各地政策松绑：是引导刚需还是救市

　　编者语：

　　近段时间，让人感觉房产政策有所松绑，从国家对首套房按揭利率取消了上浮，到中山市房价网签备案标准从去年不超过5800元/平方米提高至6590元/平方米，还有芜湖市对自住购房给予所纳契税100%的补助，而后又暂缓执行，如何看待这些政策，这究竟是引导刚需，还是在“救市”？楼市在经历了限购、限价及限贷之后，房价有所下滑，但成交量低迷，这也造成了开发商不敢再轻易降价，购房者一直执意观望的僵持状态，这种僵持如何才能打破？这种僵持会持续多少时间？对于楼市当中的刚需购房者，如何来引导他们合理购房？目前的时机适合刚需购房者入市吗？

　　带着这诸多问题，本报记者分别采访了业内人士，他们的解答或许会给我答案。

　　稳定楼市须调整刚需门槛

　　绿地集团南昌事业部营销总监 戴咏春

　　最近各地房产政策松绑，个人认为不是在救市，而是在调整刚需。近期各项政策的施行可以分中央指导性政策和地方政策两类来谈。中央指导性政策通过很明晰的看出，今年在维持去年的调控下，各项政策会比去年更加趋于完善，国家调控是投资投机行为，而不是刚需。通过去年一年的调控已见成效，投资和投机行为得到有效控制，当前楼市出手购房的多是刚需置业者。尤其住宅这块的成交量几乎全部是刚需。我去年在参加一次座谈会上，谈到首套房的利率上浮问题，这无形中是增加了购房者的成本。适时推出“放松”政策，非常赞同，但是要有一定的差异化调控政策，要有明确政策界限，适时降低刚需的门槛，对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。

　　经过去年国家各项房地产政策的出台，房价也出现一轮降价后，大家都认为朝阳洲会是第一个先降价和成交量最多的区域，反过来还是红谷滩和高新区的成交量最大，这和朝阳洲土地成本太高也有很大的关系，购房者最终看重的还是地段和性价比，银行的门槛降低也是购房时机，但是在选购产品方面，购房者还是以品质和品牌来取胜市场。对于今年的市场预期，今年一季度很难显现，会继续维持目前楼市成交低迷状况，二季度末会有所回暖，最终还是回归到刚需占主导市场。

　　要引导刚需购房者有效置业

　　南昌正荣(新加坡)置业有限公司营销副总监 付方辉

　　对于一些地方出现的楼市政策变化，我认为还是在引导刚需为主，同时有恢复市场购买信心的用意，政府的房地产政策，是要让房地产健康发展，而不是停滞发展。目前一些城市的价格已经出现了一定程度的下调，这也是政府进行宏观调控的目标之一，但下调并不是要雪崩，所以当房价下调到合适的位置后，有利于刚需消费群的有效置业。

　　楼市的观望僵持，这是市场进行博弈的一个过程，因为开发商在成本可控的情况下，会进行一定程度的让利，就目前南昌市一些项目看，一些项目价格已经下调了近四分之一，但如果是大幅下跌，这种开发项目本身就有大风险，价格太低的项目不一定就适合置业对象。所以说客户在购房时在强调价格的时候，更要选择合适自己的房子，不一定要等到市场跌到最低点。

　　至于目前僵持局面如何打破，这需要多种因素的作用，跟开发商的一个开发周期也有关系，目前行业内感觉下半年市场会有一定的缓解回暖。

　　调控政策短期不会松绑

　　丰源集团市场策划总监 李念

　　“芜湖新政”三天就被叫停可充分印证，在房价没有全面合理回归之前，房产调控不可能松绑。首套按揭取消上浮是银行正常的市场行为，因为在去年以前按揭贷款只有优惠，一直没有上浮，去年上浮是因为过度紧张的货币政策导致的结果，一但紧张的货币政策趋缓，利率回归正常将成为常态，因为个人住房按揭贷款毕竟是银行风险最小，收益又还不错的项目。

　　在调控政策没有发生大的变化的前提下，应对成交低迷的唯一办法就是持续的降价，经历2008调控风波的消费者对房价自有清醒认识，当房价回到2009年年终水平时，个人以为僵持局面自然打破，毕竟，几乎所有人都知道从未来20年长期发展的角度来看，房价持续上涨是大概率事件。

　　今年下半年应该是购房的不错时机。对于刚需而言，要把握调控的难得机遇，该出手时就要出手。

　　观望僵持可能会在下半年出现改观

　　筑城地产营销总监 于志

　　个人认为，最近一些地方出现的楼市政策变化，反映出调控已进入到一个深入化的阶段，由此带来一些问题，比如个别地方政府出于政绩的考虑而顶不住了，因而松动政策，但中央觉得调控还未到位，因此叫停这些松动政策。这同时也可以说明，中央政府感觉楼市调控还没有真正到位，还需要延续下去，调控短期内不会放松。当然，我们也可以把一些地方出现的政策微调当做一种试探，不排除中央政府再观望一段时期，等调控效果更加明显化之后，对一些政策予以宽松，如限购、限贷等方面有所宽松。

　　楼市出现的这种观望僵持状态可能会延续到今年下半年才有所改观，开发商和购房者都在观望，政府也在观察，不排除期间出现政策松动的可能，一旦有松动迹象，僵局便会打破。

　　对于楼市中的刚需购房者，买房是必须的，只是时间问题，如果是现在必须买房，那么可选择性价比高、品质好的楼盘项目，同时可以多考虑选择品牌房企开发的项目。

　　刚需购房者可在近郊多项选择

　　江西朗贤置业有限公司营销总监 吕航

　　近期一些地方出现楼市政策的变化，不一定是在“救市”，个人认为引导刚需的成分多一些。房地产作为市场经济的一部分，有着自身的市场规律，单纯的政策调整不能完全符合市场规律。一系列调控政策对楼市的影响不小，市场出现观望僵持不足为奇，而这种观望僵持主要是因为房价走势的不明朗。房价包含多种元素，如土地成本、建安成本、配套设施成本、税费、人工成本以及管理、营销成本等等。对于目前楼市观望僵局会持续多久，个人还难以下结论，房价与土地市场有着紧密联系，如果土地出让政策和方式出现变化的话，会产生连锁反应，房价将出现转折。

　　在楼市观望僵局状态下，真正的刚需购房者或许出手会有所犹豫，但可以说，市区房价高企的情况，刚需购房者并不一定非要选择市区房源，可以在近郊做多项选择，毕竟省下来的费用可以用于购车，解决交通工具等。