房价涨跌 雾里看花

　　东地产  傅一辰 报道

　　顾建发

　　上海社科院房地产研究中心研究员

　　目前的政策还处于观望的状态，如果市场反应过头的话还可能会有紧缩政策。若是市场反应较为理性，则可能稳步发展，也不会出现进一步、刺激性的的政策。

　　王士章

　　银亿集团上海公司营销总监

　　在房地产调控政策不再加码的情况下，目前的楼市活跃程度会持续下去，促销折扣会逐步收窄，购房者应该适时出手买房。

　　简可

　　第一太平戴维斯市场研究部主管

　　无论政策层面还是市场形势并未发生明显转变，我不认为报复性反弹会近期出现。

　　6月上半月，上海一手商品住宅的平均成交价格18个月之后重新站上23000元/平方米的的高位，达到23141元/平方米。据中房信统计，去年四季度和今年二季度同时进入成交面积百强的楼盘共有56个，对这些楼盘今年二季度与去年四季度的价格情况，发现上涨的楼盘达到30个，下跌的仅26个。

　　房价似乎已经由跌转涨。这是新一轮的报复性反弹，还是新一轮跌价前的昙花一现？

　　有观点认为此次降息来的出人意料，是点燃楼市火爆的下一个导火索。您如何看待这一观点？

　　顾建发：降息的影响非常明显，市场反应很强烈。从这个双休日来看，许多售楼处人气火爆。对于购房者来说，是“该出手时就出手”，对于开发商来说则是顺势而为，优惠力度没有加大，新开的楼盘会有9.5折-9.7折的优惠。在“红五月”刚需得到了释放，在两次降准，一次降息以后，我对于市场的预期还是比较看好的。总的来说这次降息的市场反应还是比较出乎预料的。

　　王士章：在“限购”政策没有取消前，不会出现楼市火爆的状况。降息是宽松货币政策的一部分，是为了刺激目前增长乏力的经济，降息对买家的支付能力的影响很有限，更多的是对楼市的间接影响。

　　简可：该举措显示出中央政府认为通胀水平已处于可控范围，目前重点在于保证国内经济稳健增长。尽管很难为住宅市场带来立竿见影的效果，但会向投资者释放信号：中国政府正在采取措施刺激目前疲软的经济增长，以提振市场信心。另外，此次利率从10/11年的高位下调，一定程度上也能帮助买房者缓解其房贷压力。

　　如果经济增长持续减速，中央政府放松楼市限制的时机可能较之前预测更早。但只有当中央政府尝试过影响更为广泛的财政和货币政策后，才有可能松绑楼市限制政策：从刚需开始，再考虑投资需求，因为政府担心2009年上轮调控放松时成交量和价格快速反弹的情形重演。

　　降息后，上海多个楼盘出现排队购房、房价上涨等现象，一定程度上显示出购房者的焦虑心理，房价是否会由此产生报复性反弹？对于购房者来说，现在是否最好的出手时机？

　　顾建发：报复性反弹暂时不会。“两准、一息”的政策并针对房地产，主要针对实体经济。只能说是对于相对前段时间的紧缩政策的微调，属于正常的政策。成交量在去年年底达到一个拐点，涨幅层次小于跌幅层次，宏观调控的成效显著。

　　现在很难说是否是最好时机，每一个购房者的情况不一样。房地产不像股市，他是一种不动产，可变性较差，但变动趋势还是看的到。相信经济的就买房，我国经济增长的变慢只是相对以前10%以上的增长率，相比全球的3%左右比还是比较快的，以后也会缓慢的增长。

　　王士章：去年底，刚需盘打七折促销并热销，春节后，这些刚需盘基本上都收回到八折，折扣收窄。改善型买家在春节后纷纷出手，中高端楼盘局部以周边市场价的八折定价热销，楼市确实出现了一定程度的回暖。在“限购”政策没有实质性取消的情况下，楼市不可能出现报复性反弹，仅仅是在需求被压抑一年之后的释放。

　　在房地产调控政策不再加码的情况下，目前的楼市活跃程度会持续下去，促销折扣会逐步收窄，购房者应该适时出手买房，只要你中意的房子适合你的居住需求，而且是周边市场价或者调控前楼市价格的八折的水平。

　　简可：上海市场目前的状况是价格仍稳中有降，而成交量出现回升。目前出现排队购房的情景的楼盘仅为少数，且多是价格非常有竞争力、产品贴近大众需求的项目。大多数开发商采取以价换量策略，去化其较高存货量，缓解期资金压力。无论政策层面还是市场形势并未发生明显转变，我不认为报复性反弹会近期出现。

　　稳增长前提下，楼市的调控政策是否会逐步松绑？

　　顾建发：不会松绑。上周交易的放量明显上升时，发改委、住建部明确表态对房地产的限购不会取消。对于目前的政策还处于观望的状态，如果市场反应过头的话还可能会有紧缩政策。若是市场反应较为理性，则可能稳步发展，也不会出现进一步、刺激性的的政策。

　　王士章：“限购”是楼市的高压线，其他政策只是辅助性的、影响力有限。“限购”政策是楼市调控政策的核心，其他政策如货币超发、降息、降准，对楼市确实有利好，但目前楼市出现大幅波动的动因主要是“限购”政策。

　　简可：近期个别地方政府推出微调举措，对首套置业形成有力支持。但关于最近传出限购令松绑的声音，中央政府予以澄清，且表明会继续坚定的执行限购政策，很大程度上正是因为担心报复性反弹出现。目前的微调并不足以视为调控全面放松的信号，预计短期内限购令不会松绑。

　　在经历了三月、五月的两拨市场热潮，上海楼市是否已经走入上升通道？

　　顾建发：房价不会有大幅的上涨。若上涨过快，政府会“出手”。总的来说，房企最坏的日子已经过去，“好日子”已经来了。对于宏观经济的调整，房地产是间接受益者。无论对于开发商还是购房者，买卖的成本都有所下降，缓解了资金紧张的局面。

　　王士章：六月份的楼市仍然会成交活跃，交易量不会比五月份低。因为刚性需求在释放的同时，改善型需求也在放量，虽然“限购”仍在继续，但调控一年半之后，现有调控政策不加码的前提下，已经无法抑制住改善性需求的释放了。二手房交易也非常活跃，整个楼市在调控政策下实现了一种平衡，观望情绪已经没有一年前来的那么浓了。在政策不加码、情绪稳定、预期向后的情况下，目前的楼市状态会持续下去。

　　简可：目前存量仍处历史高位，而开发商仍面临较大资金压力，越来越多的开发商进入打折促销队伍。五月份上市的新盘，大多采取较为灵活的定价策略，且所推产品贴近市场需求。预计短期内开发商不会改变现阶段策略，且在买房者发现房价不会立即出现反弹的情况下，入市积极性会稍淡。综上，目前价格和成交量保持稳定的局面预计还会持续一段时间。