楼市泡沫吹倒房产中介 扩店瞅准二三线城市

　　文/本刊记者 陈希琳

　　房子总是牵动着老百姓的那根最敏感的神经。跟房子相关的事情，其关注度往往会在瞬间被放大数倍。近十年房地产业的发展带动了一系列相关产业，特别是房地产中介服务业的发展。伴随着一栋栋高楼平地起，房产中介也遍地开花，成为房地产业的附庸者，以近乎空手套白狼式的获益模式，分去了买卖交易中的利益差，赚得盆满钵满。如今，它们却呈现了这样一个局面，以当年遍地开花的速度迅速淡出。

　　楼市泡沫吹倒中介

　　房产中介倒闭潮来势汹汹。这厢开发商刚刚承受不住压力略微下调房价，那边全国各地纷纷传来中介倒闭的消息。随着全国房地产市场交易量的下降，特别是二手房成交量的减少，在这个有点“冷”的大环境里，房产中介的冬天已然来临。

　　据链家地产市场部公布的统计报告显示，今年以来北京二手房中介共关闭门店1000家。截至目前，上海、杭州各地中介也纷纷表示生存面临挑战。

　　在这场危机中，倒闭的门店80%以上都是中小中介，然而对于个别小中介来说，二手房的成交量并没有显著的变化。已经在中介行业摸爬滚打六七年的俞先生，在北京地铁四号线周边的小区里开了两家小型房产中介门店，“每年的成交量也就一两套吧，今年也是，跟去年比也没有什么明显的变化，我也没感觉周围有撤店的，陶然亭这附近还新开了好多家呢。”

　　对此，北京万紫千红房产经纪公司的部门经理陈女士也表示受到整个大环境的影响不大，“单子还是跟以前差不多，不会说是一下子一点都没有，我们公司的情况还是跟以前差不多，虽然房价有些变化，但是我们还是有成交量。”据她的介绍，万紫千红房产经纪公司在北京开了17家店，都是在北京市顺义区，目前没有一家店面有撤店的打算，“其他的房产公司有撤店的，有那么一两个品牌各自关了一两家。”她说，关门主要还是因为人员的问题，人员跟不上就不能出活，不出活肯定就挣不到钱了，撤店的一般都是小中介，跟人员的培训和公司的管理都有关系。

　　但是对于一些大中介而言，存量房的成交量出现明显波动，这已经体现在他们的成交量上。据伟业我爱我家地产分析师孔丹介绍，北京11月上半月的二手住宅成交量比10月已经出现大幅下降，11月上半月仅仅成交了3456套二手住宅，“跟10月下半月比的话，大概减少了900多套，将近三成吧，下跌了挺多的，”他说这已经对各个中介公司造成影响，“二手房交易量下降对咱们公司肯定是有一定影响的，业务量减少，这是毋庸置疑的，影响都是一样的。”

　　而在北京房地产中介行业协会网站上公布的数据显示，即使受到相当大的影响，今年伟业我爱我家的二手房成交量仍然排在北京房地产中介中的第二位，链家地产位列第一。正是几大公司，占据着二手房交易的主要份额。

　　“现在成交量较小，可能客户都集中在比较好的中介公司，这对于那些承受能力相对来说弱一点的中小中介来说，生存压力会更大一些，”链家地产市场分析师冯联联分析说，“从今年4月份开始，二手房都是以每月七八千套成交的，这半年多的时间，很多中小中介就关店了。”

　　在北京，一家中介门店每个月的成本约在10万-15万元左右。六个月不盈利状态的持续，足以让部分中小中介或者识时务者成俊杰，一步三叹终关门。

　　租赁成中介生存妙招

　　“像我们这种小到不能再小的中介能生存，主要还是靠租赁这一块，你说一年就成交出去一套房子，能够吗？”俞先生说，“这些年，不管什么时候租房子的人都很多，所以我主要做租赁业务，不管房价怎么调整，对我们公司的生存都没有什么明显的影响。”

　　像俞先生这样的小中介主要以一两个小区为市场，因为店面小所以成本也低，做租赁足以维持生计，若是能够获得好的二手房交易量，那就算是锦上添花。然而对于大型连锁中介来说，将业务集中于租赁领域，则相对来说成本较大。

　　然而市场已然这样，不管利益大小，有，总是好的。靠租赁起家的大中介们也在重拾老本行。

　　“我爱我家做租赁在房产经纪领域里是最早的，现在做得也比较大，”孔丹分析称，结合自身的情况和市场形势，“我们预计明年的二手房市场依然是比较低迷的，所以我们明年的重点还是租赁市场，租赁市场明年的需求量肯定比今年还要多。”

