大干快上，是否供过于求，资金如何筹措，效率又如何保障

　　□ 本刊记者 邓海 于宁 | 文

　　在

　　今春的重庆房交会上，公租房替代往年的商品房唱了主角。4月21日至24日四个交易日里，只成交商品房3403套，不及去年重庆春季房价会的两成。而公租房展区的咨询量则达到了1.1万人次。

　　重庆是中国最早大规模启动公租房建设的城市，并在今年再度提速。根据该市政府规划，自2010年开始的三年时间里，启动4000万平方米公租房建设。

　　如果能够实现上述目标，重庆市将成为中国公租房供应量最大的城市。按照计划，今年重庆将提供1000万平方米的公租房摇号，这相当于去年当地主城商品房销售总面积的50%，意味着将有10万套左右的公租房在主城供应。

　　“重庆城投、重庆地产是该市公租房项目两个主要参与者，其他城投公司也有部分参与，但都并非心甘情愿。”一位操作重庆保障房发债项目的业内人士告诉财新《新世纪》记者，两家城投公司主要的担心还是资金筹措问题。

　　如果按当地约每平米3000元的建安成本推算，未来五年重庆4000万平方米公租房的投资将高达1200亿元。

　　“即使投资问题解决了，靠国有投资公司做的公租房项目，在质量、管理、效率等方面，能和市场化的房地产商相比吗？”业内人士对重庆的海量公租房计划表示了忧虑。

　　计划提速

　　巨大的资金缺口来自重庆公租房建设的提速。重庆市市长黄奇帆在去年接受财新《新世纪》记者采访时表示，最初的计划是十年内建设完成3000万平方米，如果不够，再用两三年建设1000万平方米。但是，在2011年重庆“两会”期间，重庆宣布，在“十二五”期间全面完成4000万平方米公租房建设，提前五年完成计划。

　　重庆此番提速，有业内人士直言，是否会造成供过于求？

　　重庆市公租房管理局局长郭唐勇解释说，在“十二五”期间，重庆城镇化率要达到62%，城镇人口达1800万，600户家庭。按30%的家庭需要提供公租房，即180万户，另外重庆计划引进富士康等企业，外来务工人员增多，也增加了公租房需求。“重庆公租房首次摇号的中签率为68%。”

　　重庆市长黄奇帆表示，“原住民无论收入多少，只要人均居住面积在13平方米以下，就符合申请条件；刚毕业的大学生、在重庆有工作的农民工，也都算在可申请之列。”

　　重庆公租房的建设主体是市政府和各区县政府，在财政性投入和各项优惠政策的基础上，由国有的集团公司和区县政府性投资公司为投资建设主体。目前重庆地产集团、城投公司、建工集团、中冶建工、外建公司等，都在实施公租房建设计划。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有升值收益，但是没有房屋租金的定价权和转让权。

　　早在2010年2月，重庆就成立了注册资本10亿元的重庆市公共住房开发建设投资有限公司，专门负责当地公共住房的开发建设，该公司为重庆地产集团100%控股。

　　重庆地产集团拥有土地储备18.45万亩，占重庆土地储备公司总量的28.46%。在重庆主城范围内，土地储备主要由重庆地产集团、重庆城投和重庆渝富三家公司负责，在2009年时，重庆城投就新增收储土地4700亩。

　　有接近重庆地产集团的人士直言，土地要升值，房地产也要升值，公司以前储备土地，现在既储备土地、又储备房地产，这些房地产以后又可以卖，难道不好？

　　一位重庆地产商告诉财新《新世纪》记者，如此海量的公租房供应，肯定对商品房买卖产生影响。这些项目配套和地段潜力都不错，租满五年还可买卖，甚至买不了一套，也可以只买部分面积，“毫无疑问，这将吸引走很大部分初具经济实力、初次置业的客户”。

　　发债助推

　　“今年发债用于保障房建设的，是鼓励支持的。”国家发改委财金司司长徐林告诉财新《新世纪》记者。

　　重庆地产集团正在计划发债筹资60亿元，其中36亿元用于公租房、廉租房建设；12亿元补充流动资金，其余用于还债。“今年建设公租房的资金没有问题，银行的钱能到位。现在发债，主要是为了后续跟进。”上述发债知情人士介绍。

