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新盘在降价博弈中艰难前行:买方市场还在观望

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-09 11:30 来源: 《经济》杂志

  文/本刊见习记者 康 楠

  旺季不旺,淡季更淡,11月的北京住宅市场举步维艰。此番形势,卖方采取不同市场策略揽客;买方在复杂的市场下揣测市场走势,新盘在降价博弈中艰难前行。

  卖方江湖:华山论“降”

  华山论剑,东邪、西毒、南帝、北丐、中神通五位绝世高人于华山之巅比武较量,最终以中神通王重阳取胜为终。新开楼盘卖家有如众将,以不同的定价方式在不温不火的市场中博弈较量,硝烟正弥漫。

  东邪派——逆势而涨  

  江湖志:东邪黄药师文韬武略、离经叛道、恃才傲物、重情重义,潇洒写意 。     

  房价松动大势之下,“东邪派”逆势而上,使出桃花岛独门功夫——碧波掌法,将新盘的定价上调。朝阳区高价盘阳光上东本月每平方米均价比上月提高了273元, 同比增长了0.72%。西城区红山世家今年2月均价为43000元,在限购令出台后,许多项目纷纷降价,该项目却上涨了2000元,均价变为45000元。红山世家紧邻西二环、长安街。在售项目3号楼在售户型为61-72平方米的一居室,拥有50年产权,购房附带北京小学学籍。

  11月中旬,大兴区红木林三期项目以均价21000元/平方米开盘,略高于二期20900元/平方米的价格。“这个涨幅已经很低了,按照之前的市场走势,每平方米可以上涨2000元。”红木林项目置业顾问梁先生告诉《经济》记者。

  针对红木林价格远远高于周边项目的质疑,梁先生向《经济》记者解释,红木林是知名地产商北京城建地产的项目,房屋品质高,此外,小区的景观设计采用南加州风情,四季异景,环境舒适。紧邻地铁的小区周边商业、教育等配套设施相对其他小区要完善。

  看似逆势上涨,实际老项目在推新楼盘的时候,在定价方面也面临各方压力。梁先生说,“媒体报道带给销售方很大压力,有些顾客会误以为所有房子都降价了。实际上有些特价的房子是因为户型不好搞特价,还有的低价楼盘位置不好,交通并不便利。”

  当然,对于目前的销售状况梁先生表示比较乐观,“实际上我们的房子并没受太大冲击,往期项目销售还是可以的,来咨询三期的客人也不少,周六日还会有大批来看三期房源的顾客。”

  总之,涨有涨的理由,开发商之所以顶着压力在低迷市场中涨价,或许正是源于其对自身项目优势的自信。

  北丐派——顺市而降

  江湖志:丐帮洪七公率性爽直、深藏不露、重民族大义。

  相比之下,郊区的房价降幅较为直观、明显。“北丐派”使出刚柔并济的看家功夫降龙十八掌,楼盘销售方以低价及各种折扣和促销活动吸引顾客。

  “抢收华东”促销中10月销售冠军龙湖地产的“抢收”战略将贯彻至京。11月19日,大兴龙湖时代天街项目一期开盘,该项目位于地铁大兴线次首站生物医药基地站,横跨新源大街、向北直达兴华大街,毗邻京开高速,25分钟即可到达市中心,与规划中的首都第二机场快速路相连。项目西区配有购物中心,京南五星级IMAX影院,天街餐饮中心,主力百货,大型超市,娱乐中心,儿童乐园,风情商业街等。时代天街以起价11800元/平方米入市,这无疑为新房市场竞争中的一剂猛药。

  即将于12月开盘的通州楼盘东亚·逸品阁高调宣布将以13200元/平方米入市。东亚新华地产新闻发言人韩磊表示,目前东亚·逸品阁的定价主要根据目前市场情况,为了快速消化达到开盘售罄的目标,此次所定价格意在抄底通州,此番定价确实已经是可承受的最低价格,因此不再有降价的可能。

  据搜房网统计数据,房山首开·熙悦山的价格由月初的14500元/平方米降至13200元/平方米,降幅达8.93%。思源经纪有关人士对《经济》记者表示,房山楼市低迷的原因很多,但主要还是开发过快,国家调控政策的出台限制了一定的需求,购房需求转为刚需,需求自然降低。如此一来,降价就是开发商不得不为的出路。  

