调研称楼市渐近回暖周期

　　调研背景

　　随着市场成交的回升，“红5月”的说法弥漫全城，部分开发商开始调高价格，而二手住宅的价格则开始回调，并开始有扭转长期一二手价格倒挂的局势。于是，沉寂已久的市场开始略显躁动迹象，是否房价已探底，并开始回涨？

　　信号1 政策微调迹象越来越明显

　　毋庸置疑，这一轮的调控在力度跟时间延续性上是史无前例的，土地市场低迷，地方财政税收紧缩，但中央调控主基调不变，于是，中央政府与地方政府陷入一场纵深博弈。从去年开始，就不断有地方政府出台相应政策，试图对房地产市场进行微调，皆被及时叫停，今年年初以来，全国共有21个城市楼市政策微调，而深圳也已降低入户门槛，并将对公积金政策有所松绑。由于有佛山、芜湖等的被叫停，如今的地方微调更有“犹抱琵琶半遮面”之势。当扬州推出新政，虽然引起了市场诸多非议，而与此前的新政结果恰恰相反，住建部却对此加以肯定和支持，如此看来，后期将会有更多的城市酝酿楼市微调方案。此外，央行年内连续两次下调存款准备金率，各商业银行也纷纷调降首次置业贷款利率。种种利好信号表明，楼市的政策环境有了明显好转。

　　信号2 开发商试水小幅涨价

　　经过长期的市场洗礼跟博弈，开发商一早已经意识到刚需主导市场的大局，“以价换量”是识时务之举，也是生存之道。于是，针对刚需的各种营销活动铺天盖地，营销尺度也逐步加大。年初有“一成首付”、“3年110%增值回购计划”等大尺度降价举措，紧接着有楼盘直接降价，如首地容御、花半里等。但是春交会期间，深圳楼盘优惠幅度有限，仅是个别单位限量限时特价，甚至有的是清盘阶段的优惠价格。但4、5月份的楼市表现，成交回暖态势仍在延续。与之相应的，一季度开盘颇为低调且谨慎，且基本上皆以低价入市，5月份开发商的推盘节奏明显加快，但价格策略似乎与此前略有差异，部分开发商改变了过往的定价策略，开始低调调涨价格，借以试探市场。如位于沙井的万科·翡丽郡5月19日开售第二批单位，均价从11000元/平方米涨至13500元/平方米，涨幅达22.73%。各种迹象表明，开发商开始躁动了。

　　信号3 刚需群“制造”成交小高潮

　　近几年，市场就深陷观望，年初，深圳楼市经历了一段缓慢的复苏期，2月中旬之后，首先是二手市场恢复成交，3月中旬之后二手市场的正常周成交量都维持在千套左右。而新房市场，亦随之逐步恢复，2月11日，位于宝安的云顶嘉园开盘，高调抛出一成首付的口号，开盘当天几乎售罄，沉寂已久的市场似乎初现即将爆发之势。紧接着，大批的刚需盘相继低价入市，有招商果岭、招商观园、花半里等，开盘即热销。尤其是花半里，主打刚需产品，以低价吸引大批白领人群，问鼎全市销售之冠。刚需跃跃欲试。另外，近日有开发商在微博(http://weibo.com)上发起的“有春天，有炽爱”的活动，从5月7日至18日结束，短短10天时间，就有220多人积极参与，都是实名实姓，该楼盘还未开售，短短半月时间其公司微博就积累了超过1300粉丝，可见刚需者的热情。目前刚需购房“窗口”已经打开，他们也不再淡定了。

　　后市研判

　　楼市将迎推盘和成交小高潮

　　目前市场上，从政策面、到开发商、再到置业者，都开始变化了。存准率和利率的下调，买房的门槛相对降低了，楼市注定不再沉寂，而出于经济放缓、流动性不足的压力，预计央行会向市场释放略微宽松的货币信号，再加上地方政府的微调，对各方心态的影响是巨大的，市场预期开始出现波动，而不像此前是一味地看跌情绪。

　　预计后市推盘量将迎来一个小高潮，与之相应的成交量也将会有明显上升，部分楼盘出现价格逆市上调的情况也不能排除，但从总体的市场走势来看，楼市调控尚未终结，目前的成交量仍在历史低位，个盘的影响较大，房价仍有下调的空间，我们需要一个更长的周期去判断其是否已探底。