　　按照重庆市人大常委会宜居重庆建设专项工作评议动员大会上披露的信息，今年重庆计划新开工公租房在6月底前全部动工，包括大渡口钓鱼嘴等八个项目。

　　上述发债人士介绍，重庆公租房今年建设所需资金近400亿元。他以重庆地产集团承担的项目为例，至今已投资104亿元，70%-80%来自银行贷款，“现在规划项目中的10%-15%为商业地产，最后这部分比重可能会加大，比如到25%，所以这个项目不会亏钱。”

　　据他介绍，让重庆城投、重庆地产主要操作公租房项目，因为其有很多土地储备，“这些公租房项目在重庆地段不差，这两个公司土地储备实际上没有交土地出让金，建设时把土地成本减掉，保障房五年后可以上市交易，到时再交土地出让金。”

　　郭唐勇告诉财新《新世纪》记者，保障房配套商业部分需要交纳土地出让金。

　　“做公租房，政府有考量。让城投公司做土地收储，肯定得做一些让利。”上述发债人士表示。但他透露，政府在此笔发债项目里还未有明确的承诺。

　　尽管今年重庆公租房的融资相对顺畅，但上述知情人士认为，如果将来公租房建设越来越多，加之转让交易不活跃，融资情况就不太乐观，“现在重庆城投公司还能拿到基准利率的贷款，少开工一些项目还可以维持。明年如果信贷控制还这么紧张，至少三分之一的公司项目会受到影响。”

　　融资三渠道

　　“发债是为公租房融资开拓了新渠道。”邵威远向财新《新世纪》记者分析，重庆公租房的资金来源主要将分为三个部分。

　　首先，是财政补贴支付项目资本金，之前说项目资本金比例为20%，现在增加到了30%。“重庆最初在建设公租房计划时提出，拿出土地出让金的5%来建设公租房，这在全国开了先例。现在国家提出了10%的要求。这在重庆也已实现。重庆市财政局上周就拨付了2亿元给我们。” 邵威远介绍。

　　目前重庆市财政拨给该公司资金共计17.2亿元，其中包括1亿元的税费返还、2亿元土地出让金支持、9200万元配套费。“税费是直接返给市财政，而市财政又作为投入，最终拨给了我们。”邵威远说。

　　其次，将来会出售一些配套商业。“按照政府的要求，配套商业应该占建设面积的10%-15%左右，去年搞公租房比较急，绝大多数开工的项目商业量没有达到10%。”邵威远透露。

　　他还提醒说，在计算商业面积时，需要除去学校、车库等设施，“举例说，假如一个楼盘为120万平米，肯定包含幼儿园、车库、学校等设施，如果刨去这些面积，假设最终住宅为95万平方米，那么，这95万平方米当中的10%-15%可以做成商业出售。”

　　邵威远表示，商业配套将对公租房资金的平衡起到很好的作用，一旦周边业态培养起来了，就可通过出售来解决公租房的运行资金问题，“我们肯定对这笔资金期待，但是资金究竟为多少，不好讲。”

　　第三，为银行贷款和公积金贷款。到目前为止，重庆公租房建设获得的公积金贷款为30亿元，重庆地产集团15亿元，目前到位13亿元，重庆城投公司为15亿元。“我们又在给财政打报告，增加5亿元，最后就可以变成20亿元。”邵威远说，争取这5亿元问题不大。

　　重庆公共住房开发建设投资有限公司去年启动的三个公租房项目，建筑面积350万平方米，总投资104亿元。最初，落实商业银行贷款50.8亿元，其中工行贷款15亿元，交通银行贷款19.8亿元，华夏银行贷款16亿元，“贷款利率较基准利率下浮了10%。” 邵威远说。

　　 根据财新《新世纪》记者了解，目前银行贷款几乎都以信用方式发放，公司承诺在项目完工后，再将项目整体抵押给银行。重庆市财政局也为此给这些银行出具承诺函，如果公司无法偿还贷款，将安排财政来偿还。

　　“可是，我们被银行看做普通的房地产开发商，这不太公平。”接近重庆地产集团的人士说。因为房贷收紧，华夏银行在放出5.4亿元后，无法按进度发放贷款。后该公司引进国家开发银行重庆分行，签订了14.8亿元的贷款计划。

　　 “尽管如此，项目进展顺利。目前落实贷款55亿元。”重庆市公共住房开发建设投资有限公司财务副经理白小琴说。

　　

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