保利在京试水养老地产及商业地产

　　CUBN记者 李正强 北京报道

　　据第六次人口普查数据显示，我国现有的老龄人口为1.59亿。继众多房企宣布进军商业地产、旅游地产之后，保利地产、首创置业、万科等房企纷纷开始抢滩养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

　　2月24日，保利地产在北京公布了下一个十年的发展战略规划。据保利称，公司将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破，同时未来十年保利将在北京加大商业地产的比重。

　　据了解，其实，早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

　　而此前也有消息称首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米；华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。

　　保利试水养老地产

　　根据2011年6月16日民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》，截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期间，我们的市场缺口要在现有规模上翻一番。

　　根据资料查询，保利地产目前在西山区域的项目仅仅有“林语”一个，因此业内人士指出，这个项目应该就是保利养老地产试水的开始。

　　据了解，此次，保利针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并利用该平台在北京落实养老地产项目试点工作，保利在北京的首个试点养老地产项目将选择北京的西山区域。

　　对此，保利地产副总经理胡在新进一步向媒体表示，因为公司在西山区域有一个项目是比较适合与养老机构进行合作，所以这预示着公司首个养老项目将正式试点。其实保利地产早在2008年就涉及养老地产方面的研究，并已完成养老地产模式开发研究，也已形成对养老地产的设计标准。

　　清华规划院养老产业研究所所长陈首春分析认为，养老产业可以分为福利型养老和商业型养老，福利型养老多数特指有政府主导(当然也不排除民间资本介入的)，带有社会福利性质的养老机构；而商业型养老则是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力同时要求较高服务品质的养老需求而产生的养老机构。商业型的养老机构为老人养老提供多样化的选择。

　　同时，陈首春指出，到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。

　　中国建筑设计研究院原副总建筑师、中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦认为，养老地产难盈利的主要问题是土地成本太高，开发商只能从公开市场获取土地。养老地产从一定意义上讲，为社会提供了养老产品，为政府分忧，政府应该给予政策支持。如将养老地产土地类似于保障房部分地块，鼓励开发商建设养老地产。

　　发力商业地产

　　除了明确公布养老项目外，保利在当天发布会上还指出，公司将在北京启动商业地产发展战略，以“中心城市的城市中心”作为选择商业地产项目的重点参考系，在未来逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：30”的新投资结构。

　　据有关人士分析，现在商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得的居住用地、商业用地、医疗用地方面，这样前期土地成本会非常高。

　　另外，在北京的项目上保利将借鉴广州、上海等一线城市已有的成功经验，打造以“保利国际广场”等项目为代表的商业地产的产品系，借助保利地产自有的商业运营平台，以此来实现商业地产开发自持与销售的结合。

　　对于商业地产的前景规划，胡在新表示，其实是公司新的利润增长点。他解释，保利一直以来是坚持以住宅为主、商住并举的双轮驱动模式，而目前商业地产的量也达到了一定规模，因此这将成为公司很重要新的利润增长点。

　　事实上，商业地产为保利所带来的直接受益确实较为可观，仅广州总部2011年实现的100亿销售额中，有50亿是来自商业地产的销售。胡在新亦称，2011年公司商业地产上的收入占总销售额的比重大概有15%左右，远超过2010年。他还表示，未来的商业地产方面，公司将主要以销售为主，但也不排除一些地标性的建筑会作为持有。

　　从养老地产的试点到商业地产的增持，很明显保利的产品线也在进行着“微调”，前述业内人士指出，在住宅受到调控打压的当下，往商业、养老地产方面发展不失为好的选择，从这一点来说，许多房企也都在调整策略。

　　保利地产董事会秘书岳勇坚此前在接受媒体采访时也明确指出，商业地产和养老地产都是未来关注重点的产业，在未来地产行业的发展中，会有它们的一席之地。尤其是养老地产，现在中国马上进入老龄化，所以它有很好的前景。