楼市新观察：全国房地产开发景气指数跌破100大关

　　北京：争搭末班车  二手房网签量半月“井喷”

　　中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作，会议强调，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这一定调，也为近期浮动的房产市场再下猛药，一些专业人士就预测，楼价还会下跌。

　　在北京，楼市也有了新动向，从12月10号起，也就是从今天开始，北京市二手房交易将实行地区动态指导价格，买卖二手房的税率全面提高，从11月25日新规出台到今天正式执行，中间存在半个月的缓冲期里，很多人为了“省税”搭“末班车”开始集中网签，这导致北京近期的二手房网签量连创新高。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据显示，在政策未出台之前北京市二手房日均网签量在300至350套左右，而政策出台1天后网签量立刻上涨到500套左右，(柱状图出)之后又连续上涨至700多套，12月6号网签量首次突破1000套达到了年初限购出台以后的新高，在之后的三天里网签量又以井喷态势快速上涨，(如果有换图片)政策正式实施的前一天也就是12月9号达到了2828套，创2009年以来单日网签的新高。

　　链家地产首席分析师张月(微博)告诉记者：现在(北京)市建委和地税局都说的是不会具体公布各个商圈最低计税价是多少，但是会说出最低计税价的计税标准，是说根据区域的平均交易价格的评估价来看，那这样来看我们估算(税费)至少会增加两倍以上。

　　今天是新政正式实施的第一天，记者下午随机走访了一些北京的中介门店，从门店的直接反应来看，新政实施前后业务量变化也十分明显。

　　我爱我家房地产经济有限公司门店经理孔凡龙告诉记者：从新政公布以后，咱们店面网签量增幅为40%到50%。但是截止到今天12月10日起，23:44市场上流通的客户在原基础上减少了20%到30%，现在有很明显的差距。

　　根据北京市住建委网站数据统计，12月1号至9号，北京市二手房住宅共网签10063套，成交量突破万套，环比11月上涨了35%。专家表示，当前成交有可能是12月整月80%以上的成交量，并不是市场真实买卖交易的体现。12月10日之后北京网签低迷时期或将到来。

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　　天津二手房买卖新规 中介吃差价将被严罚

　　在天津，这两天也出台了二手房新的交易规则，不同的是，这份交易规则不涉及价格，但是对于一些中介吃差价、购房者毁约的现象都做了明确规定，来看记者从天津发回的报道。

　　按照天津市这份新版的《房地产经纪服务合同》，要求房地产经纪机构签订经纪服务合同必须要提前告知，必须向委托人说明经纪服务内容及完成标准、经纪服务收费标准及支付时间等相关内容，并书面告知交易程序、交易税费等事项。以往在二手房房源的挂牌过程当中，业主对定价权是绝对掌控的，但是由于市场的各种变化，实际成交时价格有可能上调或下调，而中介往往会利用业主的挂牌价格进行高报价。

　　天津我爱我家二手房市场分析师陈萌告诉记者：在新的这种委托合同执行之后，客户方通过委托合同可以知道业主在挂牌的时候他的挂牌价格是多少。

　　一位卖房者告诉记者：这样新的方式，我可以放心，让买房的人可以看到我真实的房价。

　　另外，新版合同针对购房者逃单也作出了相应的规定，明确要求消费者在看房前要与房产经纪机构签订租赁担保合同。

　　天津市二手房产中介经理告诉记者：我们会和客户在看房之前签订一个担保合同，这样对于我们中介公司是一个保障，如果客户没有与我们合作，之后必须出示与其他房产中介的合同证据，否则就算违约。

　　一位购房者告诉记者：其实也是对消费者的保障，我有个朋友之前就是与房主自己签的合同，后来房子根本就不是那个房主的。

　　数据显示，目前天津市二手房的成交量在逐渐下滑，10月、11月成交不足3000套，天津的二手房情况也回归到了2008年末和2009年初的这种低迷的状况，交易的缩水也让一些房屋中介的违规行为增多，此次出台的合同新规利于市场秩序的健康发展。

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　　全国房地产开发景气指数跌破100大关

　　对于房产市场来说，人们最关注的就是房价，现在距离年底只有不到20天了，已经破冰的房价到底会跌到什么程度？国家统计局最新公布了11月全国房地产开发景气指数，为99.87，这也是这一指数两年多来首次跌破100大关。

　　同时8月以来全国房地产开发投资同比增长幅度已经连续4个月下调，其中前11个月全国房地产开发投资同比增长29.9%，首次跌破30%，为年内最低。值得关注的是，房地产投资中，开发商自筹资金占比大幅增长，这显示出开发商强烈的自救意愿，也意味着开发商的资金链安全程度降低。

　　那么房价究竟跌到了什么程度，在广州，因为房价变化过快，11月广州的一手房就有133起退房案例，来看记者从广州发回的报道。

　　广州市国土房管局“阳光家缘”数据显示，11月份广州一手房市场的退房量为133宗，退房量占成交量的2.9%，创下今年2月以来单月最高的退房量。不过专家表示，虽然这一比例比前几个月有所上升，但是退房率仍在正常范围。广州频发退房事件，对此业内专家各有看法。

　　房地产专家韩世同告诉记者：我认为3%以下是一个正常的状况，如果超过3%就会出现比较异常，我们还要看这100多套是不是包括了像南沙一个大型楼盘退房，这个情况就要另当别论

　　中原地产项目部经理黄韬告诉记者：发展商开始松动，甚至说继续下行，不排除部分的项目或者楼盘开始可能有下降20-30%的状况，在这个项目当中就可能出现退房潮。

　　专家认为，这种退房现象并不是由于楼价大跌造成的，而很可能是因为有些楼盘为了造出成交业绩而故意抬高订房数量，不过楼价继续下行的话，不排除广州也会出现退房潮。数据显示，11月广州新建住宅均价为10810元/平，环比10月下降6%，跌幅占据重点城市前列，而截至？？号，广州未销售的住房达到102472套。

　　中原地产项目部经理黄韬告诉记者：接下来的整个形势都是比较严峻的，成交量和价格可能都会双双下跌。

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　　深圳：建材商比地产商还多  住交会场面冷清

　　广州房价加速下跌，深圳的房价有什么最新进展，目前中国第十三届住交会正在深圳举行，记者发现，本届住交会上场面十分冷清，建材商甚至比地产商还多，来看报道。

　　工作人员告诉记者，今年来参参展的企业总共有160家，其中建材部品企业50多家、地产企业16家，这与去年相比完全是一个相反的数据，去年建材部品企业只有30多家，地产企业却有有22家。 

　　住交会组委会工作人员告诉记者：房地产商这么的数据下降了10% 而建材部品企业增加了20%

　　根据中国指数研究院(微博)提供的数据显示，深圳全市成交均价连续四个月下跌，由于近几个月深圳住宅成交情况持续低迷，越来越多的开发商加入打折降价行列，导致住宅成交均价持续下跌。本月住宅成交均价为18757元/平方米，环比下跌1.89%，同比下跌3.85%。对于今年楼市行情，业内人士表示深圳楼市拐点已经出现。

　　同期

　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

　　我认为房价连续几个月环比特别是同比的下降 肯定已经出现拐点了 人们对于房价下探到什么程度 可能看法不一

　　在住宅市场不景气的情况下，相关地产人士也表示明年会调整公司的经营策略。

　　海尔地产(微博)集团董事长兼CEO卢铿告诉记者：我们明年商业地产的份额比较重 而且我们商业地产不同一般的商业地产 是我自己创新的一个 会占到你整个业务多大的比重 明天我估计会占到40%左右。