调控“马太效应”凸显 房企资金链看紧

　　CUBN记者 李正强 北京报道

　　在限购、限贷、限价的轮番重压下多数房企正面临着资金链的考验。

　　4月25日，央行在《2012 年1 季度金融机构贷款投向统计报告》中称：今年一季度，房地产贷款增速持续回落。截至3 月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11 万亿元，同比增长10.1%，比上年末低3.8 个百分点；1 季度增加2427 亿元，同比少增2812 亿元，1 季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3 个百分点。3 月末，房地产开发贷款余额7710 亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。房产开发贷款余额2.83 万亿元，同比增长11%，增速比上年末低6.1 个百分点。

　　同期，国内银行年报陆续公布，国有五大银行中、农、建、工、交态度默契，纷纷表示将会根据房地产市场形势变化，优化房地产贷款区域结构和客户结构，并将主动压缩房地产贷款规模。

　　北京某银行信货人士对记者表示，此前，银监会要求银行业金融机构要进一步优化信贷结构，提高信贷管理科学化、精细化水平，确保信贷资金有序流入实体经济，促进经济结构的战略性调整。特别是要更加注重扶持小微企业发展，加强行业研究，不断创新产品和服务。要求处理好防范风险和加强服务的关系。在目前楼市调控政策无松动的情况下，压缩房地产贷款规模也是银行业执行国家政策的表现。

　　房企资金链告急

　　国家统计局日前发布数据却显示：2012年1~3月，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，其中，住宅销售面积下降15.5%；全国商品房销售额8672亿元，下降14.6%，其中，住宅销售额下降17.5%；只有商业营业用房的销售面积和销售额保持了小幅增长。

　　事实上，自3月份以来，房企纷纷采用“以价换量”的方式出清库存，全国重点城市楼市交易量呈现利好趋势，开发商的资金链似乎有好转迹象。曾被称为“行业关注度第一、负债率第一、危险程度第一”的绿城中国此前也对外透露，绿城的最困难时期已经过去。

　　但几乎就在同时，却传出了杭州、广东的中小房企相继因资金链问题申请破产。

　　4月9日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产破产案的消息曝出，市场一片哗然。据了解，金星房产的母公司是浙江中江控股，而中江控股集团已经申请破产保护。

　　自调控以来，资金链困境是众多房企面临的共同问题，而资金链困境的最主要原因是销售不畅，库存大幅增加。有一组有关房地产“库存”的数据显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾表示，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。

　　据渣打银行对30家房企的调查数据显示，有6家房企面临破产风险。标准普尔更是在一份报告中警告说，最差的状况还没出现，“中国很多房地产开发商有可能因为销售疲软、筹资成本高和资产流动性收紧而面临再融资的更高风险。”种种线索似乎都表明，房企资金链已经到了最危急的时刻。

　　房企融资渠道受阻

　　目前，房企融资的主要渠道为银行贷款、信托计划和私募基金，房企向银行贷款似乎变得困难重重，房地产信托便成为了房企融资的重要选择途径。

　　4月18日，商务部新闻发言人沈丹阳表示：近两年，房地产领域实际利用外资大概占我国利用外资规模的将近1/4，这两年受调控的影响，房地产利用外资增速有所下降。去年一季度，房地产业实际使用外资增长倒是比较快，增长了38.6%，而今年一季度下降了6.3%，一增一降，这对整个一季度房地产业利用外资规模产生了较大影响。

　　申银万国在此前发布的房地产信托研究报告中显示：2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

　　在房企为融资一筹莫展之际，从海外引进的私募票据却为房企打开了一扇窗，万科、金地、华润、复地等知名开发商均纷纷试水房地产私募基金。而据住建部政策研究中心在不久前发布的研究报告中显示：人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。但这批基金最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资者来说，风险处于不可控状态。

　　中房研协发布的一季度报告称：中小企业倒闭的信息时有发生，主要体现为营业执照吊销、开发资质被注销或破产；一些大型开发企业也面临较明显的市场冲击。一季度末，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。

　　有业内专家认为，今年一季度房地产企业整体销售量处下滑趋势，虽然一些开发商采取降价的措施“以价换量”，但是价格下去的同时量却没显著提高，使得本以紧绷的资金链雪上加霜。中小房企若跟风甩货，那么在市场角逐中肯定博弈不过大型房企，如果中小房企不降价，那么他们将有可能面临着市场份额丢失，直至资不抵债而破产。融不到资，卖不出货，与大房企相比，中小房企在本阶段所面临的生存挑战更加严峻。