　　对此，链家地产分析师冯联联也说，“我们只做二手房和租赁，现在主要还是专注于二手房市场，像租赁这一块也一直在做，但是现在市场很低迷，除非说链家要刻意做一个转型，否则在二手房市场成交量不好的情况下，链家的租赁业务也会占有很大的比重”。

　　租赁似乎成了房产中介面临生存困境最好的避风港。据北京七彩阳光房地产中介公司的房产顾问丁会仁介绍，“万柳社区附近好多中介门店都强关了，我们公司主要是在海淀区做写字楼租赁，生意还行。”万紫千红房产经纪公司的部门经理陈女士也说，“租赁这一块一直都挺好，相对来说比较稳定。”

　　扩店瞅准二三线城市

　　在一片倒声的关店潮中，扩店也渐渐成为逆潮流而上的趋势。

　　北京万紫千红房产经纪公司陈女士介绍说，“公司新房代销、二手房和租赁这三块都是属于盈利的，新房代销刚刚开始，但肯定不会赔钱。目前还在持续的招人扩大规模，在海南等地开分公司。”

　　虽然市场是低迷的，但是对于一些中介，特别是大中介来说，也是它们抢占市场的好时机。“我们最近就有进一步扩张的打算，店面总量是增加了四家。总体来说我爱我家撤店这种情况没有，但是可能会出现这种情况，如果某个区域的需求量减少，某个楼盘的交易量减少了，在一定区域内没有价值再设店，就会把店撤掉，然后在新兴的区域开一些大的旗舰店。”孔丹介绍说扩张总会面临风险，“一个店的成本也不低，要二三十万，同时开一个新店需要一个培育期，需要养三个月或者半年才能盈利。”

　　“但我们看的是房地产的一个长远的预期，现在是属于一个特殊的时间段，政府正在进行调控，可能现在交易量有所下降。但是从长期来看，政府也不希望交易量下降，政府希望的是房价能够下来，希望二手房市场和新房市场整个市场都是活跃的。”孔丹分析，如果都没有交易的话，那整个经济也很难繁荣起来，所以对这个市场仍然充满信心。

　　北上广房产中介市场虽然不能说已经饱和，但是目前的低迷情况使得房产中介的扩张战略转向二三线城市。

　　“二三线城市现在的政策还是比较松的，这些二三线城市的购房需求很多都是自住需求，不像是北上广这样的大城市，外来人口很多，投资需求也很多。相比之下，二三线城市外地投资客比较少，投资率低，不管政府调控与否，对房价的影响都不大。”按照孔丹的分析，我爱我家在全国共七个城市有分公司，政府调控政策对天津、南京等地的影响相对较小，而北京、上海的房价波动则比较大。

　　“像天津等城市，本身是在一个扩张期，城市改造和新城建设这方面的需求特别旺盛。”孔丹说大部分中介公司都是在天津、南京这样的城市扩张，而不会选择西部，因为西部的二手房市场还不是很健全，大部分是新房市场， 二手房的交易量也不是特别活跃，房价较低，自然中介的利润率也就较低，“我们现在最西是到太原，顶多就是打算到成都和重庆，其他地区就没什么打算，新房市场在西南地区还有很多，但是二手房市场在当地还没有进一步扩张的打算。”

　　链家地产市场研究部分析师马先生也表示，“目前链家在北京倒没有什么大的变化，但是在成都、重庆和青岛在开设分公司，我们现在正在执行一个全国性的战略。”

　　寒冬尚未至

　　对于房产中介来说，现在比以往的冬天都冷，却还没到最冷的时候。

　　“全市一个月二手房交易量下降到七八千，这是从没有过的情况。”冯联联介绍说，“现在全市成交7000多套，去年11月成交应该是1.6万套，比去年同期少了一半差不多。”

　　“说到以前，即使2008年的时候，市场交易非常低量的情况下，到年底二手房市场都会有一个稍微小点的反弹，2009年2010年的反弹情况就特别明显，2009年11月成交是3万多套，12月仅仅二手房住宅就成交了4万套了，但是今年年底二手房市场的反弹迹象仍然不明显，基本上还是属于很稳定的低位情况。”面对1月和2月的春节假期，冯联联预计二手房市场将还有四五个月依然是低成交量。

　　“像其他城市南京、大连，其实也都是一个低位的情况，只不过说下降得没有北京明显，像北上广的限价是最严格的，所以中介的压力相对来说比较大一点。”按照冯联联的分析，不只是全国各地，北京市内各个区县也都属于全面下降的情况。

