新盘在降价博弈中艰难前行：买方市场还在观望

　　文/本刊见习记者 康 楠

　　旺季不旺，淡季更淡，11月的北京住宅市场举步维艰。此番形势，卖方采取不同市场策略揽客；买方在复杂的市场下揣测市场走势，新盘在降价博弈中艰难前行。

　　卖方江湖：华山论“降”

　　华山论剑，东邪、西毒、南帝、北丐、中神通五位绝世高人于华山之巅比武较量，最终以中神通王重阳取胜为终。新开楼盘卖家有如众将，以不同的定价方式在不温不火的市场中博弈较量，硝烟正弥漫。

　　东邪派——逆势而涨  

　　江湖志：东邪黄药师文韬武略、离经叛道、恃才傲物、重情重义，潇洒写意 。     

　　房价松动大势之下，“东邪派”逆势而上，使出桃花岛独门功夫——碧波掌法，将新盘的定价上调。朝阳区高价盘阳光上东本月每平方米均价比上月提高了273元， 同比增长了0.72%。西城区红山世家今年2月均价为43000元，在限购令出台后，许多项目纷纷降价，该项目却上涨了2000元，均价变为45000元。红山世家紧邻西二环、长安街。在售项目3号楼在售户型为61-72平方米的一居室，拥有50年产权，购房附带北京小学学籍。

　　11月中旬，大兴区红木林三期项目以均价21000元/平方米开盘，略高于二期20900元/平方米的价格。“这个涨幅已经很低了，按照之前的市场走势，每平方米可以上涨2000元。”红木林项目置业顾问梁先生告诉《经济》记者。

　　针对红木林价格远远高于周边项目的质疑，梁先生向《经济》记者解释，红木林是知名地产商北京城建地产的项目，房屋品质高，此外，小区的景观设计采用南加州风情，四季异景，环境舒适。紧邻地铁的小区周边商业、教育等配套设施相对其他小区要完善。

　　看似逆势上涨，实际老项目在推新楼盘的时候，在定价方面也面临各方压力。梁先生说，“媒体报道带给销售方很大压力，有些顾客会误以为所有房子都降价了。实际上有些特价的房子是因为户型不好搞特价，还有的低价楼盘位置不好，交通并不便利。”

　　当然，对于目前的销售状况梁先生表示比较乐观，“实际上我们的房子并没受太大冲击，往期项目销售还是可以的，来咨询三期的客人也不少，周六日还会有大批来看三期房源的顾客。”

　　总之，涨有涨的理由，开发商之所以顶着压力在低迷市场中涨价，或许正是源于其对自身项目优势的自信。

　　北丐派——顺市而降

　　江湖志：丐帮洪七公率性爽直、深藏不露、重民族大义。

　　相比之下，郊区的房价降幅较为直观、明显。“北丐派”使出刚柔并济的看家功夫降龙十八掌，楼盘销售方以低价及各种折扣和促销活动吸引顾客。

　　“抢收华东”促销中10月销售冠军龙湖地产的“抢收”战略将贯彻至京。11月19日，大兴龙湖时代天街项目一期开盘，该项目位于地铁大兴线次首站生物医药基地站，横跨新源大街、向北直达兴华大街，毗邻京开高速，25分钟即可到达市中心，与规划中的首都第二机场快速路相连。项目西区配有购物中心，京南五星级IMAX影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等。时代天街以起价11800元/平方米入市，这无疑为新房市场竞争中的一剂猛药。

　　即将于12月开盘的通州楼盘东亚·逸品阁高调宣布将以13200元/平方米入市。东亚新华地产新闻发言人韩磊表示，目前东亚·逸品阁的定价主要根据目前市场情况，为了快速消化达到开盘售罄的目标，此次所定价格意在抄底通州，此番定价确实已经是可承受的最低价格，因此不再有降价的可能。

　　据搜房网统计数据，房山首开·熙悦山的价格由月初的14500元/平方米降至13200元/平方米，降幅达8.93%。思源经纪有关人士对《经济》记者表示，房山楼市低迷的原因很多，但主要还是开发过快，国家调控政策的出台限制了一定的需求，购房需求转为刚需，需求自然降低。如此一来，降价就是开发商不得不为的出路。  

　　然而，对于开发商来说，老项目降价面临的压力或许比纯新盘低价入市会大很多。《经济》记者以顾客的身份致电领海·朗文世家售楼处，客服人员表示该楼盘新房降价属实，但是关于降价幅度及其他具体细节，客服人员只予以模棱两可的回答，表示具体细节需要到售楼处咨询。对于《经济》记者的询价，售楼处的负责人也是三缄其口，礼貌回绝采访。

