江西保障房并轨缓解资金压力

　　保障房建设任务持续重压之下，江西做出“并轨建设、租售并举”的政策调整，实为缓解资金压力之举

　　从2012年起，江西将只建公租房。

　　1月，江西省住房和城乡建设厅制定出台《关于加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》，要求从2012年起，停止新建经济适用房和限价商品房，并将廉租住房与公租房的资金“打捆”使用，并实现统一的“项目规划、工程建设、后续管理”。

　　据江西省住建厅住房保障处副处长熊峰称，该省今后将以公租房作为保障房建设的重点。

　　据熊峰介绍，虽然国家鼓励社会投资和政府投资相结合，共同进入公租房领域，但在目前的实际情况中，因为公租房有投资大、收益低、回收期长的特点，各个机构和房地产商缺乏投资动力。

　　“既然90%的保障性住房都是由政府投资建设，就干脆把它们统一规划、统一建设，将来把房源归拢起来，可以调整住房结构，对社会统一配租，合理配建市政等公共资源。”熊峰说。

　　2010年，江西省完成保障房建设7.11万套，实际投资44.84亿元。

　　到了2011年，国家下达给江西省的保障性安居工程实物建设任务为32万套，其中新增保障性住房12.56万套，计划总投资103.53亿元，较前一年增长一倍有余，但截至2011年12月15日，实际完成投资刚超过计划的一半，仅为52.5亿元。

　　进入2012年，江西省需确保23.1万套保障房新开工建设，建成18.22万套以上。同时，江西省政府要求，5月底开工率要达30%，8月底达100%，年底基本建成60%。

　　保障房建设任务持续重压之下，江西对现有的保障房政策做出“并轨建设、租售并举”为核心的调整，实为缓解资金压力之举。

　　对于江西省的做法，住建部一位不愿透露姓名的相关负责人表示，由于各地区差异较大，保障房的多种实现形式会长期并存。他同时认为，“保障房类型的简化会是一个趋势。”

　　公租、廉租合一

　　压力之下，如何解决保障房的建设资金来源，依然是各地方政府面临的首要问题，江西也不例外。

　　江西省保障房建设资金通过中央及省级财政补助、国债转借、市县自筹等多种渠道筹集。这其中，中央补助资金仅占总投入的三分之一左右，随着建材和人工费用、土地成本不断上涨，地方资金配套压力越来越大。

　　正因如此，江西“三房合一”新规中“计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理”的原则具有现实意义。住建部部长姜伟新在全国建设工作会议上指出，推行廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房统筹建设、并轨运行的地区，允许统筹使用中央的补助资金。

　　江西省住建厅人士介绍，作为单个保障房项目，很多资金要按照步骤走流程，而很多项目并轨、统一操作之后，资金在调配上既可以充分利用国家资金的资源，又可以合理配置地方配套资金的资源。“比如说，以前的资金是配套给廉租住房的，就只能给廉租住房使用；现在几个项目一起建设，配套资金就可以一起使用了。”他表示。

　　据《财经》记者了解，江西的保障房建设虽按照公租房的要求进行，但是因为在现实中资金来源不同，仍然要根据这些保障房的类型，按照不同的渠道申请。“虽然我们现在都叫公租房，但内部仍然要有廉租房、公租房之分，因为廉租房的钱是要向发改委申请，公租房的钱要向财政部申请。”

　　按照江西省的设想，未来，住房保障对象将统一纳入公租房保障范围。在对符合廉租住房申请对象应保尽保的基础上，将公租房覆盖面扩大到城镇常住人口，申请条件也不再受到户籍限制。

　　与此同时，公租房将实行统一租金、差额补贴的办法，符合廉租房条件的承租户，其廉租房租金与公租房租金的差额部分，由当地政府予以补贴；符合公租房条件的住户，按公租房的租金标准收取。就租金而言，公租房租金控制在同地段、同质、同类住房的市场租金60%，廉租房则控制在10%。

　　江西省住建厅相关负责人此前表示，“三房合一”主要意义在于，将保障房上市交易的大门彻底关闭，同时通过改变保障房结构和分配机制，以实现整体统筹管理。

　　但有业内人士担忧，地方政府并轨保障房类别之后，不再安排单独的经济适用房建设任务，甚至不明确年度具体分配房屋套数，这也为保障房建设的分类别监管带来一定困难。

　　停建经适房

　　江西省“三房合一”的另一措施，是停止建设多年来备受诟病的经济适用住房。

　　按照目前中国的保障性安居工程框架，保障房共有九种之多，其中包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房以及五类棚户区改造工程。

