长明显，和一线城市的走势较为相近；而厦门和济南两市的住宅存销比则呈现出明显的波动状态。

　　四季度存量将继续增加

　　一方面，四季度调控政策仍难明显放松，楼市仍将延续前期的调整状态；另一方面，部分开发商在二三季度捂盘观望后，在资金压力的影响下，客观上需要加紧推盘，四季度新建商品住宅供应量将会继续增加；因此，四季度新建商品住宅库存量将进一步增加，存销比将继续走高，开发商促销压力加大。

　　受今年商品住宅用地成交量下降的影响，明后年住宅供应量也将随之下降。在这双重因素的影响下，明年新建商品住宅库存量将触顶回落，存销比也将随之下降，市场进入去库存的通道。