　　在众多的论调和众多的猜测中，在北京通州华业东方玫瑰、珠江拉维小镇业主围攻售楼处影响下，在北京远洋一方业主维权事件的阴影下，新盘价格似乎不降也不行，降了也不对，唯有低调经营，尽量保持沉默。

　　南帝派——观望与“关望”

　　江湖志：南帝段智兴，原大理国皇帝，后因忏悔自己的罪孽而出家为僧；武功登峰造极，为人温淳平和。

　　“降价涉及方方面面，价钱可不是随便就能定的。”Soco公社销售主管赵先生告诉《经济》记者。Soco公社距离城铁13号线霍营站仅350米，三期项目为70平方米以下的小户型。即将于11月底开盘的三期项目预计均价为16000元/平方米，价位与在售的往期项目价位持平，“南帝派”在复杂的市场形势下依旧沉得住气，选择观望待市。“目前并无春节降价促销打算。”赵主管补充道。

　　提及项目优势，赵主管表示，“京北的房价和大兴、房山等郊区的情况大不一样，以房山为例，京北的交通相对发达得多，这是我们的优势之一。另外，京北的环境及周边配套设施相对要完善，更宜居。还有一点，Soco三期是新项目，目前还有其他项目在售，定价时你还要考虑如何向老客户交待。这也是三期项目价位不能下调的原因之一。”

　　另外，“南帝派”们使出另一招式——推迟，推迟开盘或推迟出价。《经济》记者发现，截至11月16日，房山住宅市场11月无一新开楼盘。计划月底开盘的项目仅京投万科新里程一家。

　　据新浪房产数据，截至11月16日，11月下旬北京待售的新盘23处，其中朝阳的紫御华府 、海淀的五矿万科·如园、丰台的多个地产项目尚未公布定价。

　　低迷的市场中，开发商推迟开盘实为无奈之计。试想如果一味的低价入市，不仅利润大减，而且还面临再度降价的风险，信息的披露显得至关重要。乐观地讲，年关将至，明年的市场难以预测，“关望”待市，尚可在避开同行激烈竞争的同时祈祷国家调控政策的改变。但是，国家的调控政策能否放松，还都是个未知数。商家还能观望多久呢？

　　买方猜市：还是在观望

　　如果说卖方是江湖各派，那么买方就是斗争中的看客，更是利益关联者。卖方的一举一动都影响普通老百姓的购买行为，在多数人都期盼着房价下降的局势下，买方观点分歧，论调不一，以不同的角度猜测房价走势。

　　消极派：迟早还得涨

　　“降得差不多了，我觉得房价还得涨。”北汽出租公司司机李师傅认为，买方的传统观念不改变，买房的需求就还在，只要有需求房价就会继续上涨。“市场经济呀，什么都在涨。将来物价上涨，开发商的成本高了，一看有需求，有人买，就又涨价了。你看现在很多房子降价了，降也没降多少呀！降的不还是郊区的。开发商也观望着呢，房价迟早还得涨”。

　　乐观派：肯定还要降

　　杨先生是山东省公务员，打算为女儿在北京郊区买套小户型房，面临高房价，杨先生表示先观望一段时间再做决定，“肯定还要降，我们全家都这么认为，毕竟温总理都讲话表示调控房价了嘛！只要国家调控，房价还是有下降空间的，照现在的政策，不降价的话开发商难以生存” 。

　　保守派：看看合适就买

　　“看着合适就买了”，退休在家的刘女士在领海·朗文世家售楼处仔细对比楼盘户型，刘女士告诉《经济》记者，“这房子现在均价一万四千五，已经降了2000多了！能不能再降真的不好说，附近的楼盘价格都比这里高，我也怕万一再涨起来，现在买了也省心了，反正是比以前便宜了”。

　　市场的问题理应以市场的方式去解决，市场解决不了了，就需要国家政策调控来稳定市场，我国楼市正是如此。国家的政策将市场稳定了，房价的变动就取决于供需方的博弈了。开发商希望涨价，多数购买者希望降价。有人说房价的底在于购房人的心理，就是购房人的心理价位加上购房人能承受的价位。这话的道理在于：楼市若要恢复稳定，房价必须要回到合理的价位。

　　各种揣测，各种论调，各种暗战，市场终究会以市场的方式给波动的房价走势一个答案。