　　实践中，由于经济适用房涉及产权交易，在上市之后的利益调节机制尚不完善，分配不公、权力寻租、将其作为套利投资工具等现象屡见不鲜，主张取消经济适用房的呼声不绝于耳。

　　2007年，国务院出台《国家关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，作出经济适用房的购房者只拥有有限产权，面积必须为60平方米以下、未满五年不得上市、政府优先回购等一系列规定，试图明确经济适用房的保障房性质，克服以往弊端。但此后，各地仍频频爆出有关经济适用房分配的丑闻。

　　直到2011年底，北京、上海、广州等地开始反思经济适用房模式的弊端，并考虑逐步淡出经济适用房建设。

　　但经济适用房是全国最早启动的保障性住房，因其具有政府先期垫资、土地划拨、低价出售等特点，使政府能够及时收回成本，并有微利。对地方政府而言，建设经济适用房，既可以充入保障房建设任务中，又无资金压力，因此，大部分地区的经济适用房建设仍在进行。

　　此次，江西成为率先在全省范围内取消经济适用住房的省份。

　　江西省住建厅住房保障处副处长熊峰表示，“保障性住房的主要目的是政府提供有限资源改善住房困难群众的阶段性住房，并不起到调节整个社会收入分配体制的功能。产权式的保障性住房也确实存在负面影响。”这也成为江西省停建经济适用房的出发点。

　　江西省的做法一方面体现了国家层面的保障房政策调整。

　　2012年全国保障房建设的重点工作之一，便是“对购置型保障性住房，要按照合理分配收益的原则，完善并严格执行上市交易收益调节规定，消除其牟利空间”。国务院要求，未建立经济适用房上市交易收益调节机制的城市，要在2012年6月底之前制定完成并公布。

　　而另一方面，停建后，原本的经济适用房建设资金可投入公租房建设，也可从一定程度上缓解市县资金压力。

　　2010年，江西省经济适用住房完成投资2.94亿元，2011年，此项投资上升至6.08亿元，均由市县一级自筹解决。

　　有限产权逻辑

　　但需要看到，江西省取消经济适用房并不等于完全取消产权型保障房，配合保障房并轨的，还有“租售并举”政策，即符合准入条件的家庭仍可购买公租房和廉租房的有限产权。

　　所谓有限产权，按照江西省的设计，即为公租房和廉租房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠与。如购买人因经济和住房条件变化，超出当地规定标准，或因特殊原因需要出让的，由当地政府按原价加同期银行存款利息回购。

　　此举显然也是出于地方政府回笼资金的考虑。

　　江西省住建厅相关人士对此并未否认。按照江西省的规定，公租房将按照“先租后售、租售并举、自愿购买、有限产权、规范管理”的原则实行租售并举。

　　按照江西省的政策，已承租公租房和廉租房的城市中低收入家庭，可自愿申请购买其承租的公租房和廉租房有限产权。有限产权原则上按住房建安成本价格出售。

　　在付款方式上，购买公租房和廉租房有限产权，可一次性付清全部房款，也可分期付款。一次性付清房款的，停止缴交租金，分期付款的按未付款面积继续缴纳租金。

　　在江西省官方看来，有限产权实际上就是使用权，但属性仍然是公产，只能卖给政府。使用权和所有权分离，既能满足部分住户的需求，也可以满足部分人的产权需要，抵押之后可以拿去创业。同时，政府可以回收部分资金，缓解建设资金压力，并可以封堵谋取暴利的渠道，提高资源分配的高效率和合理性。

　　但一些业内人士认为，有限产权是否能解决地方政府的资金压力仍然存在疑问。

　　一位住建部人士对《财经》记者表示，对于地方政府有限产权的尝试和实践，主管部门和学界也有讨论和不同意见。有观点指出，政府大量持有公租房，资金压力仍然存在。同时，“有限产权名义上是以公租房的形式在进行建设，但仍然具有经济适用房的性质”。

　　另一方面，江西省保障房建设“并轨”之后，将淡化收入标准和户籍要求，政府在尽可能的条件下，为住房困难户提供一套低于市场价的公租房，解决当前的住房困难。

　　江西省建设厅人士表示，江西省依据国务院要求设定了保障房建设目标，即“到‘十二五’期末，中国全国保障性住房覆盖面要达到20%左右”。

　　但随之而来的问题是，20%的覆盖面究竟需要建设多少保障性住房；取消户籍限制之后，会新增多少纳入保障房范围的人口；按现在的计划建设，未来可能供应不足，还是供应过剩？在保障房“大干快上”两年后，这样的问题因缺乏科学、有效的研究和调查，仍然没有答案。

　　据了解，江西省住建厅正在和国家统计局驻江西调查总队沟通，从3月开始，进行入户调查摸底，对保障房建设的“十二五”规划进行中期调整。

　　【作者：《财经》记者 慈冰 】