  然而,对于开发商来说,老项目降价面临的压力或许比纯新盘低价入市会大很多。《经济》记者以顾客的身份致电领海·朗文世家售楼处,客服人员表示该楼盘新房降价属实,但是关于降价幅度及其他具体细节,客服人员只予以模棱两可的回答,表示具体细节需要到售楼处咨询。对于《经济》记者的询价,售楼处的负责人也是三缄其口,礼貌回绝采访。

  在众多的论调和众多的猜测中,在北京通州华业东方玫瑰、珠江拉维小镇业主围攻售楼处影响下,在北京远洋一方业主维权事件的阴影下,新盘价格似乎不降也不行,降了也不对,唯有低调经营,尽量保持沉默。

  南帝派——观望与“关望”

  江湖志:南帝段智兴,原大理国皇帝,后因忏悔自己的罪孽而出家为僧;武功登峰造极,为人温淳平和。

  “降价涉及方方面面,价钱可不是随便就能定的。”Soco公社销售主管赵先生告诉《经济》记者。Soco公社距离城铁13号线霍营站仅350米,三期项目为70平方米以下的小户型。即将于11月底开盘的三期项目预计均价为16000元/平方米,价位与在售的往期项目价位持平,“南帝派”在复杂的市场形势下依旧沉得住气,选择观望待市。“目前并无春节降价促销打算。”赵主管补充道。

  提及项目优势,赵主管表示,“京北的房价和大兴、房山等郊区的情况大不一样,以房山为例,京北的交通相对发达得多,这是我们的优势之一。另外,京北的环境及周边配套设施相对要完善,更宜居。还有一点,Soco三期是新项目,目前还有其他项目在售,定价时你还要考虑如何向老客户交待。这也是三期项目价位不能下调的原因之一。”

  另外,“南帝派”们使出另一招式——推迟,推迟开盘或推迟出价。《经济》记者发现,截至11月16日,房山住宅市场11月无一新开楼盘。计划月底开盘的项目仅京投万科新里程一家。

  据新浪房产数据,截至11月16日,11月下旬北京待售的新盘23处,其中朝阳的紫御华府 、海淀的五矿万科·如园、丰台的多个地产项目尚未公布定价。

  低迷的市场中,开发商推迟开盘实为无奈之计。试想如果一味的低价入市,不仅利润大减,而且还面临再度降价的风险,信息的披露显得至关重要。乐观地讲,年关将至,明年的市场难以预测,“关望”待市,尚可在避开同行激烈竞争的同时祈祷国家调控政策的改变。但是,国家的调控政策能否放松,还都是个未知数。商家还能观望多久呢?

  买方猜市:还是在观望

  如果说卖方是江湖各派,那么买方就是斗争中的看客,更是利益关联者。卖方的一举一动都影响普通老百姓的购买行为,在多数人都期盼着房价下降的局势下,买方观点分歧,论调不一,以不同的角度猜测房价走势。

  消极派:迟早还得涨

  “降得差不多了,我觉得房价还得涨。”北汽出租公司司机李师傅认为,买方的传统观念不改变,买房的需求就还在,只要有需求房价就会继续上涨。“市场经济呀,什么都在涨。将来物价上涨,开发商的成本高了,一看有需求,有人买,就又涨价了。你看现在很多房子降价了,降也没降多少呀!降的不还是郊区的。开发商也观望着呢,房价迟早还得涨”。

  乐观派:肯定还要降

  杨先生是山东省公务员,打算为女儿在北京郊区买套小户型房,面临高房价,杨先生表示先观望一段时间再做决定,“肯定还要降,我们全家都这么认为,毕竟温总理都讲话表示调控房价了嘛!只要国家调控,房价还是有下降空间的,照现在的政策,不降价的话开发商难以生存” 。

  保守派:看看合适就买

  “看着合适就买了”,退休在家的刘女士在领海·朗文世家售楼处仔细对比楼盘户型,刘女士告诉《经济》记者,“这房子现在均价一万四千五,已经降了2000多了!能不能再降真的不好说,附近的楼盘价格都比这里高,我也怕万一再涨起来,现在买了也省心了,反正是比以前便宜了”。

  市场的问题理应以市场的方式去解决,市场解决不了了,就需要国家政策调控来稳定市场,我国楼市正是如此。国家的政策将市场稳定了,房价的变动就取决于供需方的博弈了。开发商希望涨价,多数购买者希望降价。有人说房价的底在于购房人的心理,就是购房人的心理价位加上购房人能承受的价位。这话的道理在于:楼市若要恢复稳定,房价必须要回到合理的价位。

  各种揣测,各种论调,各种暗战,市场终究会以市场的方式给波动的房价走势一个答案。

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