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楼市调整被指已进入下半场 地产业资金极度紧张

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-26 05:40 来源: 深圳商报

  深圳商报记者 傅盛宁

  房地产调整也有五波段,按照业内人士的描述,现在已到第四波。日前,本报记者联合国信证券博士后工作站俞开江博士,对2011年年报和2012年一季报进行了统计,发现宏观调控政策对房地产行业产生了巨大影响。采访房地产业内人士,他们也普遍对2012年至2015年的房地产市场普遍看空。但一些分析师认为,房地产调整距离底部已经不远。

  地产业资金极度紧张

  俞开江博士根据万得资讯的统计数据进行计算,得出过去几年房地产企业财务状况的对比情况:

  俞开江这样分析:从数据看,2011年之前地产行业的现金流为正值,现金流入大于流出。而2011年,地产行业的现金流为-13.65亿元,即现金流出大于流入,显示地产行业的资金极度紧张,现金流严重不足。同比来看,2011年现金流净值比2010年少138.85%,比2009年少116.86%,而比2008年少了220.14%。

  从负债规模来看,2011年地产行业的流动负债为1080.57亿元,分别比2007年~2010年增长194.55%、135.00%、80.17%和21.32%,2011年地产行业的长期负债为320.72亿元,分别比2007年~2010年增长158.87%、98.15%、21.59%和-15.08%,负债增长率递减说明企业的借贷量逐步压缩,主动或被动收缩经营规模。特别是长期负债在2011年出现负增长,说明企业受宏观调控的影响,未来投资规模开始下滑,相应来说,未来几年内房地产供应将逐步开始紧张。

  在存货方面,2011年地产行业的存货为1251.36亿元,分别比2007年~2010年增长240.13%、145.29%、99.32%和40.29%,存货仍在增长说明企业的销售压力依然较大,地产企业仍在经历去库存化阶段。

  另据万得统计,2009年~2011年,整个房地产行业的存货分别为612亿元、8955.36亿元和1251.36亿元,存货增长率每年在40%左右,房地产空房滞销的趋势较为明显。

  俞开江说,通过以上分析得知,房地产市场承受的压力正与日俱增。

  房价还有下跌空间

  由于大部分房地产上市公司并未公布开工面积等经营数据,我们采取了典型个案分析方法。以万科为例,2009年万科有765.75万平方米的储备后,但此后再未进行土地储备。从开工情况来看,除了在2011年上半年有1139万平米新开工建设,其它时间的新开工面积基本上维持在700万平米的规模。从竣工和销售面积来看,万科在2012年一季度之后有所回升。(见左表)

  数据分析表明,房地产行业目前仍处于去库存化的阶段,在开发商普遍负债增加,楼市供应量增大、购买力不足的局面下,开发商必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的趋势有望继续。另外,最近市场上流标集中出现,土地出让金下调,这说明政策的逼迫性,市场的趋紧性,金融的断供性,销售的萎缩性,价格的下行性等等,都在预示着不同城市的房地产市场都在进行着自己的调整,具体调整的幅度多大,还要看各个城市的房价表现。

  俞开江说,由于开发商存货压力比2008年更大,这意味着楼市的调整时间将比2008年更长,楼市总体上将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月,而这次政府出于经济转型和确保民生的考虑,不再会出现2009年那种大规模的刺激政策,因此楼市调整时间可能更长一些,但深度要小。

  若政策放松房价或强劲反弹

  中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智表示,如果政策不变,明年、后年的房价总体趋势将是下降。目前对楼市影响最大的主要是限购令,造成成交量非正常萎缩。今年开发商也会放慢开发节奏,一两年后供应量就逐步减少,楼市将进入一个“价跌量减”阶段。

  他说,如果政策放松,楼价会有较强的反弹力度。假如现在就改变调控政策,第五波就不会出现,而是价量齐升。限购政策已经对中国房地产业产生了挤出效应,把本来应该在中国市场消化的一些资金挤到香港楼市去了。

  国信证券房地产分析师方焱对楼市比较乐观,他说,从年报和一季报看,主要的房地产企业销售还不错,虽然库存增加,但如果把库存的估值除以营业收入、或预收款,几年来是下降的,说明规模做大了以后,能够承受的库存量也远远超过了往年。把每周的国家公布的房地产数据进行年化计算以后,可推论现在的库存量只需要消化两年左右。

  华远地产董事长任志强也认为,一年多到两年,房价一定见底回升。

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