楼市拐点：房价下降之势将成
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-09 11:28 来源: 《经济》杂志
资料图片。最新的数据表明，楼市成交量和成交价格双双下滑，开发商降价销售措施接连不断。那么楼市的拐点是不是真的来了？
房价下降之势将成
文/本刊记者 沈 刚
位于北京东边的通州新城概念于2009年底和2010年初推出，一度引爆了通州高房价的到来。北京市房地产交易管理网记录显示，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月份成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。
最近一段时间，北京市通州区楼盘降价的字眼频繁出现在售房广告中，最低降至14000元/平方米，跌回2009年的水平，平均跌幅接近30%。与此同时，数据显示10月上半个月，北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元/平方米，北京楼市甚至出现一二手房价“倒挂”现象，部分地区二手房单价比同一地段的新建商品房单价高出每平方米1000—2000元左右。这些表明北京的房价已进入下降通道。
中国指数研究院最新价格指数显示：10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%，继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。其中，本月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720元/平方米，环比9月下降0.42%，也已经跌至今年3月来最低。
楼市拐点显现
国家统计局11月18日公布的最新数据显示，10月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市有34个，比上月增加17个。其中，北京、上海、广州和深圳等一线城市呈下跌态势，环比跌幅分别为0.1%、0.3%、0.2%和0.1%。10月只有昆明、西宁、贵阳等16个大中城市新建商品住宅价格环比继续上涨，其中最大涨幅均未超过0.2%。有20个城市新建商品住宅价格环比持平。二手住宅方面，在70个大中城市中，价格环比下降的城市有38个，比上月增加13个，其中，温州、杭州、石家庄等城市降幅较明显。持平的城市有19个，上涨的有13个。
随着调控政策实施时间的推移，出现下降和持平的城市数量在持续增长。那么同比的涨幅也明显在收窄，这个趋势是很明显的，是否意味着楼市拐点出现？中国房地产学会副会长陈国强认为要根据不同区域、不同城市进行区分。“我想对于像北上广深，连续多个月房价已经开始呈现停涨特征的城市来说，配合成交量萎缩，可以初步判断，像这一类城市，价格拐点的特征比较明显。但是不同的是中西部的一些二三线、三四线城市，还不能够用拐点这样的方式来判断。”
体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌，则表示房价下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显，但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房，但受限购政策影响，业主降价意愿平淡，主要城市中心区房价依然维持高位。
然而，自10月开始，上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘，出现下跌，表明一线城市房价的真正松动已经开始。北京市房地产交易管理网数据显示，北京10月二手住宅销售量为7262套，环比下降了17%左右，比去年同期下降了近一半，创下近两年来的最低。新房市场与二手住宅市场的互动影响，将促使房价步入全面下调。
中国社科院工业经济研究所研究员曹建海同样认为，很多城市房价的回落趋势已经确定了，一线城市的拐点实际上已经出现。“一些城市持平，实际上它面临的局面就是房价要出现回落，一些房价还在上涨的城市，上涨的幅度持续减少，下一步面临的就是房价不涨，甚至就是环比回落。所以这就说明，大的局面上看，我们很多城市，房价正在面临拐点，一线城市拐点实际上已经出现了。”
中原地产的分析认为，在限购、限贷政策下，各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下，刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张，即使降价项目增多，预计年底前成交量仍维持低位。目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，目前降价更多出于策略性选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。从短期来看，全面性的降价尚未到来。
楼市调控不松绑
国务院总理温家宝11月6日表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这是温家宝总理第一次明确提出“下调”房价。专家表示，这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，不下调房价誓不罢休。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，总理这次讲话给了当前楼市一副清醒剂。“房地产市场经过一年来的宏观调控，量跌价滞已经僵持了近一年时间，这种僵局最近才开始打破：一线城市的楼盘开始价格下降，不少地方的土地拍卖完全冷场等等”。在这样的情况下，不仅投机炒作者开始大闹降价楼盘销售处，一些地方政府也有政策松绑的强烈意愿。因此不少市场人士认为，面对来自各方面的压力，楼市调控在短期内可能松动。
