境外人士需防本土陷阱

　　外国人或港澳台人士在沪购房，常被忽悠付了高房价、缴了巨额税费。如何避免购房风险、遇到外国人买房纠纷应当如何处理……成为在沪置业外籍人士最为关心的问题。

　　东地产  汪露  报道

　　随着上海经济的发展，越来越多的境外人士期望在上海置业购房。

　　因交易制度和法律规范的差异，即使拥有丰富购房置业经验的境外人士，他们也常常遭遇“购房陷阱”、“黑中介”、交易对方“不诚信”，导致权益受损、交易拖延，甚至“钱”、“房”二失。

　　“居间协议”易下圈套

　　澳大利亚人Jerry近日向《东地产》记者反应，他打算在上海购买一套房自住，于是委托静安区一家中介帮助寻找房源。在交了10万元意向金以后，发现中介不诚信，Jerry要求中介退回意向金，却被告知意向金已转为定金，无法退回。

　　“中介人员告诉我房东要卖500万元，如果我肯先付意向金，他们可以谈到450万。我想反正日后可抵扣房款，也没有反对。”Jerry告诉《东地产》。

　　Jerry、中介公司、房东王先生三方签订了一份《房屋买卖居间协议》，“居间协议”约定，Jerry为表示购买诚意，同意向王先生支付意向金10万元，一旦三方签订本协议，则Jerry同意意向金转为定金，签订正式的买卖合同时，这笔钱将抵扣房款。

　　近期，中介人员告知Jerry，房东王先生最大限度让价10万元，Jerry认为是中介不诚信，要求解除“居间合同”，并要求中介公司退还10万元意向金，但他们表示意向金已经转化为定金，由于Jerry未签订买卖合同，所以王先生有权没收这10万元定金。

　　外籍人士购房风险多

　　上海星瀚律师事务所房产法律中心律师卫新告诉《东地产》，如果起诉到法院，Jerry败诉的可能性非常大。因为“居间协议”中明确规定，签订该协议后意向金就转为定金。

　　卫新提示，由于房地产交易涉及标的大、关系复杂、交易时间漫长，对于完全不了解相关法律制度和交易实务的外国人、港澳台人士来说，具有风险。比如购房资质问题，境外人士需要提供一年的税单，此外，还需要有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

　　卫新提醒，如果一些中介事先没有问清购房者情况就先收定金，事后又以购房者资质问题拒退押金，则境外人士有落入“中间协议陷阱”的风险。

　　律 师 在 线

　　三类境外人士购房风险最突出

　　境外人士在中国购房越来越普遍，为了促进房地产市场的健康发展，早在2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。同时规定了外汇管理部门要严格按照有关规定和该意见的要求审核个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇。

　　上述规定不难看出自2006年7月起境外人士购房是受到严格限制的，所以境外人士在购房签约时还需谨慎对待，否则很容易产生纠纷。在此例举三种纠纷对境外人士购房做一些相应的法律提示。

　　第一种是因购房资格问题引起的纠纷。尚未符合在境内工作、学习一年以上购房条件的境外人士，但确有购房意向，在实践中有时会与出售方协商签订一个附条件的购房合同，约定等满一年的条件成就时双方再办理过户手续。

　　第二种是因结汇碰到障碍引起的纠纷。《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》中规定，从境外汇入购房款或从境内外汇账户支付购房款的，都应持以下文件向外汇指定银行申请结汇：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。根据该规定，境外人士支付购房款的结汇申请是在购房合同签订之后，而付款时间通常是在签订购房合同时约定的，如果结汇时碰到障碍了，很可能会导致付款迟延。

　　第三种是因证明文件无法满足审查要求引起的纠纷。最近有个案例就很典型，一境外人士明明在上海工作了好几年，但是在购房结汇时提交的劳动合同未满一年，因为其工作几年的公司被其他公司合并了，其提交的是与新公司未满一年劳动合同，银行审核后告知其要重新提交证明材料，因此耽误了结汇时间。

　　特约律师  陈太贵

　　上海市律和理律师事务所

　　房地产法律事务部主任律师

　　电话：58353898

　　法务帮帮忙

　　残障人士买房

　　可委托监护人

　　【案情概要】 

　　华某(卖售方)和方某(买受方)约定签订华某位于上海市的某套房屋的《上海市房地产买卖合同》。签订合同当日，华某妻子提出华某为无民事行为能力人，并提供了医院出具的关于华某患有精神疾病的病例证明以及街道出具的监护人证明，声称要代理华某签订合同。方某由于担心合同效力问题，当日并未同意签订买卖合同。该案例就无民事行为能力人签订房屋买卖合同进行讨论分析提供合理对策。

　　【案例分析】

　　首先，对于认定华某为无民事行为能力人的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。另据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。华某提供的医院病例证明并不能取代法院判决文书作为认定华某为无民事行为能力人的依据。

　　其次，对于华某妻子作为华某监护人的问题。根据《民法通则》第十七条规定：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。可见，华某妻子作为华某的第一顺序监护人自然取得了其法定代理人的身份，有权代理其签订买卖合同、处分其名下房产。

　　【处理对策】 

　　1、认定精神病人为无民事行为能力人或限制民事行为能力均须以法院判决宣告为准，但由于法院宣告过程繁琐，在实际操作中相关行政部门往往只要求其提供医院证明或医学鉴定结论。

　　2、要求监护人提供监护权证明，比如经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会提供的监护权证明书等。

　　3、买受方可要求监护人以个人名义承诺出售房屋所得利益归被监护人所用，若因监护人不正当履行监护义务而致使合同无效的，由监护人向买受人另行补偿。

　　4、不动产交易有别于动产交易，不动产的所有权在办理转移登记后由买受人取得，也就是说一旦房地产交易中心办理了房地产转移登记，即使当初签订的买卖合同无效，其登记事项仍有效，买受人仍可取得该房屋所有权。