　　据北京房地产中介行业协会公布的数据显示，2011年10月存量房网上签约套数共计8277套，其中朝阳区成交2159套，位列全市区县存量房签约量之首，其次为海淀区和丰台区，各成交971套和864套。同去年的数据相比，各区县的成交量排名还是朝阳、海淀……整体全面下滑，各区县都存在中介撤店或关门的情况。

　　然而最冷的时候还没有到来。随着二手房交易量的持续低迷，房产中介的生存压力将会越来越大。

　　“我估计二手房年底之前不会降了，房主如果没有什么特殊的需求，也就不会急着卖房子了”，俞先生说。与此同时，更多的人都在观望着，隐隐期待或确定二手房价格会出现的波动，房主希望涨价，买者希望降价。

　　“关键是现在房价包括二手房价都是往下波动的，所以现在大家都在观望，拿着钱等着房价降下来。”孔丹分析称接下来房价肯定还是会有调整的，“从10月上半月来看，和今年房价最高点7月份相比差不多是跌了12%，估计年前还能跌一点，能跌到两万左右吧。现在两万一二，估计还能跌1000块钱左右。如果到具体的区域可能会跌得更多一点”，孔丹指出，交通不便利的房山区可能跌幅会更明显一点，另外，“因为朝阳地方比较大，通地铁的地方不是特别多，加上朝阳有些地方原来房价就比较高，所以现在跌幅可能也比较大。”

　　“从购房者的角度来说这种观望的情绪不仅不会减弱，反而还会持续加深的。”链家地产市场研究部分析师马先生称，“据现在来看，11月的成交量很可能就在5000套以下，可能会延续前三个月(8月-10月)的这种低迷趋势，成交量在年底之前很难回升。无论是从房价降价的幅度还是项目降价的比重，下降的规模都很大，总体均价11月下降的速度也更快了。”马先生说在这种情况下，消费者普遍认为现在房价已经开始实降，将来降价的幅度肯定还会更高，所以现在并不急于出手。

　　如今二手房市场的交易已经受到商品房房价的影响，一手房和二手房价格倒挂会成为导致二手房市场惨淡的一个重要因素。开发商会不会形成规模性降价不仅仅是普通消费者关注的问题，也是中介关注的焦点。

　　“一直到年底，开发商也不会形成规模性的降价。现在像北京、上海、广州等一线城市已经形成调控趋势了，但是其他城市还没有确定具体是怎么回事，因为很多限制的政策的期限是今年年底，到期之后是放松还是缩紧都没有明确的说法。”马先生分析现在开发商方面也在观望，如果现在大幅降价的话，明年将会面临低价卖房的风险，“如果现在降价了，那一旦明年调控放松了，他明年再卖房就很难再把房价提上去了，这种难度很高。”

　　开发商大规模降价后要面临的另外一个危机就是整体项目的贬值。“另一个原因就是，如果开发商现在项目降价的比重不多，一旦开发商项目大幅度降价，就会面临整体项目的贬值以及对于前期业主利益的侵害等多种风险。一旦在北京进行价格调整，就会影响到北京周边，比如说天津和石家庄的价格预期。因为北京降价了，天津、石家庄也会跟着降，买主会等降了再买。”马先生分析，从目前来讲开发商的销售难度都会增加，“所以说到年底，从小范围降价到规模降价的过渡区还是太短了，可能要到明年一季度或者说上半年才能开始形成大规模降价。”

　　尽管大规模价格倒挂局面短期内不会来临，房产中介的二手房交易量显然还会持续低迷。

　　年终奖：优胜劣汰大洗牌

　　这个冬天发给房产中介服务行业的年终奖，将是一次优胜劣汰，存强去弱的大洗牌。

　　“这个洗牌是肯定的，不只是中介机构，还有开发商，都会有一个洗牌，估计到年底很多开发商的压力还会更大，一些中小企业可能会面临退出，一些不是大型连锁的、作坊式的中介可能也会面临这个问题：被市场淘汰。”孔丹认为从长远来看，北京市政府要对经纪市场进行调控，资质和门槛要提高，一些没有形成规模的可能就要面临危机。

　　被消费者戏称为空手套白狼的房地产中介服务业，目前存在着许多让人诟病的地方。从业人员素质总体偏低，从业资质参差不齐，同时过渡依赖于二手房业务，已然成为制约房地产中介服务业发展的瓶颈。

　　现在中国整个房地产中介服务市场还没有形成良好的模式。房地产业曾经为国民经济的发展创造了巨大的贡献，而我国的房地产服务业却仍然作为附属品存在于产业格局中，没有发挥出这个朝阳产业的真正优势。

　　房产中介的春天，依然没有来临，因为冬天，才刚刚开始。