易宪容分析，当前房价过高，炒作严重，给金融体系带来巨大的风险，如地方融资平台的风险、房价下跌可能导致的银行信贷风险等。此外，楼市泡沫巨大也是严重阻碍国内经济结构与战略转型的重大障碍。让过高的房价回归理性、让过大的房地产泡沫挤出已经成了中央政府的基本共识。
如果房价下调得太厉害，会不会导致中国经济的硬着陆？一些投资银行的分析师、经济学家认为，房地产占中国的投资比例比较大，占了1/4，同时，钢铁、水泥等分别占到了40%、50%的比例，如果房地产有大的萎缩，最后可能会带来一系列的连锁反应。但从今年三季度的GDP数据，以及各方面的经济指标数据看，都没有找到由于房地产市场变冷而导致整体经济下滑的证据。
从最近两年对房地产调控来看，我国的经济增长并没有出现大的动荡。在这种情况下，著名财经评论员马光远认为，现阶段的货币政策不宜放松。否则就会出现两个恶果：第一，通胀会失控；第二，房价肯定会反弹。
去年4月份，我们推出房地产调控的“国十条”，现在看来，调控政策已经取得了成效。有专家认为，要把“国十条”等一系列的房地产调控政策不仅仅当作调控政策来看，而是要把它建成一种机制来约束未来房地产的行业发展。
与以往一样，对房地产政策的预期，更重要的是其对经济整体的影响。瑞银证券首席经济学家汪涛指出，房地产对经济的影响倒不是房价降了多少，而是其对水泥、工程机械、建材家电等上下游产业链的影响。如果成交量大幅下滑，且开发商投资意愿持续下降，整个社会的开工建设就会下滑。汪涛分析，房地产政策调控是否需要变化，还得根据整体经济形势来判断。“政府不会特别关心某些房地产商能不能活下去，而是关心整个经济、工业生产、就业等方面。如果出口大幅下滑，需要内需来支撑，政策可能会有转向。”她认为，楼市调控政策短期内不会退出，“现在退出的话，房价可能会报复性反弹，调控又将功亏一篑。”
目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括房产税加快推进，以及对投资性购房严格控制等。
降价趋势的蔓延
根据国家统计局的数据，10月份房价出现环比下降的城市达到34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度超乎想象。
链家地产首席分析师张月认为，造成短时间内突然出现全国性价格回落的原因，一方面是“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二、三线城市价格的下滑。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为降价潮主要是由三个方面的原因造成的，一个方面是因为逼近年底，房地产商面临资金回笼的压力，所以不惜加大打折的力度以求资金快速回笼；另外一个方面是来自调控部门，目前已到年底，为达到今年房地产调控目标，各地都会加大调控力度，而调控的目标就是中高档房；此外，在各地的降价潮中，最受伤的并不是低档房，而是中高档房。以上这三个方面的因素直接导致中高档商品房在10月的销量急剧下降，占比也进一步减少，因而从数据上显现下降城市数量增多和上涨城市涨幅回落。
不断传出的市场信息也印证着统计局的这一数据。据北京中原地产市场总监张大伟介绍，根据中原调查统计的数据显示，目前房地产市场存量大幅上升、降价楼盘增多的趋势已愈演愈烈。
随着供求比的持续高位，部分发达城市的住宅存量已经接近2008年时的高位。继北京、深圳、成都、重庆、杭州等城市后，10月上海也加入了降价阵营。中海、龙湖、绿地率先降价，降幅普遍超过20%。降价现象的增多更进一步强化了购房者的降价预期，持币待购现象有所增加。”张大伟说。
中国指数研究院发布的11月首周楼市成交数据显示，多数城市成交量较去年同期仍然下跌。在检测的35个城市中，25个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。其中，一线城市中北京商品住宅周成交面积为14.48万平方米，同比下降48%；上海商品住宅周成交面积18.42万平方米，同比下降50%，杭州同比下降幅度也超过五成。
伴随着成交量的萎缩，一些城市可售住宅存量屡创新高。世联地产市场分析报告指出，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量超过10万套。山西省统计局发布的数据显示，受调控影响，该省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%。
中原地产分析师张海清认为，当前住宅市场供给大于需求，加上信贷收紧以及开发商所考虑的年底业绩、成本等因素，不少楼盘会降价促销。世联地产市场研究总监王海斌告诉记者，全国楼市降价促销的大势越发明显，部分坚持不降价不促销的楼盘也开始融入了这一降价潮。较前期各种促销手段，真正的降价在增多且范围也越来越大。
当前，北京、上海一线城市房价呈下跌趋势，有的楼盘更是出现大幅度的降价。成交量大幅下挫以及不断创新高的商品房库存量，让楼市降价之火渐成燎原之势。
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